武燕妮：随园公寓打造纯粹苏州园林社区(组图)

图为北京市昌平房地产开发总公司副总武燕妮女士做客新浪房产

　　主持人：各位新浪网友大家下午好！对于北京的房地产市场来说，大家都比较了解，好多购房者都在观望，为了能将项目上销售顺利，最近好多房产项目都打出了打折、送礼等名种优惠活动，以吸引购房者，最近，在北京生态区的北京随园公寓 (论坛 像册 户型 视频)打出了首付15万就可以拥苏州园林的活动，引起了大家的关注。今天，我们邀请到了随园公寓的副总武燕妮女士，请她来为我们讲解一下。

　　欢迎北京市昌平房地产开发总公司副总武燕妮女士做客新浪房产。

　　武燕妮：新浪的网友，大家好！

　　“首付15万就可以拥苏州园林”，这是一个推广上的策略问题。我们的项目较北京城市中心的来说价格有很大的优势，首付15万你能买到什么的房子呢，市中心35平米的零居室？还是北五环50平米的一居室？而在我们这里，你可以得到90平米的宽敞生活，可以拥有良好的生态、敞阔的厅堂、明亮的居室。

　　主持人：我们项目除了生态好之外还有最大的特点是苏州园林是吗？

　　武燕妮：是的。我们项目座落在昌平蟒山脚下，十三陵水库边上，是龙凤呈祥的风水宝地，而且拥有其它项目无法比拟的生态环境。我们最初做这个项目时，是想把这个特制的、无法复制的区域价值体现出来，最终选择了苏州园林这样的产品。

　　苏州园林有两种形态的产品，我们在04年的时候做了随园别墅项目，是一个独栋别墅，去年的时候我们做了随园公寓项目。这种产品比别墅来讲更加大众化一些，因为我们知道独栋别墅的价格不菲，可以享受苏州园林的人会比较少。对于随园公寓来说，大家可能会花自己一定的积蓄可以买到在过去不会是这么多人亲身拥有的高品质的产品，我们定位于此，能够把我们苏州园林所承载中华文化的园林部分沉淀下来的文化可以延续。在项目当中，我们通过苏州园林的点、线、面的表达，给在北京居住的所有购房者建设一个很好的家园。基本的出发点是这样。

　　主持人：在产品细节上项目有什么独到的设计吗？

　　武燕妮：有，当然有。在最初跟设计公司要求的时候，就让他们一定要考虑到现代人生活的细节。现在我们不是太能够接受两居室有一个卫生间的设计规划，因为现在卫生间的生活细节更多表达了主人对生活品质的要求，我们90平米两居室全部做的是主卧室带主卫，客卧和公共区域有一个客卫的细节。在整个90平米的空间之内，我们也要求设计公司要满足我们客户的生活需求，因此我们阳台有观景阳台、生活阳台、阳光室，这三种不同的阳台，都有自己独特的功能区。大家都知道，观景阳台就是为了看窗外漂亮的景色，实际上是不需要太大的面积来承载的，因为你可能跟自然有一个接触，我们做了一个面积比较小的，太大了就是浪费；生活阳台是尊重现在的生活需要，比如说洗衣服，可能在生活阳台上有一些需要晾晒的需求，可以在生活阳台操作；而阳光室改变了长方形阳台的使用，长方形阳台使用率比较低，如果放一个躺椅或者关于阳台的布置时很难使用，因此我们变长为宽，做一个正方形的阳光室，这样三面都是玻璃，如果家里有老人就可以享受阳光，如果你喜欢花花草草，那个地方一定是很好的一个花室，如果你有小孩子，那个地方也一样是可以让他健康一些，晒晒太阳的地方。

　　主持人：提到昌平这一块，北京中心的网友可能不熟会对这个区域有一个误解，可以觉得比较远，而且基本配套可能会跟不上，周边的环境是这样吗？你是怎么看的呢？

　　武燕妮：这一点我也清楚，有的来电客户，就是一听昌平的项目就会觉得远，他们对昌平是有一定的偏见。

　　项目周边环境分两部分，一个就是我们在昌平区小环境的范围，还有就是从北京到昌平的区域氛围。我们觉得昌平应该是奥运会召开以前，基本城市设施配套方面受益比较大，在昌平有比赛赛场，昌平自行车赛场一直会到十三陵水库，山间道路是铁人三项的赛道。我们知道外国友人来了以后他们都会去八达岭长城去游玩，从大的道路来看政府做了两件大事，一个就是京昌高速路辅路的扩建，是为了在辅路通行的车更顺畅一些。跟八达岭高速相辅助的就是7月20日京包线的货运开通，它是分流货车的另外一条道路，从内蒙包头到北京马石口地区，是昌平物流的集结点，可以缓解到八达岭高速客群的通行压力，也会大大提高他到达昌平的时间。

　　第二个就是我们的林翠路，现在从亚运村往北修，是跟南丰路相接，一直通向昌平新城，离我们项目5、6百米的距离。还有就是S2号线的轻轨线，它是24公里，现在规划设计已经完成，很快就要动工，有一些事情正在论证。它是跟林翠路、南丰路顺向而行的，从我们项目北边通过，离我们项目北边的横线有200米左右的距离。可以看得出来，从大的关系来看昌平与北京的距离已经越来越近了，我们也按照自驾或者坐车，或者是轻轨开通以后，我们预测了一下应该是在半个小时之内就可以去到达我们的项目。从八达岭高速通行的车很多，比如492、919，我们很多客户也这样试行过，应该是30分钟，不堵车的时候很顺畅就到了。去哪北京一般30分钟都是起步点，从路程来说它并不是有真正的距离感，觉得好像昌平有一种心理的距离，觉得到那是郊区了，实际上并没有你想像当中那么远。大家周末时可以实际地感受一下。

　　我们自己周边的交通路线，现在目前来看也是非常顺畅的，我们临界的东关位置，离我们5、6百米的距离，这是恰到好处的距离。刚才我说到了很多走高速的公交车，终点都是在东关，车次很多。到达我们小区门口的有3辆车，13路、492路、919支线。对于我们的客群来讲，在昌平城区的环境来讲，他们更觉得我们的位置恰到好处，相对来说是在安静之处，但是离我们昌平区的购物消费很近。在我们随园项目所在地，如果你开车去蟒山、十三陵水库，就是2公里。我们到东关以后就直接通到昌平区的政府街，政府街沿线有两个商业街，一太是国泰百货、阳光商厦，另外一个就是在昌平新世纪的商业街。开车到国泰的商业街也是2公里，一脚油你要去消费业就到了，你要放松一下就进山了，是恰到好处的距离。我们的客户觉得可能找的就是这种位置，如果我完全是在很热闹、很繁华的地段，在哪可能都能找得到，大家都知道繁华的地段，如果有住宅购物很方便，但是肯定找不到很惬意的生活环境，这些都是矛盾的。大家对我们定位的产品和它自己所在的位置交通还是比较认可的，觉得这个产品和这个交通是对位的。

　　主持人：北京的规划越来越往外走，大家现在买房也不是集中在三环，都从四环往外考虑了，起点也不一样。昌平离市区也比较近，刚才您说的京昌高速现在叫八达岭高速，昌平现在已经是一个区，不是原来的远郊县的概念。随园公寓最突出的风格就是苏州园林式的建筑，就是中式的建筑。近几年北京市房地产中式建筑的风格有很多，观唐、义郡，大家都打着苏州园林的风格，您觉得目前市场上做苏州园林风格的建筑有哪些难度？

　　武燕妮：提到这个产品的特点也正好是产品的难度，因为你想把它的特点打造出来，尤其中国人都了解，苏州园林是中国园林文化的精髓，表现出来的意境，曲径通幽、小桥流水，不是用这些词表达出来就可以把已经说得很明白。一定是跟居住人的素质、文化层次、社会经历等等这些方面，是有一定相接的。它需要一个承载的能力。

　　我们也知道真正喜欢这种文化的人他才会接受这种产品，也就是说他才能理解。我们基于此考虑，在做项目初期希望能够通过我们能够达到比较纯粹的苏州园林出来。必须要从别墅说起，我们04年相地的时候，因为这个地的位置是比较特别的，它首先是背靠蟒山，紧邻十三陵水库，有山有水。它的东边是白浮泉生态公园，水面是20公顷，最终的白浮泉生态公园是要贯通昌平生态新城的，右边是十三陵风景区的水库路，南边是昌平的果岭小镇，它打造的是澳洲风格小区，居住的也是昌平区位置比较高的客群。当时我们看完这个地块我们就了解了一下规划，发现在这块地的北边没有任何居住区，我们是最后一线，那边的山路都是赛道，所以周边的山体都非常好。这块地是传统意义上的风水宝地，偎山、偎山，周边没有建筑物遮挡，我们都知道昌平和北京的距离，都是属于山水的概念。北京本身就是文化古都，我们希望在这个位置，这块地周边都是风景区，希望能够跟这片特殊的土地融合，不要浪费这块地的资源。最终我们也是选定了苏州园林的风格。

　　在做了这个风格以后，我们面临很多问题。第一个问题就是谁来设计，第二个问题就是谁来做，第三个问题就是做的这些东西怎么办？这是三个很现实的问题。第一个问题就是设计人员，我们都知道现在有很多项目，从国外请很多大师，园林都是国外的手笔，讲求大线条、宽阔的视野，一看就很雄伟的表达。

　　作为苏州园林来说恰恰相反，要求的是小意境、小环境，要求与人有共鸣，我希望你融进来，不要跟你有距离。我们通过很长时间的寻找最后找到了一个大师，这个人是集国外的生活经历、国内经历，以及苏州园林的设计经验，70多岁了，很有能力，把我们随园的产品做到这样的概念设计，这个问题就得以解决。然后就是到底谁来做，你在北京做项目，不可能找外面的人来做，成本很高，但是这个事必须要请外面的人来做，因为苏州园林要求做这个园林的人不是像工业产品一样，我就按照这个模子做出来，就可以成批量地做。它是要求本身做这个的人要有能力去理解、了解这个事情。我举一个简单的例子，我们都知道松石配，这是最简单的苏州园林做法。你要知道这个树种在哪，石头要跟它是什么关系，是什么距离，它俩的高长是什么变化，才能出来最好的效果，因为后面还有房子，房子、树、石头，包括下面的草、铺装的地面，这就是一幅画，这幅画要和谐，这一定是工匠可以做到的，工匠和工人的区别就在于工匠要进行思考，出来的东西要进行理解、消化才能实施。我们要求所有的细节都有这方面的要求，这恰恰不是一般的工人做不到的，我们只能请苏州的工匠师、园艺师来做。我们专门从苏州请了一个一直在做苏州园林的一批工匠来做，希望能够把这种意境做到纯粹化。

　　另外就是这些材料，我们知道苏州园林它的太湖石，中外有名，我们知道美国有一个园子都是从苏州太湖那边空运过去的，做了一个小园子，对于我们来说这个工作同样是这样做的，这个东西在别的地方是找不着的。我们也是在江苏、安徽那一带，因为安徽的石头产的都是太湖石，不是在太湖才是太湖石，是瘦、皱、漏、透，非常有姿态，非常漂亮。为了保证纯粹性，那时候在别墅区建设的时候，专门会有人长期在南方的山上找石头，这些石头埋在山里，你只能看到一部分，一面是白的，一面发黄，发黄的是埋在土里的，你挖的时候就是赌，可能外面好看，里面不好看。最后你会发现运费比石头更贵，因为我们做的量太大了，所有别墅区的水系、岸边都是堆的太湖石。包括我们项目在别墅区有三个独峰，也都是从那边运过来的，一个石头就要20、30吨。还有就是花阶铺地，工匠用工具把小石头打磨出来，他纯手工做的没有任何工业化的痕迹，我们鹅卵石有两种颜色，白色和黑色，还有简单的小材料，小片瓦。这些东西你要铺装成很多很多意境的东西，比如说蝙蝠，寓意福气的意思，因为文化不一样，可能表达出来的东西不是能够相互融合得那么好。

　　这里面要提到的就是我们的水系。水是苏州园林的灵魂，如果水不够大，或者跟苏州园林不成比例的话，别人一定会耻笑你，觉得你不懂或者你吝啬，水也是我们考虑的重要因素，我们没有考虑其他因素，把水面做小一点，什么办法能够更省钱。我记得那个时候我们做的最多几项工作就是两个事，一个事就是这个水系怎样能不漏，因为我们知道蒸发量是有限的，如果漏的话就成漏斗了就没数了，你不能保证它的质量，大家居住进去以后费用会很高。第二个就是水循环怎么办，水要是死水就会变质、发霉，这又是浪费。资源现在这么紧张，我们也在考虑水循环怎么办。这两个问题，我先说水系不能漏水这个事，后来我们采用了最保守的做法，后来我听工程部的总工包括设计院和水利的专家，我一听都觉得很吃惊，就是钢筋混凝土打造的，里面有三层防水处理。你把水放进去基本上保证你滴水不漏，你不是这个专业的，可能不能明白到那个程度。最笨的方法就是做实验，我们04年开始做别墅，05年年底就已经做完了，中间没有放水，06年我们全部放水，06-08年到今年是第3年，水是一点都不漏的，因为我们亲身在那个园子里。还有一个问题就是苏州园林水系讲求的是静，如果想循环，它一定是净水流，不能哗哗的，这样就有一个问题，就是水面怎么样保证流，又没有声音，如果很陡，噪音就会比较大，我们是北高南低的地势，我让它以多少度的坡度慢慢往下流，我保证这个流速第一个我这个水系多长时间回流一圈。第二就是我的速度保证水不出声，而且还能不产生水生物，因为水生物一负氧就变质了。我们水系在设计时一点都不夸张，我们的设计公司都是一段一段做的，我们现在别墅区有三个区，每个区有各自的水系，大水系的循环是贯通的，如果某个区出现问题，这三个区可以单独切断，我们在设计阶段下了很大工夫，设计阶段没有考虑成本。

　　我们的水处理中心也是一样。刚才讲到水以多少速度流淌的时候，第一个里面不长负氧的东西，第二个水流比较轻，不出声音，水处理中心我们运用了先进的处理设备，做成景观水，最后处理到水系里，它本身就是景观水的处理，保证水里面除了蒸发之外的水，能够有一个很持续的过程。

　　主持人：虽然先期投入大，后期维护起来就会省心很多。

　　武燕妮：是这样，后期就会比较有保障。

　　主持人：讲了水系方面，我们绿化方面是怎样的？

　　武燕妮：之前我们做了很多项目，没有一个项目像这个项目这么难，通过几年的磨炼，觉得事先把事情想得复杂一些没有坏处。最早我们做苏州园林的时候质疑很多，你能不能做出来就是一个问号。这里面最大的质疑声音，比如说水系，有人说了只要不惜重金就可以做出来，那个是死的，做出来以后就放在那，是死的，大家用就可以了。树是有生命的，绿化的话就比较有难度，北京比较干旱，树种比较说，像灌木、花草都很少，不可能每个专业方向都了解得很细。绿化也是一个很大的问题。

　　那个时候我们是别墅区，要求树的冠幅和尺寸都是比较苛刻的，我们要求大树都是30公分以上，达到30公分的树，你在苗圃是绝对找不到的。我们也知道树形比较好的树都是在山里，你得去找，用专业的话讲就是淘树去，有一小拨人也会去找树，你发现姿态好的、冠幅比较大的，也不能是太老的。我们和园林、绿化专家探讨的时候，人家给了我们一个让我们觉得压力很大的建议，说你可能要花三四年的时间做这个事情。第一，你要先把园子做完，因为园子是骨骼，树和园子是搭配关系，只有园子做完了才知道我在哪做一个树跟它是相辉映的，这个事还不能提前做。第二，等你园子做好了，该做绿化的时候，我们知道北京绿化就两季，一季就是清明前后，一季就是树叶落了，差不多立冬左右的时间。只有这两季你可以挪，其他季没没有挪。还有就是你到那个时段的时候，你找好的树一定要到位，人力物力都要到位，需要从那个地方把树挖起来，把它挪到这来，我见过我们的园林师，大吊车在那吊着，就跟码石头一样，哪个面是最好的，一定要以最好的面、最好的姿势和景观搭接。这就是挪过来种好了，种好了就得开始养护它。这个树只要一移植两年活才是真正活，一年活就是假活，我们园子有两棵树，有特别粗的大法桐和银杏就活了一年，只有两年才是真活。过两年它会长得比较粗壮，比较茂盛，这时候园艺师就来了，把它剪出树形，我们随园公寓讲求精致两个字，园林我们用了四年的时间，完成了一个实验。

　　现在通过我们实际的工作，应该说园林、树种的选择，灌木、花木以及小型的果树挑选都没有问题，包括对它的修剪等等细节问题。因为有四年的时间做这个事情，因为实实在在地做过了，我也没有自己不知道的。独栋别墅还是服务于少数人的，上千万的别墅不是一般老百姓享用得起的。公寓真正是属于老百姓的生活，很多人问我为什么叫做随园，觉得这个名字很好，很有气质，随园是袁枚的私宅，当时袁枚做随园的时候做了两部分，一部分是他和他的家人居住的部分，一部分是劳作和工作的部分，我们发现他住的部分跟我们的别墅区很像，因为偏住、偏生活那种，所有的设计以生活为重心安排的，有几进的小园子，功能比较全。他所谓的工作、劳作的部分，他的朋友来看他，古人喜欢吟诗作赋，其实就是社交的场所。袁枚他自己建完随园，做了一个随园记。在他自己做随园记的时候有两个思想，第一个思想就是宅，第二个思想就是园，我们一说就是宅园，没有细分。他自己做设计的时候就已经分开了，宅字的部分体现的是自己私有部分对园子的享有，座椅其实是跟我们现代的别墅理念很像，有自己私家的感觉。而它的园的部分更多的是让外人、朋友，到我的私家这部分去看，也能够感受到苏州园林的意境，能够有游玩的机会，从他园子的私宅和占地比例，还有他建筑设计的不同侧重点，包括它整个的设计理念都可以感受得出来，跟我们随园要打造的独栋别墅和公寓区的宅和园的理念是吻合的。我们在某种程度上也是印证一下袁枚古人对苏州园林的理解和他建园理念现代化的展示。

　　主持人：开发商花了这么大的精力和资金投入，现在市场上对随园的反响怎么样？

　　武燕妮：我们的客群比较特别，首先他们是社会层面相对来说比较高的客群，从他们的购房经历上来讲应该不简单是买房子这么简单，因为如果买房我在哪都可以买，他的出发点是我应该是找到了一个我自己很喜欢的，我将来会住的产品，而不是投资想法的。因为我们的环境很好，这是我们最大的优势，到那住的人，我不用跟他讲，他自己就可以体会到大环境和小环境的优势。这是他们比较共性的东西。

　　另外我觉得他们很成熟，这个成熟体现在一个是社会的中坚力量，商界的成功人士、政府要员，还有就是做文化家、做文学学问的这些人。地产发展到现在十几年，他们也是跟着地产一直在成长，已然地产这个行业升级到了中国经济行业，他们有自己的理解和把握，这是他们的特点。

　　主持人：我们整个随园公寓的工期和销售进度是怎样的？

　　武燕妮：我们一共14栋楼，除了4栋其他都已经封顶了，那4栋已经过了60%的工期了，奥运会结束以后今年全面封顶。我们其实是明年后半年交房，我们希望能够有充裕的时间把我们的园子做到位，刚才我讲了那么多，如果你要做得好，时间是有保证的，短时间做出来的东西是经不住考验的。我们要精心打造园林出来，就要一定的时间来保证。我们14栋楼同时交房，不希望第一拨买房的客户，住进去还是工地，我们的项目是不希望这样的景象。工期在今年年底应该是14个楼全部完工，明年年初景观全部要投入建设。明年6月份园林景观和绿化完成，那个时候我们要进行验收，因为现在验收手续比较严格，我们也打着一定的时间，基本就是在明年年底之前整个小区全部交付使用，大家住进去以后希望能够让他们满意，这是我们的考虑。

　　销售是这样，随园是今年年初正式开始全面销售，我们取得了将近5万平米的销售许可证的销售范围，目前取得的这部分销到了80%左右，还有一部分在销，我们一共是11万平米，剩下那些楼还没有取得销售许可证，预计是在今年奥运会过完9月份左右，把手续办完，那个时候我们取得销售许可证。后面的楼户型比较有特色，那个时候会给大家展示一种跟之前的产品不一样的，那个时候我们会推出层高4.05米的产品，比较有别墅感，但是它空间是有变化的，不是全部都是4.05米的，是客厅有这样一个高度，比较有气势。

　　主持人：刚才我们谈到的首付15万的两居户型是什么样的？项目的户型都是什么样的呢？

　　武燕妮：首付15万的户型是不到90平米的两居室。我们的产品就这三种形式，90平米的两居、140-150平米三居、180平米四居，一期拿销售许可证的关系，我们所有的两居都拿完了，只有很少一部分的三居，现在三居基本消化没了，剩下的都是两居室，因为两居室后面就没有了。我们有两个户型客户非常喜欢，只要一推出客户就抢光了。

　　主持人：今天我们的访谈时间就要到了，希望所有的网友能够自己开车、坐车到现场，亲身感受一下在北京北部有苏州园林风格的社区到底是什么样的？

　　武燕妮：我也希望在海淀和中关村的网友，周末休假、休息、放松一下的话，去昌平是首选，无论从道路还是你熟悉的程度，应该说都是我们最近的。我们为客户准备了很多适合他们的户型，希望大家能够到现场来看一下。