——一个业主委员会主任的维权观

　　当您购买了住房，成为业主，您知道自己在物业管理活动中享有哪些权利，又应该怎样行使这些权利和依法维护自己的权利吗？希望这篇文章能对您有所帮助。本人从作为业主代表开始直至被选举为本小区首届业主委员会主任，已经将近四年的时间了。四年的时间，让我深刻认识到物业管理活动中依法治理的重要性。

　　经过4年多的酝酿和最终国务院采用公开征询社会意见的办法，《物业管理条例》(以下简称《条例》)于今年9月1日正式实施了。这是我国物业管理进入法制化的一个标志。从此，物业管理过程中相关各方的利益，均将纳入该《条例》调整范围。

　　作为业主，必须认真了解法律赋予我们的权利，特别是如何行使这些权利的合法程序。只有这样，才能真正做到依法维护我们的合法权利。因此，我们有必要认真探讨和研究业主在物业管理过程中的权利和行使、获得这些权利的法律依据和合法途径。

　　业主在物业管理活动中权利的来源，是由于其购买了物业中的某一部分。该业主对其购买物业的专有部分享有排他的所有权；但对共有部分并不单独享有所有权，而是和其他全体业主一起共同享有，并且这个所有权的大小，还和其购买物业占整个物业中的产权份额有关，这种权利即是所谓共有部分的持份权；当然，业主也有权参与业主利益的组织———业主大会，这种权利称为业主组织的成员权。在共有物业当中，任何业主都同时拥有这三种权利，但是这三种权利的行使却又是完全不同的。

　　所有权所对应的专有部分，业主可以单独占有、使用、收益和处分。这些部分主要有房屋的套内使用面积(不含套内的承重墙体等共有部分)；

　　持份权所对应的共有部分，某个业主不能单独占有、使用、受益和处分。这些部分主要有：公摊面积和属于全体业主共同的设备、设施、财产，以及全体业主共同获得的国有土地有偿使用年限内的使用权和地上附着物等。而物业管理，也恰恰是对这些部分进行的管理和维护，目的是使全体业主的共同财产维持良好的状态，提供稳定的功能。近代物业管理中，也包括对物业使用人(业主自用时，业主即是使用人)群的专项服务，如保安、保洁、生活资料的供应等。也正因为各个业主按份所有这些公共部分的权利，因此，大家按份交纳相应的管理、维护和服务费用，自然是每个业主的义务。当然，如果这些公共部位有其他收益时，全体业主也应该按份享有收益的分配权力。

　　成员权所对应的组织，正是为了行使那些因任何个别业主或部分业主都无法单独行使的上述持份权而产生的。这个组织就是业主大会和其执行机构——业主委员会。全体业主都在业主大会中有表决权，有业主委员会委员的选举权和被选举权。全体业主通过民主的形式，来表决、行使其共有的权利。

　　《条例》从法律上，对上述权利的归属以及行使方式，进行了必要的规定。目的是让那些属于全体业主的权利，由全体业主真正自我民主决策，从而防止在共有权利的行使和获取过程中，产生少数人决定多数人利益的不公平现象，以及其他可能发生的业主组织的腐败和违法现象。

　　从《条例》中我们看到，业主的权利，除按物业服务合同接受物业服务外，主要还有：监督、提出建议、参加业主大会并行使表决权、业主委员会委员的被选举权和物业管理活动中的知情权等项权利。同时也有包括必须遵守业主公约在内的诸项义务。

　　业主的以下权利，必须通过业主大会来实现：

　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　(三)选聘、解聘物业管理企业；

　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　业主大会的召开以及某项决议的通过，《条例》和《业主大会规程》中有明确、细致的规定。只有严格按照法律规定的程序通过的决议，才能保障决议的合法性。否则决议即便可能合理，也一定不合法。只有程序的合法，才能保障实体的合法。这是法治社会的概念精髓。

　　朝阳园业主委员会主任委员：舒可心