2006年可谓是地产界的政策年，从年初的“第二套房可能征重税”到年底的“建设部将重招治理房屋中介”，从土地出让市场到二手房市场...都让整个市场沉浸在一片调控声中，然而，这一年的房价却是涨声一片形势大好。2006年即将走过，新一年新浪房产创新峰会启动在即。新浪房产将推出系列论坛盘点2006年北京房地产市场，并预测2007年市场走势情况。以下为本次论坛实录：

　　各位新浪网友大家下午好！

　　主持人(新浪房产主编杨熙)：各位新浪的网友，各位嘉宾，大家下午好，今天非常有幸能够请到北京几家代理行的老总和专业研究机构相关人员做客新浪，希望能跟网友一起交流一下，明年整个

　　首先介绍一下今天到场的嘉宾：北京中原房地产经纪有限公司市场研究部总经理张坤昱，伟业控股总经理助理张剑，北京成业行(成业行博客|成业行新闻)房地产经纪有限公司副总经理邵念强，北京金网络房地产经纪公司副总经理杨强宏，思源经纪有限公司副总经理崔力军，世联地产(世联地产博客|世联地产新闻)北京公司副总经理顾问部总经理林蔚，北京世纪皓产(世纪皓产博客|世纪皓产新闻)投资顾问有限公司副总经理毕征，北京协成房地产经纪有限责任公司市场研发中心总监、策划总监李昕。

　　今天我们还特别邀请到了《楼市(楼市博客|楼市新闻)》杂志副总经理殷苏峰(殷苏峰博客|殷苏峰新闻)和我一起主持代理行的论坛，希望一会嘉宾畅所欲言，谈一下07年楼市走势的情况，大家进行沟通。主要是说一下今天楼市的供需分析，还有对明年楼市的展望。首先请金网络的杨总谈一下。

　　杨强宏：谈一下07年楼市的状况，首先要看06年的一些新政出台以后，07年会怎么运行，谈到07年的走势要考虑到其他一些特别因素在里面。我们认为07年的楼市实际上是在全新规则下房地产市场行业重新起步的一年，大家知道从97年以后，房地产市场化走到06年是一个完整的阶段，今年的新政实际上是房地产的规格和一系列的调整，这些政策出台以后，在07年会在新的规则上运行，我们可以看到最大的变化就是在以前的楼市90%或者95%是完全市场化地在运行，从07年开始市场化的程度在某种程度上会有一定的回归，除了市场无形的手在起作用以外，政府的手对楼市的影响会更加明显地在07年体现。

　　在这样的背景下我们来看07年楼市，会有这么几个重要的特点，第一个我们认为整个楼市在07年有一个很大的差别，从产品的角度，由于70%，产品的结构的比例至少要达到70%，更重要的是在这样的市场下，配置的规则和另外一部分超过90平米的30%是不一样的，市场分为两部分，一部分是会完全市场化，以市场规则说话的市场，这个是不受房地产政策的限制的，另外一部分在90平米面积标准之下在供应方面来看，政府会强制性地优先投放到市场下来，最近几个月陆续批出来的项目到明年都会严格执行，在这个市场上地价是完全由市场来决定的。

　　在消费层面，这个市场确实面向城市居民基本的消费需要，购房将很快地继续保持高速运转状况，消费仍然是有比较好的支撑。2007年，我们觉得会保持一个供需两旺的状况。这里面有一个新的状况出现，我们发现从06年中后期开始，不断有消费者的心态发生变化，我们知道06年跟很多的客户的反馈，消费者是很担心的，我一定得买房，买房肯定不吃亏，到了06年中期，有一部分人的心态发生变化，就是我现在买是否合适，有这样疑问的人越来越多，而且今年政府的政策起作用，会有一定的影响，政府有一些限价的政策，可不可以买得到一个合适的价格，所以他们开始观望。

　　我们认为07年的供应量仍然会加大，在房价的涨幅上会受到明显的控制。富裕的阶层的人需要什么样的住房，改善型的或者奢华性的，对这样的一些人的住宅，你要住更好的房子，住更大的面积，拥有更大的资源，你要付出更大的成本，其实这一块市场的房价并不是政府关心的，在这个市场上，首先在政府的供应上会有很严格的限制，需求端来看，买这些房子的人是从家庭理财的一些渠道考虑的，有机会可以住得好一点，07年也会有一个重大的变化，从投资的渠道选择来说，现在的股市很好，有更多的、更有利的投资渠道选择的情况下，再加上政府在大户型的消费方面还会有更严格的政策出来，在中高端使臣仍然会有市场化的分类地运作，供求观和需求观在07年都会反映出来，无论是供求都会平静下来。

　　房价基本上也会稳定在一定阶段，首先07年市场要两分来看，规则不一样，市场的表现也会不一样。今年北京的表现还是房价涨得很快的，统计数为10%左右，但是实际上10%是加上外围的一些项目，在五环内的情况应该是在30%。

    在供应上来看，这两年北京房地产市场是很紧张的，虽然看起来有很多的存量，但是很难形成真的土地供应，这两年供应以后，抬高了入市的门槛，资金、人力门槛都降低了，有效供应稀缺是导致市场这样的状况是根本的原因。而其实在需求端，无论是中高端市场的需求都是趋于平稳的。

    头两年没有完成土地供应，主要是因为831以后的改制做得很仓促，831改制以后，只有政府一个渠道去供地，这两年土地供应的情况就是，好像，一边在建铁路，一边在开火车，这样的结果就是每年政府的土地计划都没有完成。但是两年后铁路都修好了，07年开得就顺一些，政府强制性地把十一五规划出来了，明年加上经济适用房的供应，商品房也有2000万的供应，所有的制度也都到位，我相信在供应上会有一个比较好的保障。07年应该会比06年更加趋缓，07年整体交易规模应该是稳定，也许会有一定的萎缩，应该在10%-30%，房价07年整年比06年会有个位数的增长，同比会有增长，肯定也是房价调控，政策的目标慢慢达到一个过程。这是我对07年对楼市的基本的看法。

　　殷苏峰：今天很感谢来新浪参加这个研讨会。杨总刚才把他认为的07年楼市的情况说了一下。我们《楼市》杂志也对06年进行了盘点，说到了几个问题，包括杨总更多谈到的供需的问题，还有一些热点区域，包括房价成本，包括政策，还有一些热点区域和热点楼盘，这一块都可以构成咱们今天探讨的话题。我问一下成业行的邵总，从供需这一块对明年的市场进行一个判断。

　　邵念强：我们认为06年是一个稳健向上发展的一年，有这样几个因素。政策，杨总刚才也说到了，政策有一个长期性或者是长期效益，在04、05年制定的宏观调控政策都逐渐地会在07年显现出它的效果。宏观调控的政策在短期内反而促使了楼价的增加，因为抑制了供应量，需求量一点都没有减少，在07年会起到它调控的目标。我们可以看到，今年下半年很明显，很多的调控政策更有针对性，更有效率了，这也是政府宏观调控的执政能力随着房地产市场的成熟而成熟了，这是对政策的一个判断。政策会影响到什么呢？会影响到土地、影响到金融、影响到需求、影响到供给。

　　土地的供应连续两年没有完成供地指标都是有以外的原因，07年的供应量还会大，06年和05年一些受调控限制的项目会又延续到入市，07年的土地的供给量还是会增加的，一个是量的增加，价格会相对地平稳，政府对土地的价格也非常敏感，会采取各式各样的措施不使土地价格涨得那么厉害，从06年的4季度可以看到，05年的政策也是一种稳健地向上的态势，供应量会加大。金融的控制力度很强，明年还会加强，如果明年再对房地产市场进行调控的话，会在金融资金链上继续提高门槛，继续提高贷款的门槛，这一点是很明显的。

　　一手房的市场供应和需求，供应我认为明显会加大，需求也会明显地增加。同样可以表现出来，就是价格会增加，当然不会像06年增长得那么快，从真实的情况来讲，北京的市场跟全国其他任何城市都不一样，如果没有宏观调控或者没有这样一个高压的政策，价格还会往上走，有可能还会突破两位数。但是北京市场又是非常非常敏感的，07、08年政府会采取各式各样的手段和方法让它表现出一种稳健，我判断07年一手房的市场应该是供应量、需求量都会增长，价格会比较温和地、稳健地增长。06年的价格涨得很快，北京07年房地产典型的特点就是一二三级市场的连动，尤其是一二级市场的连动，这个正在追上海，交易量也在增加，可能会突破10万套，二手房的价格会跟一手房的价格一样，还是稳健的，不会有很高的价格上浮，或者说06年的价格已经够高了，再加上07年的一手房供应量会很大。

　　综合起来来看，觉得还是用一句话来说，供应量会比较大，需求量也是同步增长，是可以抑制的。但是在需求量里面，很多的政策会抑制纯粹投资的需求，一个是抑制它，我们讲投资的出口多了，会分流出不少资金出来。真正的需求在市场上能够得到满足，价格是稳健地向上攀升。

　　嘉宾主持：现在的政策大家也能看出来，06年叫做政策年，政府出台政策的目的就是要抑制房价过快增长，从现在的事实来看，明年是否会有更猛烈的政策出台，一旦政策出台之后，是否能对房价起到抑制作用，这个对很多的业内人士来说，这一块都判断不清，刚才您也提到金融政策是很强制的手段，除此以外，还有没有其他的政策可能抑制房价。

　　邵念强：04年叫做政策年，05年也叫政策年，06年叫做政策年的平方，07年还是政策年，政策显现年。我们一直在讲一个观点，就是宏观调控政策一定是中长期显效的，短期内可能会跟你的调控的目标正好相反，你要抑制房价实际上短期内可能会使房价增长，但是我认为宏观调控中长期的目标是可以实现的，就是抑制房价，政府出台政策的基调没有变，是让房价稳健地增长，而不是让房价跌下来，中间会放慢脚步，会调整，07年恰恰是宏观调控政策中长期来讲2、3年时间，刚好在07年、08年显现。首先，土地供应量会加大，土地供应过程中很多问题逐渐修正，金融政策在完善在修正，对需求里面投资性的需求会有更有针对性的打击，原来是针对需求，现在是第二套房、第三套房收你更多的税。第二方面，它把福利性的产品和消费性产品有意识地越来越好地分开了，没有把它混在一起。我个人认为，明年我们要在政策上定一个概念的话，我认为07年是宏观调控政策的显现年，它发力了，它产生作用了。