买房与卖房因涉及款项大、流程长、环节复杂，最容易发生纠纷。而购房人普遍缺乏相关法律知识，一旦发生纠纷往往手忙脚乱。当前，解决房地产纠纷有协商解决、调解、仲裁、行政解决以及诉讼等多种方式。我们咨询了有关专家，仔细研究了各种解决途径的实用性和利弊，从中择优选择了三种方式，并计算了相关费用，希望能为广大读者提供一些有益参考。

　　虽然理论上，解决房地产纠纷的方式很多，但有的并不具备实际操作性，其效果也差。因此，针对北京的市场现状，我们重点给大家介绍谈判、仲裁和诉讼三种应对方式。

　　纠纷解决预案之一

　　谈判解决

　　如果购房者觉得项目有问题，自己的合法权益受到了损害，找开发商理论无疑是第一步。双方通过谈判和协商解决问题，是所有维权战役中最直接、有效而又快捷、省钱的途径。

　　但开发商绝对不是省油的灯，购房者和和气气“私了”的设想成功率几乎为零。选择这种方式，就必须做好充足的心理准备，因为谈判不会一次就出结果，你得熟悉和装备好各种法律武器；打持久的阵地战，一定要事先带好润喉药和救心丸。当然，选择好谈判的重点目标也非常重要，您千万不要抓住售楼小姐大倒苦水，要选择说话有分量能做决策的人物，重点攻破。俗话说，阎王好过小鬼难缠，退订会损失销售人员的业绩，所以，他们会想方设法推卸责任。而高级管理人员必须还要考虑企业的长远发展，因此和他们谈判往往会比较“和气”，接触的人越高层，问题解决也越快。

　　谈判要诀

　　购房人首先要明确自己的最终目的，谈判是为了要退房还是为了要赔偿。谈判最忌讳的是意气用事。购房人必须放弃不可能实现的要求，设想一下如果最终将发展商告上法庭，那自己的某些要求在司法实践中会不会得到支持。如果不行，那就把目标定低一些。

　　放弃精神损害方面的无用争论。许多购房人在跟发展商理论甚至开庭时，都会诉说自己如何悲惨，遭受了怎样的内心折磨，从而试图追索精神赔偿。但事实上，法院对此要求是极不可能予以支持的，因为精神损失很难界定。如果一定要告，那么原告必须拿出病历，有医生确诊头晕、呕吐等精神受损的病症。即便最终胜诉，精神赔偿的金额也会非常低。

　　不要漫天要价。谈判时一定要客观冷静，不要赌气提出不实际或对方根本不可能答应的要求。许多案例都证明，业主提出的非合理要求法院是通常不会支持。

　　不要口不择言。与发展商谈判也许很让人恼怒，但无论谈到哪个阶段，遇到何种情况，购房人也不能情绪激动，口不择言。使用泄愤的侮辱性词句，甚至将这些词句做成横幅公开悬挂、成为游行示威时的口号等，都足以构成对发展商的名誉侵权。不但于事无补，还容易引发对立。

　　全面收集证据。购房人必须搜集证明自己权益受损的证据，包括当年的报纸广告、楼书、宣传单张、售楼资料、认购书、合同等，成为维权谈判的砝码。证据齐备后，如果不太懂法，业主可通过媒体、亲朋、同事、律师事务所等多种渠道向法律界专业人士咨询，分析打官司可能得到的赔偿结果，明确哪些是自己的利益范围，初步确定谈判底线。

　　实战措施

　　1.书面递交要求写清购买过程，描述自己的实际感受，指出发展商的欠理之处，适当提出自己掌握的法律证据，从法律角度分析开庭后应获得的赔偿，最后提出自己的谈判要求，并注明要求对方书面回复的具体时间等。

　　2.每天给公司或项目负责人打电话，每次通话一个小时以上，让他不堪其扰，不能不作反应。

　　3.请家人或者牺牲个人时间，以克制、清醒、理智的态度，在办公时段到公司或售楼部与相关负责人面对面理论，天天喝茶，来买楼的人也一定会受到影响。

　　4.在相关网站发表言论，披露开发商的不解决问题的消极态度。本报记者陈静