嘉宾主持：林总的项目都是在南方发展，现在到北京来，您来谈谈。

　　林蔚：价格始终是一个焦点，和在座的同行所做得公司大多数是不太一样，我们服务过的城市有80几个之多。像06年代理还只是集中在几个中心城市，涉及到30几个城市，一二三级城市处在不同的阶段，对于政策的表现不太一样，有几个特点，我们06年感受比较深。

　　我们经常有一个比较城市融合下的房地产资本化趋势，这个感受是非常深的，在全国做项目，几个关键词，一个是城市融合，也有人叫做都市融合，第二就是房地产的财富化和资本化，这是非常明显的特点，一方面大家谈到最多、关注最多的是小业主，是买房人，从功能性的物业、消费型的物业向资产、财富在转移，在衡量物业价值、投资取向时越来越少地，或者说比较多地关注到资产状况，而不是简单的功能状况，另一方面就是开发商，开发商也不是原来非常注重现金流的操作方式，现在越来越多的开发商或者说大型一点的开发商现在注重的是资产控制型的资本运作，不是一个简单地去算帐，我算算帐，产品是多少，明年一估，这项目是不是该做，大型的开发商我们服务比较多了，像中远、华润等等，在拿回一些项目以后，不是这样算帐了，算帐的方法就是资源控制，这个项目可能是因为这个市场是良性的，可能是因为供应关系表明了它未来的需求性，所以我这个项目不是味简单的单纯的现金流盈利去拿的，而是为了集团整个的利益去拿的，是为了十年以后的盈利去拿的。一些项目的钱如果里面有大型的城市配套，比如说有大型的商业、酒店，很多开发商是不会做的，算不过帐来，如果是按照我说的控制资源型的资本运作的观点来做的话，在很多地方酒店和大型商业就是良性地产，他们现在很热衷于做这种项目，方法也不一样，以前一个项目运作两三年，现在更多的是从前端、后端延伸，前端会从土地运营开始做，通过规划影响到一个区域或者城市的发展，这是一个典型的概念，就是房地产的资本化，投资者或者说小业主把它当做资本化进行运作，大的投资机构更是把它作为资本化的运作方式在操作。

　　在其他的城市，在有稀缺性城市资源的滨海城市，像北方是青岛、大连这些城市，消费者、投资者也不会是本地的消费力，越是区域中心化或者全国性某个中心化的城市，都会出现这种比较明显的城市融合的概念，不会是我们在讨论某个城市的房价或者热点都和这个城市没有关系，太有关系了。还有改变一个市场的全方位的活跃，大家谈到活跃，就要看一看今年的成交量、交易额有多少，这不用说全国都是在上升的，而且是双位数的高增长，这是活跃度的表现，同时还有其他的活跃度，比如我们以前经常说的外资开发商，我们在05年以前可能还是听到得比较多一点，这一两年，尤其是06年在某些政策之下，我们现在服务得越来越多，一些传统企业跨越到这个行业里面来的，以前不太多见，像七匹狼、李宁等等也逐渐进入到这个行业，我们现在直接服务于外资的投资商，比如美国的、瑞士的，越来越多，这是市场的全方位活跃。还有一些活跃度，比如说政府，他是政策的制定者、市场的监控者，反映出来的活跃是一些政策的出台，实际上制定政策的过程，越来越多地吸引到一些民间的声音，比如说我们参与了几个城市的住房建设规划的工作，包括北京市的住房建设规划，以前政府很少关注市场的声音制定规范性的政策，今年在二三线城市，当进行

　　还有一些特点，可能表现在发达市场更清楚一点，现在逐渐地影响到了二三级城市，比如像消费型向收益型物业转变，从收量市场到存量市场的转变，消费型物业就是我们通常讲的普通住宅，收益型物业像商业、投资型的，我们看到北京的数据，由于供应量的限制，收益型的物业增量是非常明显的，是在百分之一百多，这是一个很正常的数据，我们看上海和深圳市场，存量市场的流转率已经超过了新房市场，现在深圳和上海都超过了50%，这是我看未来北京市场的趋势，当新增楼盘供应量不足的时候，有效存量在增长的话，它的流转市场流转交易率的增加可能也会为未来房价上涨能往下走的一些道理，以前有效存量是不足。全国的市场突出特点就是房地产的资本化趋势，资本化和房地产，分为两极，一极是资产、一种是耐用消费品属性，这两种属性是分得不够开，所以大家评判物业价值、房地产价值没有一个统一的标准，什么是好房子，是地段好还是房子好还是管理好，逐渐地去发展它的两级化可能会显现出来，作为资产价值作为耐用消费品消费的价值，是不是会像杨总说的在未来的供应里面通过大户型和小户型的二元论表现出来呢，现在看分得不是很清楚，各种物业都表现这两种性质，06年它的资本属性是在爆发，会促使一些房价的高踞。

　　嘉宾主持：像今年房地产价值的爆发，好像预先没有判断到一样，当时星河湾开盘时卖到一万五，当时那个市场价格大家都觉得太贵了，但是现在来看

　　李昕：刚才几位老总谈到热点区域，还有一个热点区域就是东四环这一块，从最早的四五千的房子，一跃成为北京豪宅典范的地方，如果再判断未来这个市场的热点区域的角度来讲的话，无论是后山还是广渠门，每个区域都有自己的热的方向和内容，比如说东四环，我把它称为东四环的变革，它会是明年的热点，从一个普通的住宅区域到目前朝阳公园桥往南到四方的区域，总体算起来是300万的商业放量，同时还有大部分的写字楼的放量，据我了解四方桥附近还有一个25万平米的商业，在这个区域里面它的变革将会成为未来一个新的热点的概念。如果从商业的角度来讲，我非常赞同林总的看法，我们也经历了一系列的困难和前期的运作，在东四环未来潜在放量非常庞大的商业里面，与其他地方的商业还有非常大的区别，这个地区每一个商业的点其体量都非常庞大，每一个点的商业会形成以巨大的商业块带动整个区域的发展，商业投资在2003年的时候最大的一个问题就暴露在管理不完善、经营风险和后市风险比较大，更全面的商业区域的规划和商业新兴区域的增长会是未来商业消费的突出的亮点。

　　我们来对比几组数据，在北京它是一个非常大的、包容性很强的城市，其市场需求对住宅需求的点和面也都是非常广泛的，所以我认为在某种程度上讲，当这个市场没有发展到一定临界点的时候，在这个之下的时候，其供应量和需求量是一个正比的关系，刚才殷总谈到06年的有效放量面积比05年下降了20%，06年比05年少了近600万，这个数字还抵不上这02、03、04三年的50%，成交量下降了5个百分点，从06年当前的状况来讲，一定程度上可以说政策影响了土地的放量，影响了项目的供给，同时也是从这个角度来讲影响了消费者的可选择性，当市场健康发展的时候，房地产的放量和房地产的需求是正比的关系。我们说07年会是什么情况，我们知道831目前放出来的266个项目上市了不到30%，小户型配比的量也只有40%，06年完全通过招拍挂通过的土地只有200万平米，这些都会在07、08年放量，假如我讲的正比关系成立的话，07-08年阶段里面市场的放量会大幅度上升，我们初步预计会超过2500万平米，就相当于达到03年的水平，因为04年一度达到3200万平米，这个数字在这种情况下，我们说06年的需求真的是需求没有上来，我认为是需求在蓄水，因为没有过多地、合适的可比的项目供市场去选择，致使成交量在下降，我们想07年的需求量会跟着这种供求不断放大，因为毕竟太大了，太包容了，需求点特别多，真正需要购房的需求量非常庞大，我认为07年应该是基于今(于今博客|于今新闻)年的比较大的反差，就是供需方面比较大的突破，我认为北京的房价至少应该完成一个快速增长的三级跳，现在只完成了一个两级跳。

　　从07年来看，我不能说整个的房价的走势应该是相对来说比较平稳，不会出现过快的，或者过于泡沫的形式，但是毕竟有几个因素我们可以去思考，刚才大家谈到热点区域的问题，星河湾的现象实际上带动了某一个区域，可以说某一个区域的成长开始受致于某一个项目，不管东四环还是通州，通州现在的房价就已经超过6千了，另外清河的持续是一个热点，亚奥是一个热点，通州的房价是一个热点，东四环的变革是一个热点，西四环的崛起还是一个热点，热点区域的新盘的放量，热点区域还是有一个上浮空间和持续走高的空间，多点环绕的热点区域在明年的放量之后，房价不能说超过今年，会是一个可比的上升的趋势。

　　刚才大家把视野都放在五环以外，现在三环以内还有很多的房子值得关注。我想说的概念就是北京的城市发展原来是一个城市梯次的发展，而现在是城市平衡的发展，有很多五环外和某一些热点区域已经把单位的房价和区域的市场逐步地拔高，这一点上已经可以等同于与某一些城市核心区进行相应地平衡。不管在西三环、东三环内还存在一些危改加房改的项目，产生非常丰富，依然会成为拉动城市核心区这部分，政府正在想尽很多的办法在控制房价，招拍挂就是一个典型的例子，这种长期的房价的控制势必会带来边缘区域房价的上涨，边缘区域房价的上涨是为了支撑07、08年房价上涨的根本因素。从06、07年整个的供需可能会是一个相对比较旺的，可能是近一到两年以来都不太容易出现的大的井喷的现象。如果说2003年到04年是房价的第一级跳，06年是第二级跳的话，07、08年会是第三级跳，会有一个不断上升的过程。北京房地产政策的长期性，我把它比喻成中药，我认为房地产的治理是一个中药的治理过程，而非西药的治理过程。

　　明年第一批小户型新政后的项目上半年会上市，这部分的房价是高是低，我认为还是会涨的。关于金融的政策，我们可以通过一个相对低的价格入市，对这个现金流进行调整，但是长线经营还是能够保持住这种开发线的。我们在北区有一个大的楼盘，完全是按照新政设计和操作的楼盘，体量将近80万平米，这样大的一个产品，从产品的设计上在政策影响之后，大家探讨的大户型和小户型未来走向的问题，我想这一点上要给市场一些参考，原来市场对客户去购买时的定位，小户型以前是一个市场补充型产品，而未来是一个市场主流型产品，补充型就是更多地满足门槛的需求，满足居住的需求，产品在新政之后的改变，我认为小户型会在产品设计上有一个突破，就是面积在合理面积之下，功能、舒适度都能满足，我们设计的项目是不到90平米的面积里面还包括后花园等等。

　　嘉宾主持：毕总谈一下。

　　毕征：可以说新天地反映了2006年北京市场一个很明显的迹象，就是很明显的供需不匹配造成的市场表现。它实际上是一个医疗之中但是情理之外的项目，其实是一个极大的供需不匹配造成的，从供应到需求，从人们心理上极大的不确定而造成的反差性，刚开始我们有这样一个感受，但是没有想到这样的结果。从今年一年，有两个评价，从整个06年，应该是一个政策频出的一年，07年应该是06年的政策执行年，像宏观调控这些政策的滞后期来讲，最终的体现应该是08年以后，从06年的市场的感觉，有两个字，第一个是慌，从消费者来讲或者信息传递上来讲，首先是地慌，供应量少，第二是房慌，从同比的供应量相比，会发现同一个区位只有一个盘一枝独秀，第三个是心慌，不管是信息还是政策的推波助澜，大家都感觉比较心慌，消费者呈现了两面化的消费，一种是平面化的消费，就是抢有心慌的感觉，不是买房，是对资源的一种抢夺，由于资源的原因、政策的原因，大家观望的结果就是失去了一次次拥有资源的机会，第二种是对于明显的资源稀缺性的产品，有独特的自然资源、稀缺的地理位置，在东二环的边上一万二、一万三在自己的格局不是很理想的情况下，也会出现非理性的疯抢的状况，这是今年在消费市场上的特点。第二个字就是乱字，首先是政策比较乱，政策乱是因为政府频繁地出台一些政策，但你会发现每个政策的过程中，每个政策的不同条款之中，可能因为考虑得不够科学、不够严谨、不够周密，比较仓促，彼此之间是有一些矛盾和对立的，第二个乱就是执行的乱，出来政策以后，执行者最大的问题就是困惑，大家在沟通时都会觉得今天出现一个政策，大家都会去问政策执行的问题，我们都在说自己的电话都被打爆了，大家都不明白，这就是在执行中的乱，第三个就是信息乱，政策也好还是媒体也好，都是一个传播乱，就会加剧前两个乱的状况。

　　2007年，有一点跟各位有一些不同，2007年一定还是一个上涨年，从两个角度来说。首先谈到它的供应，06年不用说了，在供应方面一般会有两个原因去影响它，一个我们叫做政府的控制，刚才说政策的不完整性，其实06年是04年831政策的很形式的结果，在02年出了北京的34号文，那个文就预示着04年8月30日之后全部的项目需要改成照拍挂，必须改成协议出让，当时我们叫做北京的第二次圈地运动，各个开发商都在划定自己的地头，当时有很多的沉默的项目，这些项目经过2年的运作，当时在北京市政府登记的有800个到1000个，在06年的上半年应该是正常地推向市场，06年上半年同时又有一个政策出现，一时半会还没有推出来的项目，一个是土地机制的控制，在04年改变了，在06年上半年又出现了对于产品规划的控制，让那些项目又再一次滞后，构成了06年下半年的奇缺，04年的政策在06年的执行过程中，由于他的徘徊、观望和不确定，我相信很多政策在07年会产生一定的影响。从整个政府的宏观调控的把控，我们国家的GDP达到了10.3，而北京应该在13左右，当一个国家的DGP长期保持在两位数，而且比较高的情况下，对于经济来说是很危险的，北京如果超过13的话，投资是北京的重中之重，我们设想07年能够控制的就是投资，投资里面分两块，一个是固定资产的投资，还有就是国家的行政性投资，另外就是商业性的投资，政府的投资就是很显然的，场馆建设的投资只可能增大，不可能减少，土地资源的稀缺性造成了它本身的供应量越来越小，从供需来看，明年肯定要比今年要好，但是我觉得从政府控制角度来讲，应该不会有一个很大的放量，这样会对整体的GDP产生一个大的影响。

　　从需求来讲，北京的融合性或者吸纳力，北京的房价大家都觉得它涨得高，作为北京，很多外资的投资者他们一定会把北京来作为一个大都市来比，对于08年的大体形势，早晚有一天会涨到这个临界点，我想没有08年这样一个结点的话，我想会用5年或者更长时间，现在2年、3年就会达到这样一个临界点，上涨的速度是北京的老百姓或者政府无法交代和承受的。还有一个感觉就是两元化的东西，还是因为北京的刚性需求造成中端房产或者低端平民消费行为，平民自动消费为主导还有就是正常的平民的投资为主导的刚性需求是持续上扬的，作为目前的中国而言对于大多数投资者来说，地产是一个相对最安全、最稳定，也是一个最保险、最简单的投资方式，相对于股市和金融证券来说，在整个中国而言，北京又是一个相对而言更稳定、更安全的场所，今年股市的好转，我相信会有一些原来对于高端房产短期的投资基金会有所流转。通过整个关系和力量的匹配以及斗争的结果，应该说08年之前北京地产不会有一个很高的房价的攀升，我的朋友经常问，我有钱想买房，有什么建议，我说如果想拿房短期赚钱的话不太可能，如果想做一个长期投资，房地产还是一个保值增值最好的渠道，第二个房价肯定会涨，早一点抢到肯定是获利为多。