1998年1月23日，汪先生与圆明园花园别墅有限公司签订了《北京市外销商品房预售契约》。《契约》约定：汪先生购买圆明园公司M110-B公寓一套，交房时间为1998年4月1日。双方同时在契约中约定，该契约由双方签字，并在办理房屋预售登记后生效。预购、预售登记于契约登记之日起30日内，由双方到北京市房地产管理处办理。契约签订后，汪先生于1998年1月23日至2月13日分3次交纳购房款37.5万元。尔后，圆明园公司没有再约定时间办理房屋预购、预售登记。由于汪先生先前曾于1994年购买了圆明园公司M110-3A房屋一套，而后购买的房屋没有办预售登记，为解决问题，汪先生的代理人张先生曾想用37.5万元购房款折抵汪先生前所购房屋的购房款。张先生在1998年5月6日与圆明园公司拟订了备忘录。但双方在备忘录中写明具体转付款的方式另行约定。汪先生知道后通过代理人张先生向圆明园公司明确表示不同意备忘录内容。此后，圆明园公司没有再与张先生协商就把37.5万元的房款划转。

　　一审法院认为，汪先生委托张先生对划款的备忘录应当看做是附条件的民事行为。在所附条件没有成就之前，不能确认这个民事行为发生效力。因此，圆明园公司将应当退还给汪先生的房款划拨到先前购房的欠款是不符合法律规定的。一审法院判决汪先生与圆明园公司签订的未经预售登记的商品房预售契约无效，圆明园公司退还房款37.5万元并支付利息。

　　圆明园公司对一审结果不服，上诉到市一中院。市一中院同样认为圆明园公司划抵房款的做法缺乏事实依据，终审判决维持了一审法院的判决。郑艳丽刘新雷

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