投资客拉动今年行情

　　对购房投资的市民来说，怎样的房地产产品才算理想？近日，上海房地产住宅消费服务有限公司进行了抽样调查。市民选择商铺投资的占55.9%，选择办公楼投资的占23.7%，选择住宅投资的占20.4%。市民打算投资买房的总预算中，20万元以下占7.2%、20-30万元占22.1%、30-50万元占45.5%，购房预算50万元以上占25.2%。50-70平方米、70-100平方米是被选择最多的购房面积，将近有一半的被访者选择了这二项，便于投资的紧凑小户型是投资者的主要需求房型。在投资型购房者的选择中，地段是第一位的，好地段标志着成熟的商业、完善的配套、充足的人气、以及更好的商业机会。以下依次是价格、商业、交通、配套、风水、景观、设施等。对投资回报率的看法，26.7%的投资型购房者回答的是投资回报率越高越好，56.9%的回答是投资回报率适当就可以。

　　房产今年的房产走势异常红火，预计至年末，房价与成交量均创下历史新高。受其鼓舞，投资客也如潮水般涌向房市，成为今年楼市独特的风景。10年前，买房投资曾风行一时，但当时独领市场风骚的是外销房，客源对象以港澳等地的人士为主。后来，虹桥、金汇路等地出现了个别针对内销投资客的住宅区，最终在整体房价不景气的背景下难成大气。今年此轮行情，本地市民荣升为房产投资客主角，最赚钱房子的类型，也从外销房转向特色物业。从地段上来看，利用地段的升值获取收益是目前房产投资最多使用的。每一个地段都代表着不同的居住性质，如：闹中取静的高档物业居住区—华山路；高档别墅区—虹桥路；CBD商务区—陆家嘴金融中心；景观住宅区—黄浦江滨江大道等等。从物业的类型来看，利用物业品质的稀缺性进行热门投资也取得很好的效果，如：目前热销沪上的单身公寓，有近一半的购买者出于投资目的，随着办公楼也可以贷款买卖后，也有少部分人开始了这方面投资。从价格上来看，最能保证投资收益率的期房价格约在6000元／平方米左右的房子，它的升值空间最大，卖这一价格的房子，综合条件都不错，符合各种转让或租赁要求。另外，所投资的房产附近具有明显的文化氛围的，投资的成功率也会很大，如：淮海路“新天地”附近的房产就带着浓厚的娱乐氛围，还有八万人体育场附近、人民广场大剧院附近等。

　　买房投资年轻人“单飞”

　　自备10万元市民荣升投资主角轴心产权酒店式物业作为脱胎于“第四种房产”—产权商务酒店的代表，它是继住宅、写字楼、商铺之后的最新物业形态。轴心产权酒店式服务公寓将商务活动、个性化商务居住与酒店式服务有机结合，利用酒店式公寓，以全方位高层次的酒店式服务为“商务空中飞人”在市中心CBD轴心商务区营造一个“随时起降”的商务生活平台。此外，由于酒店式服务公寓全部以小户型面市，其相对低廉的总价和良好的市场需求也引起了无数投资者的兴趣。上海即将出现首家“轴心产权式物业”—中福大厦.金银汇，坐落于人民广场、南京东路商圈内的九江路、浙江中路。公园住宅公园住宅是眼下市场炙手可热的投资新品，以浦东中央公园为例，周边的房价已从最初的4000余元／平方米，拉升至目前最高价12000元／平方米，早期的投资客获益惊人。随着健康居家、超薄板状型设计等新型理念的引入，使公园住宅获得了更多市民追捧，总规模30万平方米，一期近10万平方米的浦东世纪花园，开盘当日销售即过70%。规避赚钱陷阱热销面积热销面积热销面积777000平方平方平方米米米专项调查表明，买房投资的市民中，年龄26—30岁占13.9%，31—35岁占25.4%，35—45岁占52.9%，45岁以上占7.8%。这显示，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。

　　从职业看，各种行当中，最多的是自由职业者，占31%，接下来依次是金融行业21%，企事业单位15%，以及媒介、IT、服务行业等。投资客的年总收入在5万元以下的占9.7%，年总收入在5—7万元占26.8%，年总收入在10—15万元占46.7%，年总收入在15万元以上占16.8%。

　　转租或出租的风险如果转让或出租的价格不适合或低于预期、承租人的支持能力不稳定等因素，就可能产生收益风险。投资的时机风险从投资的角度来看，如果时机选择不准，在市场峰势末端接棒的话，风险已经是明显的了。贷款利率和支付能力的预期风险对于自己长期稳定的收入来源把握不准，估计过高，没有量力而行地选择贷款成数及期限，同样会造成还款被动，也会产生风险。以自备10万元为例，你可以投资一套面积100平方米，单价5300元／平方米，总价约50万元左右的房子，余钱可以通过银行贷款获得，那么这10万元的投资收益又是怎样的呢？短线投资＝炒楼5300元／平方米是在期房刚公开时购进，到现房时约6个月再卖出，按1.5%的楼价升幅计算，这时，房子的单价可以卖到6000元／平方米左右，总价约57万元，短短的6个月，你就回收了投资成本，还赚了7万元，月投资回报率达11.7%。长线投资＝长期租赁50万元的总房价，首付10万元，其余40万元20年按揭贷款，按等额还款计算，月还款约为2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金来还按揭款还有盈余，不到12年，你就可以收回投资款，还得到一套房子的产权，并且可以继续获利，因为一套房子的使用寿命至少在60年以上。唐燕新草2001年的房地产行情是以投资拉动为主要特征的。这是一个与以往完全不同的走势。从经济环境上讲，投资客上升是在国家多次降息、存款已经收益不大的情况下发生。从购房频率上讲，目前购买中高档房的市民中属于二次购房的占了相当比例，5年前购买的第一次商品房正好到了换房的时候。从房价上升的分布看，中低价房几乎没有涨过，而市区的地价涨幅应该说明显低于近郊，但房价的涨幅却远高于市区的涨幅，一般都达到了20%以上，这主要也是由于二次购房客源及其出租的目的性所致。从目前投资客源的投资方式看，主要分两类：一是在好地段购房后准备出租，这是比较多见的，其中包括投资商业店面、投资小型住宅、投资高档涉外公寓，显然物业类型多样，但特征都是这些房子最容易租出个好价钱，租金和总房价之比一般高于8%的幅度；二是购买后看好日后的房价上升，准备出手获利。由于购房的目的改变，今年房产产品及客源也随之出现变化。产品上，住宅房由原先的适中二房、三房向二极修正面积，出现了很多一房产品，同时又出现了很多较大面积的豪宅产品。在商业用房上，原先不被重视，而现在发展商尽量多做一些商业面积也能卖得出去。从客源上看，这一次已经向经济能力更高的客源层发展。因此，下一步如何造适合他们的房子，将是新的市场机遇。周小丽买房投资是今年申城年轻人最热门的话题之一，据上海房地产住宅消费服务有限公司调查，买房投资客中，45岁以下人员超过9成！

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