主持人：首先欢迎各位来到新浪嘉宾聊天室，现在给广大的网友介绍一下。第一位是，亚新的杜家泉先生，另一位是汉飞的尚学军先生，还有一位是永威地产的马水旺先生。我知道各位来这里都是有任务的，就是来领奖的。请各位谈一下获奖的感受吧。

　　马水旺：我们郑州永威在这次住交会上我们获得了百杰奖，能够获得百杰奖，充分说明了我们郑州市永威置业的口碑。我们总经理获得百杰奖，也是我们广大职工共同努力的结果，我们将借助这次住交会机会，学习业内优秀的成果，优秀的建筑，包括采用一些高科技的节能环保材料来继续建设好我们的楼盘。

　　尚学军：各位网友大家好，今天我是代表我们汉飞集团总经理来领取这个名人百杰荣誉称号。荣誉称号代表着对过去成绩的肯定。同时，也给我们，无论是企业还是个人都是一种鞭策，为今后做出更多的努力，打下一个更高的目标要求吧。谢谢！

　　杜家泉：这次我们郑州亚新房地产开发有限公司，从开发的橄榄城项目荣获中国名盘，最大的感受有两个。一个是高兴，高兴在我们所设计的产品，我们的规划理念能够得到我们客户的认可。另一方面就是压力，压力来源于我们的产品如何能按照我们的规划展现给我们的业主，展现给我们的客户。我相信我们会认认真真地，兢兢业业地把我们的项目按照预期做好，不让我们的客户失望。

　　主持人：杜总您说到有压力，有压力肯定有动力吧。在住交会走了一圈了，对住交会参展的企业，哪个对您印象比较深？

　　杜家泉：从昨天到今天上午，在整个展会里面转了一圈，昨天转的时间比较长。感受最深的就是一些产品的更新换代。我们现在从产品的角度更提倡节能环保，今天看到这个展会上有很多的产品是围绕节能，围绕环保做的。我想不久的将来将有很多的产品应用到我们的项目建设中去，提高我们的生活品质。

　　尚学军：首先，我们来到住交会，一方面是领取奖项，同时也是来向同行学习取经的。通过昨天的参观，我们感受到在整个房地产行业，应该都是向着一个高品质，环保节能的方向发展的。在这个过程中我们看到了一些户型创新，一些建筑工艺的创新，一些高科技，比如智能化，环保绿色节能等等。都给我们留下了很深的印象，比如刚才谈到的万科一些工程管理技术，抗震结构模型。包括海尔集团提供的利用阳台玻璃进行热能的转换，提供采暖热水等等环保系统。投资不是很高，但是效果和效益确实很明显。这方面我们比较感兴趣。

　　马水旺：万通的绿色底材给我们留下的深刻印象，体现出安全、舒适、节能、环保。在目前，楼市进入低靡状态，房地产走出困境需要走出我们自己的道路。万通的绿色底材为我们指出了一条选择的道路，用我们过去那种宽敞，明厅，明厨，实现节能环保是势在必行，只有这样中国的房地产才能与世界接轨，中国的房地产才能在金融危机中走出困境。我们通过这一次参加住交会，我们将会把万通的那些先进的理念和先进的做法引进到我们的管理当中。

　　主持人：大家都说到节能环保，针对你们各自在售的项目给我们网友介绍一下。

　　杜家泉：我们刚刚开盘的是郑州的橄榄城项目，我们在最初的规划设计，产品布局标准上，我们做了一些新的尝试。首先一个，我们把传统的在北方用得比较多，但是郑州用得比较少的地采暖继续在使用，在前面其他的项目上已经在使用，而且得到业主很高的认可。第二，我们在新产品整个设计上选择了一套新风系统，是进口原装的。这套系统可以让我们的户内和户外能够有效的做空气流通，同时又不用业主天天打开窗户，让灰尘飞进来。第三个，我们按照国家的标准，对二步节能，就是外墙保温，包括中空玻璃窗，我们从产品上还是满足我们现行的要求基础上做了适当的提升。包括我们后期预留的太阳能热水器管道，都让业主在今后使用过程中节能，让业主真正得到实惠。

　　主持人：在目前楼市比较困境的情况下，你们采取了什么措施？

　　杜家泉：如果说措施的话，可能还谈不上具体的什么措施。因为从目前市场的整体情况来看，全国各地基本一个样，都是观望为主。我感到我们郑州的刚性需求还是很大的。之所以造成我们现在的成交有一些问题，可能还是大环境造成的客户的心理的一些影响。但是这个过程中，正所以有了刚性需求，这部分客户一定会认真比较各个楼盘，我想我们所做的最基础的工作，也是我们必须要做的，就是如何提高性价比。对一个项目如果单单靠价格竞争，可能会走入误区，我们靠提升品质，提升服务，赢得我们客户的认可。我们在销售橄榄城项目的时候一直是这么做的，我想也取得了一定的成绩，我们会一直坚持下去的。

　　主持人：你们的金沙国际是应该是一个老社区了，针对目前的楼市困境，你们采取了哪些措施？

　　尚学军：目前汉飞国际金莎项目是位于沙口路和京广路交叉。属于郑州市几何正中心，项目占地133亩，总体规划面积33万平方米。我们认为汉飞金沙国际有四个特点。第一个是仍然处于郑州市的行政中心和经济中心，是一个城市中心中的大盘项目。同时也是一个城市中心的高层项目，都在28层到33层之间。应该说在一个城市中心中成组团地，大规模的开发，有利于长期物业的维护和品质的保持。同时，中心的区域配套成熟，多年来积淀下来的医疗，教育、商业等等配套设施，为这些项目提供了长期的支持和保证。

　　第二个特点，我们整个项目采取点板式设计，每栋楼只有一个单元，这样保证户型方正，南北通透，采光日照非常优良，同时使每户都可以达到270度的观景。

　　第三个特点。我们整个小区建筑占地只有18%，也就是用不足五分之一的土地造房子，剩下的土地作为园林、绿化和景观。高密度的植被与住宅有机结合，使整个住宅有了穿越时空的生命力。

　　第四个特点，我们在城市中心的板块下提供了大量的，体育运动休闲设施。也解决整个小区提供了一个足球场，1.5个篮球场，三个羽毛组场，以及室内乒乓球馆，羽毛球室，使得整个居住小区内都有运动的概念。我们有一句口号是让运动充满生命的每一寸时光。

　　我们还紧邻沙口路和和京广路，政府计划打通京广路和沙口路，南北贯通的城市快速路，这条城市快速路将能够使得整个中心板块和东边、西边、南边、北边成为一个有机联动体。同时，我们入市的价格应该是成本价，用性价比来赢得客户的满意。谢谢！

　　马水旺：我们的永威翰林居其中用于绿化地45%，用于建设用地只有将近90亩，充分体现了低密度，高绿化。同时我们采取了河南第一家热水直接入户的供应方式。针对目前楼市低靡状态，为了缓解消费者购房的压力，在定价上我们采取了合理、有度，符合市场行情。针对不同情况，我们制订了不同的价位。有适用于白领阶层居住的小户型超低价位。我们真出十个适合贵族的高档价位，同时我们更体现了现房，由过去的期房改为现房销售，减轻消费者负担。与此同时，我们在销售方面采用了优惠、让利与老百姓。尽可能地使我们的楼盘迅速地占领市场。使我们的楼盘迅速地实现资金回收。从目前来看，销售非常不错，我们从11月份开盘到现在，开盘当天就销售100多套房，截止目前已经销售180多套，销售形势非常好。同时，也体现出来在目前楼市低靡的情况下，高档楼盘用材好，质量高。这些楼盘在市场上并没有有很多的低靡现象。从目前我们的销售情况折射出两个问题，一个，90平米以下的小户型还是受到很多消费者的欢迎。第二个是，大户型，高档建筑，这些洋房也受到了市场了青睐。所以说，从目前来看，从我们郑州市CBD步行街的销售情况来看，确实折射出这两种情况。针对这个情况，我们会进一步地定出下一步的营销策略，销售手段。根据郑州市的市场情况进一步地打开我们的销售渠道。满足各个阶层的住房需求，特别是我们的楼盘要满足河南一亿人中富人的居住需求。

　　主持人：看来各位嘉宾都对自己的项目充满了信心。我现在代表网友和观众问一个问题，就是关于农民工的工资问题。各位有什么措施？

　　马水旺：春节快到了，农民工的工资问题，在过去反应比较多。农民工投诉方面，百分之八九十都是工资问题。我们在经营策略上，从我们每个项目的开工之前，招投标的签订的合同中就把农民工工资问题列入到主要的议事日程上来。我们的口号是，不需要建设单位垫资给我们建设。我们的经营思路是：有多少钱办多少事，不增加建设乙方承包单位的经济负担。这是我们采取的第一个原则。

　　第二个，在签定合同的时候，我们与乙方签约了，我们在保证农民工工资的情况下，你只要能够保证你的农民工工资及时发到位，同时配合政府预先交定农民工工资这一块一块进行。确保我们付到乙方的工程费能及时把农民工工资给付出去。

　　第三个，在措施保障说，除了正规的合同签约以外，我们又与乙方签订了农民工工资付款方法，一旦出现问题，有上访的，有投诉的，我们甲方将对乙方进行经过制裁。只有这样，楼盘才能建设出高质量的楼盘。如果我们把大量的时间投入到处理农民工上访上，这样会浪费大量的精力。

　　一般情况下，我们的原则是在投资改造过程中，只有达到百分之六十到七十，只有这样才能做到也多少钱办多少事。通过实施以来，我们收到很好的效果，无论是我们新增的建设，永威翰林居的建设，还有永威CBD步行街，我们没有出现农民工上访的现象。同时，得到社会的认可，只要我们对农民工工资方面目标落实，责任落实，我们就会把这个工作做得更好，更出色。同时，我们郑州新区的管委会会对我们有更好的评价，谢谢！

　　尚学军：首先，房地产行业是一个资本密集性的行业，建筑业行业是一个劳动力密集型行业。只要房地产开发企业在资金上不出现大的问题，那么农民工在年底的结算应该也不会出现大的问题。从我们企业来讲，我们基本每四天一层楼，这个体现了开发企业的实力和资金雄厚。我们的建筑钢材都提前进行了预定，我们的建筑施工企业也是国家一级总包企业，施工实力和设备实力也是名列前茅的。从这两个强强联合来看，我们无论工程进度，还是工程质量，都是在河南省来讲创造了一个速度奇迹和品质奇迹。包括我们所采用的一些建筑材料、设备均采用了国际国内一线品牌。比如我们的电器材料采用了为神舟火箭提供国营商的德力西，防水材料提供了奥运场馆的供应商北京世纪蓝天公司，五金配件和其他的钢材混凝土均采用省内或者是国家品牌。所有的协作商都体现出强大的实力。一方面保证了产品品质，另外他们自身的规模和实力也能够使得整个产业链比较顺利地向前推进。

　　刚才主持人说的农民工工资问题，第一个，我们不存在垫资的问题。第二个，我们的工程款已经陆续到位，同时，在质量方面我们会精益求精。在这种楼市的寒冬中，最可以依靠的还是自身的实力和品质，用我们自己的高性价比和我们的服务，去迎接明天。

　　马水旺：农民工的问题，其实是一个老生常谈的问题。尤其在今天整个宏观经济形势下，可能今天这个问题更让大家关注。作为我们亚新公司一贯的做法有几个方面。一个是我们在合作过程中力求寻找我们长期的合作伙伴。这个过程中我们双方可以加深了解，相互信任。第二个方面，尽管我们的合作伙伴有很多的长期伙伴，但是招投标的过程中我们还是严格按照法律法规，大家都按照提前说好的去做。第三个是过程中的执行，刚才提到，我们在执行协议合同过程中，往往我们所有的工程都是在之前把所有的约定先约定好。游戏规则制订好以后，大家就按照规则，各做各的事。第四个方面是怎么样做到互惠互利和双赢的问题。在施工单位有困难的时候，我们在保证我们企业风险预控的前提下，我们经常在节假日，包括国庆节，春节，秋后，两收的时候，这个在河南比较突出。我们会给施工单位超合同地预付一些资金，这个解决农民工回家，包括过年的一些具体问题。

　　尚学军：我们的项目七月份到预收许可证，截止到十月份，我们的项目楼层已经达到28层，平均在25层，这个进度是非常惊人的。四天左右的时间一层楼。同时，我们采取项目管理的模式，我们对我们的进度目标，质量目标和投资目标有一个提前的计划和安排，同时实施过程中有一个完善的控制。因此现在来看，无论是进度，工程款的拨付上都是我们计划之内。所以，我们的春节应该是非常愉快的春节。同时，我们的施工企业也非常有信心。从我们企业目前的销售状况来看，从资金回流来说，也是非常让我们满意的。所以，我觉得，我们的企业可能没有什么大的问题。刚才主持人谈到的一些企业，可能在一些产品定位不很好，产品不容易被接纳的企业上可能会面临资金链的断裂，农民工工资的发放出现困难。越是在这种环境下，优势的品牌，优势的企业可能更容易生存下去。

　　主持人：谢谢，现在问各位最后一个问题。前两天我在一个论坛上看到一位专家提到了一个问题。去年的九月中国的楼市出现拐点，今年的楼市出现了低靡，预计明年的九月，中国的楼市会走出低谷。请各位预计一下，明年楼市的情况会是什么样的？

　　马水旺：郑州楼市从去年三季度以来一直走下坡路，销量减少，价格在缓慢地通过让利来降低。从整体情况来看，郑州的闲置房也在一段提高。总之，郑州的楼市也和全国的楼市一样进入了箫条期。中央和地方政府相继出台了一些救市的政策，这些救市政策说出了我们开发商的心声，同时也说出了银行和消费者的心声。只有这样才能帮助企业走出困境，才能帮助我们的金融部门稳定金融形势。只有这样才能让消费者出观望情绪。让楼市走入稳健的发展。

　　但是，从目前的实施情况来看。郑州楼市并没有因为救市出现回暖，各个房地产开发商由过去的广告宣传，媒体宣传，销售策略都是拿概念。目前都是一味地出现了让利、优惠、特价、送礼品等等。还有些开发商提出来要学习猪坚强。这些都说明了我们的楼市进入低靡期，这个情况还会持续多长时间。根据郑州楼市的发展来看。郑州楼市价格下跌更多也不可能，只可能会缓慢地落。为什么呢？因为我们郑州市人口在增长，规模在扩大，刚性需求还是很大的。目前来说，这些白领阶层需要住房的也很多，还有每年郑州市的入户签证人员也达到15万左右，这些人都需要房，所以房子的需求很大。所以，房子下跌的可能性也不大。但是要是楼市恢复到2007年那样的火爆状态也是不可能的。只有在稳步中前进。通过这次住交会，我们得出，我们国家的楼市，包括郑州的楼市，有可能在缓慢中前进到2015年，甚至到2020年，所以在这个过程中需要房地产研究自己的决策。研究自己的经营战略，分析过去。以自己的独特经营，以自己应有的应变力和独特的经营策略占领市场。否则将会被淘汰掉。我们郑州市永威有限公司，我们几乎每年都要参加住交会论坛，来改变我们的经营方针，使我们的经营符合市场，符合老百姓的需求，为老百姓造出更好的房子，使我们的企业健康稳步地向前发展。

　　尚学军：我觉得是一句话，市场是不可预测的。07年的九月是一个地产的高峰，08年的九月是一个低谷。但是是不是意味着09年的九月就是一个起点。我觉得前两个可以这么说，但是09年的9月是不是就回暖，这个还有待观察，供需是由产品的价值决定的。在一些一线城市存在供过于求，或者是价格已经超出了一些能够支撑的消费人群，并不是所有的人不需要房子了。而是指有效需求的人能不能支付起目前的价格。从郑州市目前的情况来看，大量的都是村庄改造，使得市场出现了很多高容积率，大密度的城市改造性的建筑类型。同时，作为房地产品质这块，在销售市场火爆的情况下，一拥而上，可能品质的差距即使有，很多消费者也来不及辨别。在市场箫条的情况下，产品的品质，项目的品牌，企业的形象很多就能够体现出差别。

　　以我们为例，我们在十月初入市的项目，我们就提出了，我们的项目是高性价比的楼盘，是以较低的价格入市。同时，我们承诺，保值承诺，降价补差。因为我们对整个房地产发展趋势有这样一个看的。从宏观上来说，中国是一个13亿人口的国家，农村的经济改革方案，包括农村的土地经营可以转移。就意味着许多的农村人口将在未来一个时期内进入城镇。加之中国的都市化率目前在40%左右，欧美许多国家都在70%以上，就是中国的都市化率还有20年左右的人口红利期。那些一线城市或者中心区域城市都将迎一个20年左右的黄金期。中国的传统消费理念就是说，聚城而居，人人都想有一个自己的家。在这种传统的文化理念中，中国的房屋消费应该是一个独特的经济消费和文化消费。同时，我们认为房地产既有一般耐用消费品的属性，还具有了金融财富属性。

　　大家知道，自从有人类以来，金银是一种天然的财富象征。自有人类文明以来，或者说近2000年以来，房屋作为不动产来说，也是一个家庭的财富积累的过程。因此，我们从这个角度来讲，我一再强调的是中心城市，区域中心城市，以及城市的中心区域地段。依然是财富的积累和沉淀的最好保值手段。从这个角度来讲，我们是这样认为的，长期看房地产行业依然是一个朝阳行业，但是短期一定有一个调整，无论是国家的银行贷款整整，抑制了二套房的投资需求。同时在土地供应量上一级土地供应价格上，前一两年可能推高的房价，造成了人们心理预期的恐慌，使得在一些一线城市房地产价格出现泡沫，需要调整。但是在一些二线城市，房地产价格是一个健康发展的趋势，只是目前大家的消费心理存在着观望，存在着买涨不买跌的心理预期。也就是针对这种情况，很多开发商打出品质牌，以及降价保值承诺。

　　以郑州市为例，即使在十月份最萎靡的成交量，比去年成交量下降了40%左右，房价仅降低4%左右，也就是说大量的刚性需求依然存在。在弱市的环境中，企业的品牌和性价比和项目本身的内涵价值是保证项目和企业度过冬天最可靠的保证。

　　杜家泉：就郑州未来，或者是明年的市场环境来说，我觉得会是趋向更理性华，趋向平稳。我相信客户现在可能会更理智了。作为开发商来说，首先要把自己的内功练好，如何打造好自己的产品，这是我们必须要做的事情。另一方面就是我们的行业规范。从政府的角度，如何把不规范的企业，不规范的行为制止住，比如小产权房，会很大程度上扰乱市场。如何把这些不规范的行为制止住。我想未来的市场应该是一个理性的，阳光的。

　　主持人：各位嘉宾各有各的看法，各有各的见解。希望我们和开发商联合起来，一定可以度过个冬天，一定会有一个美好的明天的，谢谢各位嘉宾。