告示：吃西瓜！侃要约！为商品房买卖合同纠纷明理！

　　阿四：茶老板，好热的天。非典的热浪才减缓，你这茶楼就如此热闹啊！

　　茶老板：阿四，听说你如今转行做了房地产经纪人，对购房人的故事应该比我多吧，说出来肯定让大伙很过瘾的。

　　阿四：哟嚯！嗯，你真是个精啊，茶老板！你赶得很是时侯，专赶在这回6月1日施行的司法解释时期，让我来当这靶子，跟政府装佯，也不怕我被抓了！这回实施的司法解释就是读起来有点难懂，所以我还得佩服您，还在此配备了知名律师。

　　要约与要约邀请的故事

　　八哥：哦，《解释》中的第三条说的要约与要约邀请有何不同，要约与要约邀请是否都属于合同内容。

　　阿四：哦，你的问题很专业，我这里先说个小故事，小故事之后呢，还是请我们的知名律师为您作解答吧。

　　我认为，要约与要约邀请是不同的，在市场里，西瓜商贩叫喊道“大兴京欣西瓜，保沙保甜，快来买了”，这是要约邀请。而你上前对他说“八毛钱一斤，我买俩。”则是要约。前者是对市场上所有的人发出的，而后者是你对商贩一个人发出的，并且对西瓜的价钱也作了明确的表示。

　　要约与要约邀请不同在哪里

　　邢晓东律师：这个小故事说得棒，要约是向特定的当事人发出的，要约的内容需具体明确。要约邀请既可以向特定人发出，也可以向不特定的人发出，要约邀请的目的不是与对方订立合同，而是希望对方向自己发出要约，内容无须具体明确。

　　要约一旦对方接受，就成为合同的内容，双方必须遵守。要约邀请不是合同的内容，对双方没有约束力。但根据《合同法》规定，要约邀请在一定的条件下，是可以视为要约的。此条司法解释就明确了这一点，视为的条件是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响。

　　要约与要约邀请在纠纷中的利弊

　　非典非：那么开发商在售楼处所作的沙盘楼型算不算要约，该不该算合同内容？

　　阿四：你说的这种情况，应在此次《解释》中得到保护，如：B购买了一套商品房，在入住时发现实际情况与开发商事先所做的宣传不符，绿化率达不到60%，二梯三户变成了一梯三户，电表由10A的变成5A，便诉至海淀区人民法院要求赔偿损失。法院在查明情况后，以宣传与实际不符，广告有虚假成分为依据，判决开发商应承担公开作出承诺的责任，赔偿B的损失。

　　邢晓东律师：阿四刚才举的例子大伙会很明白了，售楼处所做的沙盘应当视为要约，在所有宣传资料中，沙盘表现力最为直观明确。房屋的朝向和房间的布局、小区的绿化和道路、基础设施和相关配套设施从沙盘上一目了然，对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着重大的影响。在处理纠纷中，要约是双方必须遵守的，违返则要承担不利后果。而要约邀请不存在违反与不违反的情况，它对双方没有任何约束力。法律效力上要约远远高于要约邀请，两者不是存在同一个层面上的。

　　非典非：在商品房买卖中，开发商好像处于相对强势的地位，经常导致买卖合同中双方的权利义务严重失衡，这回施行的司法解释倒是使买房人有了保护，不过还得经过时间的考验。

　　阿四：当然，邢律师可是一针见血，把这个“要约”说得大伙都明了，茶老板，今天我的魅力就不说了，您还是给大伙上西瓜来吃吧，渴死了，看了小二端着盘里的西瓜，大伙直咽口水呢！

　　茶老板：哦哦……小二还不快点儿！庞宇