戳穿房地产市场的神话

　　荆楚网消息 (湖北日报) 中国的房地产市场正处在历史性转折关口，一些房地产开发商为了扩大销售份额，顺应民意，纷纷推出降价措施。但是，房地产市场是否已经出现拐点，房地产市场价格会不会整体下降，学术界和实务界，仍然存在巨大的分歧。

　　有人认为，房地产市场价格还会不断上涨，所谓房地产市场进入拐点的说法，只不过是自欺欺人。他们的理由包括:

　　中国的城市化进程将不断加快，必然会增加房地产需求，从而带动房地产市场价格上涨；原材料成本的不断增加，房地产市场价格也会不断提高；我国劳动合同法的全面实施，建筑施工单位的用人成本将会不断提高；随着土地供应量的减少，拆迁利用的土地将会不断增加，所以商品房价格将会不断上涨；人们收入水平不断提高，对商品房质量的要求越来越高，商品房价格上涨必不可免；中国商品房价格与其他发达国家商品房价格相比，还有巨大的上涨空间；我国金融市场的不断发展，而投资性购买必然会导致商品房价格上涨；服务型城市将会越来越多，而服务型城市对商品房的需求将会越来越大；中国的绝对人口不断增加，房屋价格将会因需求刚性而不断上涨；城市公共设施的日益增加，必然导致土地供应紧张。

　　凡此种种，都说明中国的商品房市场价格会不断上涨。有些学者则认为，商品房价格上涨将会是必然趋势，从2006年到2007年价格上涨超过两个百分点，已经足以说明，中国的商品房市场价格将呈现出一种快速增长的势头。

　　不能说这些观点没有道理，但是，我们必须打破关于房地产市场价格上涨的种种神话，从具体的问题入手，逐一分析有关错误言论。

　　首先，中国的房地产市场是一个建立在土地公有制基础之上的房地产市场，土地归国家所有，在理论上属全民所有。因此，城市房地产市场价格并不取决于城市房地产开发商，而是取决于当地政府。如果当地居民认为房地产销售价格已经超出了他们的承受能力，那么他们既可以要求政府改变土地供应政策，以引导开发商的投资行为，同时也可以要求当地政府制定价格管制措施，防止开发商囤积居奇，牟取暴利。

　　其次，在房地产市场价格构成中，土地出让价格、建筑安装成本、开发商的利润比重相对明确。原材料价格上涨、建筑施工成本的增加、劳动力价格的调整，对房地产市场价格的影响微乎其微，从一些房地产开发商公布的成本清单来看，我国房地产市场价格下降的空间巨大，即使在全国一线城市，房地产开发成本仍然在万元以下，房地产开发商销售利润空间巨大，如果把土地价格、建筑安装成本累计起来，夸大房地产市场成本上涨因素，那么，就是在混淆视听，谋取不正当利益。

　　第三，人们对住房的质量要求越来越高，不是商品房价格快速上涨的理由。建筑安装成本在整个商品房价格中所占的比重并不大，而建筑安装成本是一个动态的概念。随着科技不断进步，大量节能环保材料的应用，建筑安装成本还有进一步调整的空间。所以，把消费者对质量的需求当做提高房地产市场价格的理由，显然是在移花接木，转移公众的视线。

　　第四，只要政府制定科学的城市规划，有效地利用城市土地，那么，就可以减少拆迁成本。

　　第五，最近美国出现的房地产次级贷款风波已经波及到整个美国金融市场，甚至影响到其他国家的金融市场。中国房地产市场发展不能重蹈覆辙，不能以高房价、高贷款来刺激房地产发展，更不能在居民消费收入增长还不足以承担高房价的情况下，盲目地提高房地产市场价格。

　　第六，中国人口增加，必然会增加房地产需求。但是，中国的房地产需求结构正在发生着深刻的变化，过去那种背负着房地产生活的消费观念正在悄然改变，房地产市场中租赁市场正在逐步成熟。

　　第七，提高服务业在国民经济中所占的比重，必然会增加房地产需求。但是消费型住房与经营性商品房是两个完全不同的概念。发达国家的经验表明，政府可以通过发展立体交通、立体城市，在有限的空间内，解决消费性住房与经营型商品房之间的矛盾。

　　第八，这些年中国内地房地产市场价格不断上涨，海外投资者参与炒作是其中一个重要原因。随着我国金融市场的不断完善，特别是随着我国金融市场监管水平不断提高，海外投资者参与炒作中国房地产机会将越来越少，金融性房地产市场投资项目将会受到遏制。

　　第九，城市公共产品的增加，道路的扩建、桥梁的建设、图书馆、博物馆等建筑用地会在一定程度上减少商品房用地。但是，按照社区自治的原则，城市的发展必须优先考虑社区居民的需求。那种把公共产品供给与商品房供应对立起来，夸大他们之间紧张关系的做法，在民主政治时代是可笑的。(中南财经政法大学教授 乔新生)