新年伊始，一个爆炸性的消息传出，国内第一个房地产消费信托产品———苹果社区消费信托在北京面世。北京国际信托投资有限公司(简称北京国投)收购了去年8月张宝全为应对121号文件“封顶按揭”，出资2亿元通过北京市商业银行以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者的短期按揭贷款。

　　张宝全说，当时具体的方法是:今典集团自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方 式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点，待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行按揭贷款。

　　实际上，张是在拿自己的钱按揭给购房者们，而这种“贴息委托贷款”动用了开发商自己宝贵的资金，绝不是长久之计。张宝全思索新的突围之道。而与此同时，北京国投以及国外几家基金公司等也同时看中了张宝全的被央行定性为“打了一个擦边球”的“贴息委托贷款”。经过几次洽谈，北京国投最后收购了这2亿元“贴息委托贷款”，并把它变成金融产品“正规军”信托，具体的过程是:北京国投将会针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，由北京国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款;楼盘封顶之后，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。

　　据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做;而北京国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15%浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北京国投将仍按照银行利率标准再贴息一个百分点来提供按揭。相应地，北京国投发行的消费信托的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除北京国投收取的手续费比率。

　　“优先购买权信托”

　　仅有200人可购买6000元的价格。

　　张宝全的信托创新不止于按揭证券化的试验，几乎是与苹果社区消费信托推出的同时，北京国投又推出了一个名为“苹果社区优先购买权信托”的产品。对此，张宝全明确说:“苹果社区优先购买权信托既不是金融产品也不是投资工具，推出这个信托不是为了融资，而是为了解决此前今典集团公开向社会承诺的‘合伙人’问题。”

　　早在去年年初，苹果社区入市之初，今典集团曾承诺:将把第一批的客户视为项目的合伙人，享受每建筑平方米6000元起的合伙人优惠价格。当时这一消息曾在CBD楼市掀起轩然大波。买房人因此争相登记认购苹果社区，至今已达5000多人。而记者了解到，即将在3月开盘的苹果社区真正的起价为6500元，6000元的低起价只对“苹果社区优先购买权信托”购买人。

　　根据“苹果社区优先购买权信托”，今典集团将从这5000多人中拍号拍出200人(仅为个人买房人，机构不得参加)，由北京国投按照苹果社区的合伙人价格(即每建筑平方米6000元起)向他们发行苹果社区优先购买权信托，每人限购一份。而购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后(其价格相当于该套房屋的总价)，才拥有该套房产的优先购买权和转让权，也就是在苹果社区取得销售许可证后一个月内，购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产，也可将苹果合伙人信托转让他人购买。

　　6000元起价变6500元

　　当记者问及张宝全是不是当初承诺的6000元起价太低，打不住成本，借“优先购买权信托”减少6000元起价的购买人数时，张宝全承认，此次苹果社区消费信托的推出，不仅解决了“封顶按揭”问题，也解决了一直困扰他的经营问题。

　　张宝全坦言，当初承诺6000元的起价，是为了吸引一部分买房人以合伙人的身份“利益共享，风险共担”参与这个项目的建设，但非典的影响，加上设计的几次精细调整以及苹果院落、苹果节商业规划的确定，已经使苹果社区的成本发生了改变，6000元的起价显然是“扛不住成本的”。而苹果社区的品牌和6000多元的起价自去年年初到目前为止，已经吸引了5000多买房人，其中有近5000人已经“期待了一年多时间”。如何既不赔本又做到“守信于买房人”成了困扰张宝全的头等问题，“苹果社区优先购买权信托”的推出解决了这两个大问题。

　　张宝全申明，当初承诺6000元的起价时也已经强调了这个价格的销售总量占住宅总规模的5%到8%，而信托发行的总份数200份恰好与今典集团承诺的合伙人数量基本一致。“苹果社区优先购买权信托”就在这样的思考中出炉。“我们希望通过这种办法比较公平地确定我们的合伙人。”

　　据了解，今年2月7日，张宝全将针对6000元起价的“苹果社区优先购买权信托”举行答疑会，并用电脑将5000多认购人排号，2月10日左右，将在公证部门的监督下，从5000多号中拍出能享受6000元起价购买“苹果社区优先购买权信托”的200个买房人，这200人在3天之内必须拿出价格相当于所购房屋总价的资金去购买信托，否则6000元的起价无效。