读者提问：

　　我于去年12月在朝阳区购买了一套商品房，今年年初入住后发现了一系列问题，如不隔音、屋内异味好久不散、墙皮脱落、屋内漏水等。虽后来与开发商多次协商要求其解决问题，但开发商总是推拖，到后来干脆找不到人！请问律师，遇到这种情况该怎么办？能否要求退房？杨先生

　　律师回答：

　　建筑工程竣工后，应按法律规定进行验收，验收合格后方可交付使用。所以，开发商在向买方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监督部门出具的《北京市建设工程质量合格证》和测绘部门实测面积数据。

　　但开发商向购房者交付房屋时提交质量合格证，并不意味着他可以在交付房屋后据此而不承担因房屋质量等问题而引起的责任。《北京市建设工程质量条例》第28条明确规定：“建设工程按照国家和本市的规定实行质量包修制度。已交付使用的建设工程出现质量问题，在包修期内，责任单位应当按照规定及时无偿包修，并对因工程质量缺陷造成的损害向使用单位或个人承担赔偿责任。工程质量出现永久性缺陷的，承担责任的期限不受包修期限制。经营管理单位由此受到的损失，由造成建设工程质量事故的责任单位赔偿。”

　　在新颁布实施的《商品房销售管理办法》中，也就商品房质量问题作出了明确的约定。在第32条中规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

　　所以，这位杨先生可以依据《住宅质量保证书》，在保修期内，就与开发商约定的保修范围、保修责任，要求开发商承担维修义务。对于由于工程质量出现的永久性缺陷，开发商承担责任的期限不受保修期的限制。

　　应当明白，对于墙皮脱落、屋内漏水等由于工程质量而出现的问题，可以要求开发商承担维修责任，但不能因此而要求退房，除非发生房屋主体结构质量不合格的情况。依据《商品房销售管理办法》第35条，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。新起点律师事务所许要强

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