嘉宾主持：崔总，思源在07年有近30个项目，项目的分布也在北京各个范围内，请您谈谈下一个话题，就是像在06年出现了很多热点区域、热点板块，而且板块这一块像望京、朝青、马家堡这些区域等等，平均的房价涨幅都在45%以上，明年据从咱们这得到的一些项目数据来分析，明年的热点区域会在哪些地方？这些热点区域的涨幅会不会延续06年40%-50%的涨幅？

　　崔力军：刚才几位老总也说了，随着宏观调控的调控，包括供应量的减少，现在明显出现一种趋势就是北京城市在不断扩容，从我们接触的07年的项目，明显感觉到这种扩容的趋势，我想在07年随着四环内包括五环内的土地供应量的减少，包括一些项目的开发逐渐减少，实际上五环外将成为整个北京市的热点区域，五环外主要有这几个板块，一个是西南板块(包括西南四环附近到五环)，像万科假日风景一系列项目；一个是像房山的良乡区域，现在已经逐渐成熟起来了，像良乡大学城的开发，整个良乡南部的土地已经准备开发，现在国企的开发商在做一个项目，规模都非常大，我想良乡也会成为一个新的热点区域；还有就是通州，通州仍然是热点不断涌现，通州依然会成为一个重点区域；还有就是顺义，顺义新崛起的就是随着08年新国展的投入使用，还有就是商务经济，顺义新城，顺义城区的发展都是非常可观的；还有就是密云，我们现在在做一个密云的项目，而且密云这边据市场部来说，周边还有好几块地都在准备进入开发阶段，密云也会成为新的热点区域；还有一个很重要的板块，就是海淀后山的温泉镇，明年会有几个新项目进入市场，而且都是大盘的项目，像保利、大连正源的温泉项目，温泉镇在后山区也会成为新的热点开发区。像四环内的项目，一些地段依然会成为热点，像望京区，会有新一轮的价格上涨高潮，随着望京的各种配套的完善，望京地区的升级潜力还是非常巨大的；还有就是像清河区、西三旗这一带区域，依然会热点不断，新的项目会逐渐入市；南边像亦庄马驹桥地段会逐渐开发成熟，会有一些新的项目涌现。五环外为主，逐渐地从片呈环状分布，还有新城的建设会沿着高速路的方向有一些新城，像顺义、像亦庄、像大兴、良乡等等新城会逐渐地成熟起来，继续成为热点。

　　所以我觉得随着城市的扩容，现在房价上涨，事实上已经把一大批刚性的需求拒之门外了，起码是拒之在四环以外了，北京市

　　现在随着国六条不断深化，我们也接触到了很多项目，在07、08年逐渐地进入到了市场，这部分项目基本上都是受国六条影响，70%都是90平米的户型，所以有一个明显的趋势就是感觉到实际上07年无论是政策也好，还是房地产开发也好，我觉得呈现一个非常精细化的趋势，房地产各方面的政策会越来越落实、越来越细化、越来越到位，而且是精准的细化。同时房地产开发随着政策调控，市场也会越来越细分，产品类型也会越来越细化，所以导致房地产开发也越来越向需求的精准化发展。我们现在也接触到一些项目，有的是超过80%的比例都是小户型的产品，在这种项目的定位中我们更加要细分市场，来考虑什么样的客户在这种项目上，而且相对于不是城市核心区的地方购房，迫使整个的开发、设计也越来越要精细化，我觉得07年会呈现明显的精准化的趋势。

　　我认为07年的价格总体来说会略有上升，与05、06年相比会逐渐趋于平缓，随着市场两端的产品有不同的表现形式，但是这两端的产品都会受到不同方向的抑制，总体来说价格还是趋于平缓，但是总体还是会略有上升。

　　嘉宾主持张坤昱：中原的张总，您对市场有这么多年的研究了，刚才说了一下热点区域，您来谈一谈。

　　张坤昱：我觉得已经说得很全面了。做个补充，大家都知道36号地还有广渠路的15号地41万平米，这些大的项目加上广渠路的项目，加上这些地段的价值的凸显，明年以及后年都会是比较热的区块。其他的区域，刚才崔总说得很多，我觉得这种远郊的项目，我们提到怀柔、密云以及房山，我们看得到它的供给量也在逐渐地增加，被城里人接受的不光是便宜的商品房，更多的还是低密的别墅项目，我们发现今年很多低密的项目都是来自于怀柔、密云。刚才提到五环以外，从今年土地的出让情况来看，五环以外的土地或者说远郊区的土地的出让面积已经占到整个土地出让面积的一半以上，这也是政府工作中的结点，五环以内的地已经有限了，该开发的已经开发得差不多了，这是现实的情况。政府调控的重点就是要抑制房价，通过调整供给结构，怎么调整呢，我们提到36号地，9500块钱，已经标示出来了，竞标时占很大的成分，还有就是普通商品房，对于老百姓来说有价格优势的房子。

　　嘉宾主持：您提到房价，您认为明年还会稳中有升，会不会像今年一样10%地上涨。

　　张坤昱：肯定会上涨，但是上升速度会放慢，热点区域的上涨速度一定会超过10%，刚才说到一些热点的板块，不说现有的项目涨了多少钱，刚才提到涨了45%，最近新竞标的几块地，我们知道金地四惠的地是第二高价，他的项目出来以后，周围项目不是上涨一点半点，前一段招拍挂的项目还没有完全进入到市场当中来，他们进入到市场当中来以后，一定会以高的价格出现的，我们知道今年北京所有招拍挂的土地都是采用招标、拍卖的形式，今年从土地储备中心的网站上是没有的，政府是在让利，拍卖的话政府的收益会最大化，开发商由于土地价值上升了，所以只能到房价当中反映了，政府让的这部分利当中来究竟有多少让利到最后的房价中来，拍卖的项目和招标的项目考虑的肯定有一些不一样的地方，我觉得明年的价格可能会有低的项目，政府的政策性的房子价格一定不会高，刚才杨总提到两极的问题，商品房、热点项目包括之前拍卖拿到土地的开发商，他们的几个一定是往上走的。