个案直击一些开发商在其售房广告中所鼓吹的舒适的居住环境和完善的售后服务无不使一些准备购买住房的消费者怦然心动，然而购房前开发商的美丽承诺与购房后的真实情况又让他们叫苦不迭。新《合同法》的出台为这些只诺不践的开发商提了个醒——
不践承诺被判赔偿
南阳市一房地产公司在《南阳晚报》上刊登售房广告承诺，只要消费者选购其开发的位于该市新华东路的住宅房，可解除住户的后顾之忧，提供终身有偿服务，其中包括车辆看管等服务项目。一直等待时机买房的李秀勤看到这则广告后喜出望外，立即交纳了首期购房款，购买了住宅楼其中的一套，并于5个月后交清了全部购房款。住的问题解决了，行的问题又出来了，由于搬进新家后距离上班的地方远了，上班很不方便，李秀勤于是又购买了一辆纵情100碟刹摩托车，车价款、附加费等其花了13，350元。可是房地产公司承诺的提供看车服务却迟迟不能兑现，李秀勤只好在所住的楼梯口焊一铁门，临时停放摩托车。尽管如此，该车于2001年12月28日在楼梯口被盗。李秀勤按开发商的承诺找到该开发公司要求赔偿，可得到的答复却是：由于住户还不到位，所以一些售后服务只能逐步完善。住户应自己保管好自己的车辆；再者车辆看管服务说好是有偿服务，没有交纳保管费，丢了车只能自己负责。双方争执不下的情况下李秀勤一纸诉状将房地产开发公司告上了法庭。
宛城区人民法院经审理认为，被告发布售房广告的行为属合同要约，自原告李秀勤交纳首批购房款之日，双方房屋买卖合同成立。被告本应按合同约定提供车辆看管等项售后服务，但未提供，属违约行为，应承担相应的违约责任。原告李秀勤明知被告未派管理人员，但不采取有效的措施保管车辆，致使摩托车被盗，对造成的损失也有部分责任。考虑到被告违约和原告也有一定过错和车辆情况，以原告承担原车价值20%的折旧费，下余车价的80%，双方按4：6的责任划分。故判决：1、被告在本判决书生效后十日内，赔偿原告丢车损失6408元：2、驳回原告的其他诉讼请求。
房地产公司不服一审判决向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院经审理终审判决：驳回上诉，维持原判。
商业广告如何定性
本案中原告起诉的依据以及人民法院判决的依据是被告在《南阳晚报》上所登的售房广告的内容，这种售房广告该如何定性，是本案的关键，要正确确定售房广告的性质，必须区分两个概念：要约和要约邀请。要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约又称为发盘、发价、报价等，发出要约的人称为要约人，接受要约的人称为受要约人或承诺人。一项意思表示是否构成要约，对作出该意思表示以及接受该意思表示的当事人都具有重要意义。如果一项意思表示被认定为要约，则要约人与受要约人都要受要约法律效力的约束。因此，要约构成必须明确一个标准，这个标准就是我国《合同法》第十四条规定的：一、该意思表示的内容应该具体确定；二、该意思表示经受要约人承诺后，要约人就受该意思表示的约束。而要约邀请又称为要约引诱，是指一方发出的邀请对方或者引诱对方向自己发出要约的行为。要约邀请和要约有质的不同，要约邀请一方一般不会承担什么法律后果，而要约的相对人一旦进行承诺，合同便成立，要约人与承诺人都要受约束。即使相对人不承诺，要约人也要在一定时间内受自己发出的要约的约束。因此，将一项意思表示认定要约还是要约邀请，无论对发出意思表示人还是接受该意思表示的人都将产生一定的影响。
实际生活中对要约和要约邀请作出区分并不容易，对一些介于要约和要约邀请之间的意思表示加以判断有时很复杂。如何来区分是要约还是要约邀请呢？这要根据意思表示的措辞内容本身来确定。如果某意思表示的措辞表达足以使其符合要约的构成要件，则该意思表示可以认为是要约。过去商业广告多被认为是要约邀请，因为不会产生什么法律后果，所以一些商户便无所顾忌地在广告中极尽夸大吹嘘之能事。新《合同法》第十五条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这一新使商业广告虚夸之风得以遏止。另外还要根据交易习惯加以确定。我国以前的《合同法》对交易习惯关注不够，新《合同法》对交易习惯给予了一定的地位。房地产公司多采用在新闻媒体上刊登广告的方法来售房，而住户则通过广告来选择适合自己需求的位置、价位、结构的房屋。所以，原被告之间通过南阳晚报上的广告来订立合同符合交易习惯。刊登的广告内容也比较具体，符合要约的规定。李秀勤购买该广告所示房屋后，双方合同即告成立。房地产公司应提供看管车辆等有偿服务，亦应视为双方购房合同的一部分。房地产公司在李秀勤购房至其摩托车丢失时止，并未提供该项服务，属违约行为，对因此导致李秀勤摩托车在该小区内丢失应负赔偿责任。
没有过错也应担责
本案中房地产公司未按照合同的约定提供车辆看管有偿服务，李秀勤明知对方未提供这种服务的情况下，采取了一定的措施来保管自己的车辆，但由于这种措施不得力，造成摩托车被盗。对李秀勤的摩托车被盗，房地房公司只是能说是违反了要约约定，而没有明显的过错另外广告上已明示车辆看管是有偿服务，而李秀勤入住该房后房地产公司并没有收取这项费用，而李秀勤也没有交纳这项费用，也就是说车辆保管合同只停留在承诺上而没有真正建立，是不是房地产公司因此就可以免责了呢？这涉及到《合同法》违约责任的归责原则。
我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我国的民法通则和原来的《经济合同法》等有关的合同的法律均将违约责任规定为一种过错责任，本条规定将违约责任确立为无过错责任，这是《合同法》的一个革命性变革。无过错责任原则和过错责任原则对违约责任的构成要件、赔偿范围和责任方式上都有很大的区别。采用无过错责任原则，违约责任的构成要件只违约行为一项，无需违约方有过错，违约方亦无必要证明自己没有过错如采用过错责任原则，违约责任的构成要件则包括违约行为及违约方的过错。违约方如能证明自己违约是无过错的，不成立违约责任。在无过错责任原则的前提下，原告只须向法庭证明被告未履行合同义务的事实，不要求证明被告存在过错，也不要求被告证明自己对于不履行无过错，免去了证明过错有无的困难。另外不履行与违约责任直接联系，二者互为因果关系，有利于促使当事人严肃对待合同，有利于维护合同的严肃性，避免过错责任原则下，违约方总是企图寻求无过错的理由以期逃脱责任的现象，增强了当事人的责任心和法律意识。在我国，长期以来合同观念和权利意识淡薄，实行无过错原则，有助于培育全社会的合同观念。所以无过错责任原则还有淳化社会风气、净化社会道德之功效，特别是在一定程度上防止了虚假、夸大的广告和不践诺的广告。我国的《合同法》虽然采取了无过错责任原则，但并不能说我国《合同法》上就绝对不考虑过错，而是通过设置不同的归责事由和法律技术来调节，在有关风险分配，双方违约等一些情形中，仍然可见到过错责任原则的影响。本案中原告明知被告尚未提供车辆看管服务，自己保管车辆措施不力，所以对损失也应承担相应的责任。至于房地产公司认为李秀勤未交保管费，公司和李秀勤之间并没有建立保管合同关系，这个虽然是事实，但不影响本案的判决，因为房地产公司是“该管不管而不是管了对方不让管”，如果房地产公司按照合同约定提供了这项服务，而李秀勤不按规定交纳保管费用，那么房地产公司就可以未建立保管合同关系而不承担赔偿责任。郭敬波
