1.认真区别“定金”与“订金”

　　案例：王某看中了某小区的一套房子，与开发商签订了认购书，交了1万元定金，但在认购书和收据中均写的是订金。事后，开发商因经费等原因导致工程停工。王某要求开发商双倍返还，开发商只同意原数返还。

　　点评：定金与订金只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不能对合同起到担保作用。出现违约时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，本案例中，王某只能要求开发商原数返还并承担同期银行存款利息。

　　提醒：购房人在签订认购书和收到收款收据时，应注意审查其中的用词，不要把“定金”写成“订金”。

　　2.认购书中有陷阱条款

　　案例：张某在与开发商签订的认购书中规定：“买方应在签订认购协议之日起15日内前来签订正式合同，否则，所收定金不予退还。”后张某在规定期限内去与开发商商谈合同事宜，但由于在某些条款上存在分歧而没有达成协议。张某要求返还定金，遭到拒绝，开发商的理由是张某在规定期限内未与其签订正式合同。

　　点评：该条款是一个陷阱条款，开发商通常坚持认为，无论何种原因导致没有签订正式合同，都属于购房者违约，不退所收定金。并往往以此要挟买方接受一些不公平的条款或拒不接受买方提出的合理要求。

　　提醒：房屋买卖非常复杂，一个小的分歧就可能导致无法签订正式的合同。因此，购房人在签订认购书时，可将该条款改为“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”

　　3.商谈内容应有书面证据

　　案例：刘某在与开发商签订的认购书中规定“买方应在签订认购协议之日起15日内前来与卖方商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应予退还。”在15日内，刘某依约前往，但因对房屋交付时间上存在分歧而未能签署合同。15日后，刘某前去索要定金，开发商以刘某在规定期限内没有与其商谈合同为由拒退定金。

　　点评：本案例中，有关条款非常完备，但刘某是否一定能要回定金呢？通常情况下，答案是否定的，因为其一般无法拿出其曾经前来与开发商商谈合同的证据，所以只能吃哑巴亏。

　　提醒：购房人前往与开发商商谈合同时，应注意保留证据。如在正式商谈之前首先让开发商在认购书上签字确认或在商谈记录上签字认可。

　　4.应有书面认购协议

　　案例：方某看中了一套房屋，交了定金，但没有与开发商签订认购书，只有口头协议，定金收据上也没写所定房号。后开发商又将该房卖于他人。方某要求购买该房，遭到拒绝。

　　点评：口头协议很难保护当事人的合法权益，而一张连房号也没写的收据对开发商很难起到约束作用。方某遭拒也就见怪不怪。

　　提醒：购房人交定金前应与开发商签订书面认购协议，协议中应当包含合同的主要条款，如房号、价格、面积等，否则，该认购书只是一种意向，对开发商没有约束力。另外，对其他已谈妥事项应写入认购书中，防开发商变卦。北京信杰律师事务所王仕平尹秀超咨询电话：68365076 62904036

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