舒可心先生：

　　您好！请问按公摊面积收取供暖费，是否合理？是不是应该按照套内建筑面积收费？公摊面积里存在取暖问题吗？谢谢！

　　刘明————

　　置业专家舒可心

　　刘明：

　　您好?感谢您对我的信任。

　　物业管理费按建筑面积缴纳，采暖费也是按建筑面积缴纳，房屋销售也大多是按建筑面积计算价款，因此，而契税、基金等费用的计算实际上也都是按建筑面积为基础来计算的。

　　为什么“建筑面积”这么重要呢？这是因为，在咱们的产权证上，业主的权益是以建筑面积登记的。这一是保障了业主自用的使用面积或者套内建筑面积的权益，同时也从法律上保障了属于业主的公摊面积的权益。所以，用建筑面积来确定房屋产权状况是对业主有利的，也是合法的。

　　因此，政府在制定和房产管理、服务的有关费用时，就自然使用建筑面积作为计算基础(例外的也有，比如电视收视费是按“户”或者“端口”收取，生活垃圾清运费是按“户”收取……)。最最简单的例子就是物业管理费，这个费用是用于全体业主公摊面积和公共设施的维护和维修，和室内无关。是不是应该按每户业主实际分摊的公摊面积收取才合理呢？似乎是。可我们可以看到，由于一个社区中相同物业的公摊比例是一致的，所以按公摊率计算出的公共面积(需要物业管理的面积)再除以政府物价部门认为必须的花费，对应一户的总金额不变，而费率的变化，则是来源于分母的变化。原来的是建筑面积，现在改成建筑面积中的公摊面积。而当向业主收费的时候，又产生了按业主所持有的公摊面积所谓计算根据的麻烦。所以，用建筑面积计算出的物业管理费，并不意味着这个费用将用于建筑面积中，它的用途，按有关规定或者合同来确定，只不过按建筑面积分摊到各户而已。因为，建筑面积是所有业主产权证上注明的，无需折算或者重新计算的。

　　相同的道理，采暖费按建筑面积缴纳，并不是说公摊面积的采暖费由业主承担了，或者说因为公摊面积上没有采暖设备而不应该按建筑面积缴纳。其实，这个分母，就是个统一的收费参考单位，有关文件中也有规定，也可以按使用面积缴纳采暖费，但是由于分母变小，费率则应该乘以1.33(房屋一律按75%的使用率计算)。这对使用率超过75%的小区，采暖费实际上将多收；而对使用率低于75%的小区，采暖费将少收。

　　但是，为什么会出现这样的问题呢？道理很简单。有的小区在公共区域有采暖设备，有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢？其实，还是全体业主，按各自的建筑面积，在缴纳物业管理综合费用的时候，缴纳了公共区域采暖、制冷、照明等一切费用的。

　　这是不是重复收费呢？不是。采暖费的收取，仅仅是以建筑面积作为收费计算基础，并不代表公共区域的采暖费用已经缴纳，而公共区域的花费，均应该由全体业主从物业管理综合收费中摊销。

　　因此，我们不难看出。对物业管理公司的监督，直接影响着业主们缴纳费用的浪费和节约。如果公共区域的采暖、制冷设备有跑冒滴漏的现象，说到底，花的还是咱们业主自己的钱。监督物业管理企业及时维修、定时维护、节约使用能源，是业主们自己义不容辞的责任。也是业主委员会的职责之一。