第七章 住宅合作社

　　满足自己或本单位职工的住房需求不只是购买商品房这一条途径。在不能享受福利分房、商品房的价格又令普通工薪阶层望尘莫及的情况下，组织成立“住宅合作社”不失为一种最低廉、最稳妥的解决办法。

　　一.住宅合作社的定义

　　住宅合作社是城市居民或单位为了满足自己或本单位职工的住房需要，共同出资，共同建造，所建造的房屋全部在出资人即社员中进行分配而结成的不以营利为目的的、项目性法人或合伙组织。

　　《城镇住宅合作社管理暂行办法》第三条对“住宅合作社”的解释是：“本办法所称住宅合作社，是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。”

　　《北京市城镇住宅合作社管理办法》第二条对“住宅合作社”的解释是：“住宅合作社是本市行政区域内中、低收入的城镇居民(包括职工)，为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的、公益性合作经济组织。”

　　二.住宅合作社与房地产开发公司的区别

　　住宅合作社与房地产开发公司的区别是：

　　1.住宅合作社是单位或个人为自己建造住宅，不能建造除住宅以外的其他用途的房屋；住宅合作社不是企业，不以营利为目的；住宅合作社建造的房屋只能在全体社员中进行分配，不能对外销售；住宅合作社向社员分配房屋不是销售关系，而是财产分割。房地产开发公司不是为自己建造住宅，而是为他人建造住宅和其他用途的房屋；房地产开发公司是企业，是以营利为目的的；房地产开发公司只有通过房屋销售，才能实现其营利的目的。

　　2.由于住宅合作社向社员分配住房不是房屋销售关系，社员无需交纳契税、2%的维修基金。购买房地产开发公司的房屋则必须交纳契税和2%的维修基金。

　　3.住宅合作社建造房屋所需土地是国家划拨的土地，在没有国家划拨的土地的情况下，才通过土地出让或转让的途径获得土地。房地产开发公司建造房屋所需土地只能通过土地出让或转让的途径获得，因此，房地产开发公司有很高的土地成本。

　　4.住宅合作社建造房屋享受各项税费的减免，加上住宅合作社建造房屋所需土地主要是国家划拨的土地，住宅合作社房屋的建造成本最低。房地产开发公司建造房屋很少享受税费的减免，加上为获得实质上已经几经转手的土地而付出的很高的土地成本以及在每一个环节中的回扣、贿赂、浪费和销售利润，房地产开发公司房屋价格极高。

　　5.住宅合作社成立后不再发展新的社员，建设项目完成，住宅合作社即宣告终止。房地产开发公司没有建设规模和建设周期的限制，一个楼盘结束，可以开始下一个楼盘的建设。

　　6.住宅合作社不对外借贷和提供担保，住宅合作社没有任何导致破产的债务风险。房地产开发公司的全部建设资金，一小部分来自公司的注册资金，大部分需要依靠银行贷款，并且，以房产抵押或提供连带责任保证作为获得银行贷款的主要手段，因而，房地产开发公司有较大的导致破产的债务风险。

　　7.在住宅合作社不能成立的情况下，住宅合作社的发起人对其他出资人承担偿还出资本金和利息的无限连带责任，出资人的资金安全有充分的保障。房地产开发公司只承担有限责任，并且由于其主要依靠向银行借贷获得建设资金和以提供房产抵押或连带责任保证作为获得银行贷款的主要手段，在一旦不能偿还银行贷款的情况下，银行享有优先受偿的权利，购房人的已付款只能属于一般债权，处于受偿顺序中的最后。

　　三.成立住宅合作社的政策和法律依据

　　成立住宅合作社的政策依据主要是：

　　1.《国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局关于印发<城镇住宅合作社管理暂行办法>的通知》。

　　2.《城镇住宅合作社管理暂行办法》。

　　此外，各地有各地的具体规定，比如，在北京市有《北京市城镇住宅合作社管理办法》。

　　四.住宅合作社的现状

　　现有的住宅合作社，一部分是地方市、县两级政府的房地产行政主管部门发起成立的住宅合作社，如北京市房屋和土地资源管理局发起成立的“北京市房屋和土地资源管理局住宅合作社”，另一部分是接近权力的企业、个人出资建立的住宅合作社。从这些住宅合作社的成立和运作情况来看，这些住宅合作社成立和运作都脱离了住宅合作社应有的内容，而趋同于房地产开发公司。一方面，享受着国家划拨的土地和税费的减免；另一方面又将建造的房屋按照接近于商品房的价格进行销售。

　　成立住宅合作社是政策和法律所鼓励的，但为什么现有的住宅合作社仅限于上述两种类型？原因在于下列几个方面：

　　1.在我国，公民对国家政策和法律的了解主要靠地方政府的宣传，由于住宅合作社不能像房地产开发企业那样给地方政府带来税费上的收入，地方政府对住宅合作社的政策和法律不事声张。

　　2.成立住宅合作社的政策和法律是国务院住房制度改革领导小组、建设部和国家税务局联合制定的规章，不像大的法律出台那样能见诸媒体，而是如政府文件一样通过行政系统逐级下发，普通公民、企事业单位几乎不可能有所了解。

　　3.腐败。这是最主要的原因。目前，这项能够从根本上解决普通市民的住房需求，平抑商品房市场中的投机和暴利，最有利于百姓的好的政策、规定，只停留在权力圈子的范围内。而且，在权力圈子范围内成立的所谓“住宅合作社”都是“挂羊头，卖狗肉。”

　　五.成立住宅合作社的现实意义

　　住宅合作社可以全部由个人社员组成，也可以由机关、企事业单位作为发起人和本单位或本部门的职工组成。在这两种不同的组成形式上，后一种形式当然有不言而喻的优势。无论在住宅合作社的发起，还是在建设用地申请、建设工程规划和住宅合作社的成立等方面，后一种形式都能相对容易地得到有关政府部门的批准。

　　成立住宅合作社的最大现实意义在于住宅合作社为社员建造的房屋造价低廉。住宅合作社建造的房屋没有“价格”，只有“造价”。住宅合作社建造的房屋由于在土地出让金、各项税费上的减免和零利润，房屋造价几乎等同于自建房。即便在土地出让金和各项税费上没有任何的减免，住宅合作社的房屋造价与相同条件下商品房的价格也相去甚远。

　　从商品房的销售价格组成就可以大致看出住宅合作社的房屋造价。以北京市的商品房销售价格组成为例，商品房的价格组成为：

　　(1)住宅开发成本费用。包括：土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。

　　(2)期间费用。包括：管理费用、财务费用和销售费用。

　　(3)税金。包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

　　(4)依法应当缴纳的其他行政事业性收费。

　　(5)利润。

　　住宅合作社建造的房屋造价基本上只限于以上商品房的价格组成中的部分，即：征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费、间接费用和管理费用。

　　六.成立住宅合作社的基本条件和步骤

　　就北京市而言，依据北京市国土资源和房屋管理局的规定，成立住宅合作社的基本条件是：

　　1.发起人(法人和自然人)的总和不低于50个。

　　2.注册资金不低于50万元人民币。

　　成立住宅合作社的步骤是：

　　1.发起人向北京市国土资源和房屋管理局房改方案处提交下列文件：建社申请、请示和批复、住宅合作社章程、拟建设合作住宅的用地基本情况和建房用地规划、发起人身份证明、办公场所证明、出资证明、拟加入住宅合作社的社员住房情况、拟出任住宅合作社领导成员的简历。

　　2.上述材料齐全，房改方案处专职人员受理，审核后提出初步意见。符合条件的，批复同意成立；不符合条件的，退还有关材料。

　　3.报房改方案处主管处长复审。

　　4.报主管局长核准。

　　5.在应提交的材料提交齐全后十五个工作日内，发起人到房改方案处领取批复或有关材料。

　　6.在获得北京市国土资源和房屋管理局批准成立住宅合作社的批复和其他有关材料后，向北京市民政局申请住宅合作社的成立登记。

　　七.住宅合作社的资金管理、建设管理和物业管理

　　住宅合作社的全部资金均来自发起人和其他出资人的出资。由于在住宅合作社不能成立的情况下，住宅合作社的发起人对其他出资人承担偿还出资本金和利息的无限连带责任，发起人的出资和其他出资人的出资均应存入发起人指定的银行。

　　住宅合作社成立后，住宅合作社理事会全面负责用地申请、土地和工程规划、设计、施工、验收和房屋分配。住宅合作社理事会应从住宅合作社社员中或在社员以外的法律、预算、建筑、设计、会计等专业人士中选任。设计和施工应有公平、公正、公开的招、投标程序。住宅合作社的会计事务应委托专业的会计师事务所办理。如此，住宅合作社的建设管理将能真正做到所花的每一分钱都在阳光之下，每一分钱都能得到节约。

　　住宅合作社终止以后，住宅合作社的全体社员都是小区的业主，在成立业主委员会时，不会像商品房开发小区成立业主委员会那样难以避免开发商和物业管理公司的干涉和阻挠，小区的业主委员会是全部由全体业主推荐和选举产生的业主委员会。小区内除住房以外的任何建筑、设施、场所及收益都毋庸置疑地为业主委员会占有、使用、收益和处分。小区将是真正意义上的社会主义公社。

　　八.成立住宅合作社的风险

　　住宅合作社不是企业，不以营利为目的，所以，不存在任何经营上的风险。住宅合作社不对外借贷或提供任何形式的担保，也不存在任何破产风险。住宅合作社社员交纳的出资自始自终存在银行，即便发生社员退社的情况，社员存入银行的出资本金和利息都能得到全额退还。在住宅合作社成立之前，除了投入的人力、精力和交通费以外，几乎不会发生多少财务上的支出。即便住宅合作社成立不了，所有已入社的社员的出资本金和利息都能得到足额退还，所以，成立住宅合作社没有任何风险。

　　九.成立住宅合作社可能遇到的障碍和解决办法

　　由于前面分析的原因，房地产行政主管部门对成立住宅合作社的申请不会持积极的态度。成立住宅合作社的申请在房地产行政主管部门审批过程中被搁置或得不到批准是可以预料的。

　　但成立住宅合作社毕竟是国家政策和法律所鼓励的。如果发起人中有够级别的国家机关、国有企事业单位，通过政府部门与部门之间的协调，应当能够解决“批准”的问题。如房地产行政主管部门坚持不批准，发起人也有足够的勇气的话，可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，对房地产行政主管部门提起行政诉讼。

　　节选自《居律师与您购房行》一书，作者：北京天为律师事务所律师居永和。