北京房地产走过跑马圈地，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓“创新创造财富”。然而创新的根本是在哪里？是观念、企业管理、产品设计、建筑施工还是项目销售？或者兼而有之？12月24日下午4：00-5：30，新浪房产频道特别邀请了京城地产名人何弢、王佩民、王伟在线交流对地产创新的理解和感悟。下面为谈话内容：

　　大家上午好！

　　　主持人： 各位网友大家好，今天我们聊天的话题是地产与创新，首先请三位嘉宾做一个简单的自我介绍。

　　　何弢： 我是何弢，是金隅嘉业房地产开发有限公司经理。

　　　王佩民： 我是北京亚豪房地产经纪有限公司总经理叫王佩民。

　　　王伟： 我叫王伟，是中房集团金华房地产开发有限公司经理。

　　　主持人： 今天的话题是创新，随着市场竞争的不断加剧，只有创新的才能发展，当然房地产企业与其他企业有所区别，在坐的两位老总都是开发公司的项目负责人，首先想请两位老总结合自己的项目谈谈，自己的项目在哪些方面有独到的地方，有创新的地方，包括从营销、建筑设计甚至后期的物业管理的方面请两位首先谈一谈。

　　　何弢： 我们金隅嘉业过去开发了十几个项目，过去以相对比较大众化的产品为主，开了五个经济适用房的项目，目前从2002、2003年我们感觉市场竞争必须激烈，在项目的前期策划、市场定位、宣传包装上也加强市场化的运作，所以在后期对这些产品的推出比较注重创新，比较注重打造项目的品质，比较注重塑造企业的品牌。

　　　比如我们在国贸桥的西边新推出了一个公寓，它以前也是我们以前开发的小区，过去曾经在2001年作为北京市首个土地拍卖我们这片地区，然后我们推出这个CBD总部公寓，主要的创新在建筑形式上，因为CBD都是寸土寸金的地方，从经济利益考虑实现土地的最大价值的利润，一般采用高塔楼或者高板楼形式，我们为了提高在CDB生活的舒适性，主要采取13、12、14层板式小高层，属于CBD比较低密度的住宅，还有庭院在CBD项目上有比较大的创新，也应该成为CBD这些购房客户比较好的选择，因为舒适度比较高。

　　　主持人： 谢谢。请王总也谈谈自己项目的创新有没有独到的地方？

　　　王伟： 我想说说天和人家的项目，创新从我们意义上来讲，不敢这么讲，我们觉得作为一个产品，做产品本身，尤其作为一个住宅产品还是应该“以人为主”，把产品的各个环节运作好，每个细节处理好，这样的产品在市场上一定会有潜力的，在市场上消费者可能会认可的。

　　　刚才谈到创新，我认为产品的创新一个是从建筑形势、园林、推广等等方面进行，天和人家的项目所处的位置应该说在北京地区是未来几年核心发展的地区，因为它在健翔桥北部800米的位置，在这个项目会有翻天覆地的变化，这是我们运作这个项目的出发点和基本点，这个地方我们主要提出香格里拉式的园林风景区，当然也受到环境的影响，不能跟完全跟香格里拉一致，但是我们力图在园林景观上能够达到这种境界的要求，从其他的情况看，包括建筑结构形式以及饮用水等等方面，我们不敢说创新，我想北京房地产做了十几年了，除了技术上的创新之外，其他方面不管营销、运作还是市场手段，应该是比较成熟、正规的，也可以说各种手段各家都有尝试，我们做到以人为本、以产品本身为主，做好我们自己的产品，这不能说创新，主要是返璞归真。

　　　主持人： 所有的创新都应该是符合购房者，只有这样做才有效果。请问一下王总，在营销、策划这两个方面，有什么独特和创新的地方？

　　　王佩民： 实际上我们做代理、做策划也好，都希望项目有创新，但是做到很难，第一需要有产品的支持，第二需要综合方面的配合。如CBD总部公寓这块，像今年房地产总体来讲，从营销上没有什么特别多的亮点，但是炒得比较好的是总部基地，在丰台那边，在北京所有地方都有他的广告牌，但是总部基地在丰台，真正的总部基地在CBD的核心圈，据我们统计，全世界500强的项目总部设在CBD那边，什么嘉里、北京电视台、中央电视台加上云泰中心，基本上都是真正的总部的聚集区，但是大家都在这儿建的是总部，建得是高档公寓，拷贝了全市顶端的需求。一个总部可能有几百人，甚至上千人，但是真正买得起豪宅的CEO或者管理层的人只有百分之一，其他的白领或者职员，他们的收入相对来讲也是比较高的，但是他们绝对没有能力承受CBD顶层、顶端的豪宅，他们这些人怎么办？现在在通州是CBD后花园都要去抓CBD的客户，但是到通州方便不方便，有多少白领愿意去，从四慧桥到高速路出口13.5公里，然后沿着国贸桥有20公里的路程，第一从路程上不方便，第二从时间上也是不方便的，虽然有了轻轨，还是不很方便，还有舒适度方面，周围的文化氛围，包括以后子女受教育的程度，真正关心CBD的最大数量的住宅的人群，我们想在这个领域里真正打造一个能为这些人提供良好的居住环境的住宅。

　　　像我们现在做的CBD总部公寓，总的建筑面积达到40万平米，销售价格均价6388元，我刚才打电话，电话反馈意见的非常多。从营销上来讲，实际上我们也做住宅，原来我们的项目也是住宅，大家都在卖。但是我们在卖住宅的时候，要跟客户讲清楚，是要卖给谁的？直接告诉他，我们是为CBD总部里的精英打造的楼盘。比如里面有宽带网、数据等等这些高配置的要求是可以符合这些高层次人的需求。这点从营销上不能说创新，只能说紧跟潮流，把这个项目推出来的时候有新鲜感、有总部基地、总部公寓，工作的员工居住在总部公寓。我们知道CBD是办公区，但是那里的交通状况非常乱、长安街、东三环、东四环车行速度在高峰的时候很慢，而且北京电视台东迁以后，这边的车增加十万量以上，到那时候交通的问题更可怕。

　　　主持人： 中央电视台东迁好像延期了?

　　　王佩民： 我想即使不过来，还会有其他的楼起来，交通状况还是不会改变，所以在这边办公的人我们提供的是适合他们这样的人群，在这边买车更不方便，因为车位的问题不好解决，对上班族来讲，这笔车位的费用还是比较大的。

　　　包括我们去国外考察，国外人对健康的需求比我们要多，他们平常出去郊游波，开轿车出去，但在车顶上装着自行车，到了郊区之后骑自行车去玩儿， 而在我们这边白领想着不去买车，开车想去玩的时间比走路的时间还要花得多，所以要有步行系统和骑车的系统来支持。

　　　主持人： 在中国还没有看到像你说的步行车的这样的想法。

　　　王佩民： 国外关注的是健康，我们关注的是财富和金钱，大家对这个认识是有差距的，但是这个差距是由经济决定的。因为我们刚从贫困转到富裕。

　　　主持人： 我前两天采访了一个人，他说河流总是先污染后治理，任何一个城市都是这样，如果一步到位跨越式的是不可能，所以一定有会后面力量的影响。

　　　王佩民： 像我们没有车的时候一定有精力去买车，但是开了几年车以后就会厌烦，我觉得都会走到这一步。当然我们做代理主要从营销成本考虑，其他的更多方面可能是由政府或者其他机关做的。但是我们设计的东西就是要考虑他的需求，因为这些人接受的东西是跟其他的老百姓接受的不一样，因为他在企业总部，不管是世界级的还是中央级的，意识跟其他的老百姓是不具备的。所以我们讲他们更能接受我们的东西，这是总部公寓这边；还有王总那边做了一个项目，是在奥运村的边上，刚才王总说产业创新，我们不能说创新，我们只能说适度是最好的状态，不能说过度，对健康、金钱很多都是东西都需要把握度，对我们来说，位置在四环边上比较适度，价格也还可以接受，这对亚运村周边的人来说是容易接受的。户型也是比较适合的，不是那种特别大的，如果那样对资源是一种浪费，我们考虑到方方面面，打算推出一个对这些人适用的概念。

　　　所以说今来年讲，本身上半年是非典，秋季相对比较淡，冬季的话，像股市一样在反弹，我们的楼盘也在反弹，我们这两个项目的销售量是30、40%，我们希望明年的市场能够好，能够把这两个项目做好。

　　　主持人： 是这样，CBD总部是没得说的，刚才王总说了50%的购房来自中关村，因为中关村这几年的写字楼的发展很快，我们对中关村写字楼商会的一个刘副会长做了专访，他谈了CBD和中关村优势、劣势的比较，我想请两位就自己的开发经验谈谈CBD开发圈和中关村开发圈的两个地段优劣势的比较。

　　　何弢： 实际上我们也有一个写字楼、是金隅嘉业中心，是在上地环岛那边。关于CBD和中关村的比较，我觉得经济是分成好几个方面的，CBD可能突出综合性的商务中心区的概念，中关村那边，包括政府现在对中关村的关注度比较大，是属于高科技产业比较聚集的地方，我觉得发展方向是不同的。要说到劣势，我觉得这两个地方具有共同的地方就是交通比较拥堵，再有就是在这两个商圈里面真的像王总说的中层的这些员工或者普通员工居住的社区，这样的社区是非常少的，像CBD一般都在万元以上，中关村好象没有什么住宅区，那会儿的住宅区华清家园、水青木华像经济适用房一样火，所以这两个地方属于交通环境比较差，居住方面的配套也相对比较少一些。CBD这块应该多一些项目，像总部公寓这样的项目，不要动辄就是万元以上，就是酒店式公寓或是200、300、400米的豪宅，一套房子3居室、70平米左右均价6000多，非常适合白领、总部精英来购买，这样对他们的生活品质是提升的，是有好处的，所以城市要发展，CBD、中关村也要发展，但是不能发展成空壳，白天特别发展，晚上回家都得回到通州、亦庄、或者回龙观，这样整个CBD、中关村都空了，这样的现象是不好的。

　　　那天有人说新加坡是国家专门经营，因为那里的写字楼非常高，一个是连接东京和伦敦这两大金融中心，所以写字楼都是工作18小时，而且是换着班的工作，像北京的CDB达不到18小时的概念，可能也就是10小时、12小时，如果居住、综合配套的跟得上，可能大量的写字楼会出现空的现象。