伟业张剑：07年房价涨幅受到抑制 可能涨10%

伟业控股总经理助理 张剑

　　主持人：去年我对一个数据比较清楚，伟业当年做的报告，是03-05年每年北京市场的销售面积是在2000多万，这次实际的供应面积是逐步在递减的，我不知道06年的报告是怎么样的情况？

　　张剑：很感谢新浪邀请大家过来谈一下对市场的看法。伟业从99年在做这个工作，我们的预测准不准不是最主要的问题，最主要的是提供一些思路、一些角度和业内进行交流对未来的看法。去年比较准的就是殷总说的，我们去年预测的今年房价增长会比较快，供应量下降会比较大，区域从东区剧变，西南不涨，将来北京会有更多让我们关注的区域。可能有一些东西也不是特别准，去年我们预测时说了今年的房地产政策相对来说进入一个执行阶段，不会出很多的新政策，这个和今年差得比较远，我觉得这不是最关键的，主要是提供一个思路。我们是沿着三个思路来考虑问题的。

　　第一个思路，因为房地产行业是整个宏观经济当中的一部分，单研究房地产行业的涨跌不是靠本身来决定的，有很多外力的因素，第一个研究考虑的是宏观政治和经济的一些背景的情况，首先政策上明年是十七大的年份，十一五提了科学发展观、和谐社会等等，中央对于大的形势明年稳定是第一位的，这个稳定就包括了宏观经济的稳定，房地产是当中的一部分，这个大的思路是不会变化的。从经济的层面来讲，第一是从GDP几个层面来说，投资上肯定是抑制投机的，这是很明显的事实。另外在出口这一块我们面临着

人民币升值的压力，因为从各方面的感觉，明年的升值性是非常大的，而且幅度会是非常高的，这样对于我们房地产来讲，包括一些外资、包括一些相关的影响我们都是需要关注到的。GDP增长的两条腿都不容易发展，唯一能解决和促进的就是消费这一块的工作，这个也是在今年年末时，前两天中央讲话时也是明确提出来了，就是要促进消费，这是一个重要内容，消费带来的就是我们在零售行业面临着巨大的发展的机会，跟这个相关的还有奥运带来的影响。

    还有杨总说的股市的影响，我觉得股市方面的影响不得不考虑，因为房地产作为投资和消费双重属性的商品，如果在投资方面被股市擒走了一些资金的话，现在被股市吸引的股民非常多，对于地产来说会有一些影响，今年的金融产品创新是非常多的，像在个贷方面有很多的双周贷、入住还款、父贷子还等等。金融创新方面我们要盘点的不是很多，越秀年初在新加坡就上市了，并没有得到很好的发展，在信托、委托方面政府很多都给堵住了，明年在金融方面会有什么新的动向，我们觉得会在一些基金和产业基金方面有一些突破，在环渤海区域天津都在做这方面的实验，有可能会往前推进，这个变化可能会带来一些新的变化。

　　还有对于十一五规划相关系列的研究，在06年只有一个十一五的总的规划纲要，06年出台了一系列住房规划、基础设施规划、交通规划、服务业规划等等一系列的规划，提出来一些有用的、能够预测指导我们对于将来房地产发展的判断的内容，从住房规划里就提出来了08年前和08年后两个阶段，08年前就是要建设和奥运相关的配套设施，08年后就要转向重点新城的建设，这是一个不可逆转的事实，这是所有的土地政策和所有相关的将来金融、税收所有配套政策都会往这方面倾斜，倾斜之后，宏观层面的变化，我相信会带来一个对房地产市场变化比较大的影响。

　　第二个思路，因为房地产和政策确实结合得太紧密了，我们还是沿着政策这条路线就是从03年121文件一系列宏观调控政策的路线来看对房地产市场的调控，包括对相关的政策来看，从05年的国八条到06年的国六条，这个政策是有一系列的政策调控的，包括稳定房价控制结构上面，包括土地信贷和税收方面等等一些政策，在这些政策里，我们总体的感觉就是这些政策出得非常多，政府认为房价涨得过快，影响到老百姓的生活，问题被放大得很大，影响非常大，政策手段会更严格地调控，住宅规划里面提到了这两年会有3600公顷的用地，从这两年来看很难实现这个目标，也有可能会加大这方面的投入，包括经济适用房的投入，08年前要建11万套的经济适用房，这样大的量会对普通住房和商品房的影响非常大，信贷方面也会做很多的文章，现在说封顶按揭，除了封顶按揭之外，前一段看央行的报告，在金融这一块不是说已封顶，是到了现房阶段才放按揭款，之前按揭款是放到银行，属于银行和开发商共管，这个钱动不了，如果更进一步加强这一块的力度，包括在税收方面，在06年末大家都感受到了税收的压力，政府在这方面的调控还是有很多的方法。

　　对于明年大的判断来说，我们都希望市场能够平稳，如果房价上升过快，泡沫过大的话，会有更严格的政策出台，这是一个基调。另外今年比较重要的就是90、70的政策，我们大概盘点了一下，从03、04年开始，所有的土地出让的数据实际上在这几年当中真的受之影响的到目前为止只是很小的一部分，一个是06年6月以后招拍挂的，还有就是04年831出让的没有开工的，这里面算了一个数，不受90、70影响的有572公顷，加上市场的存量已经拿到销售证平均面积是140平米，这两部分加起来明年90、70会是一个大趋势，但是我们认为07年的直接销售供应当中不会特别明显。

　　第三个从市场的供求方面来看，有两个层次，一个是供求关系的问题，另外我们从一手、二手、租赁市场方向来看，从需求这一块大家都提到了，北京一个需求是不得不买房的趋势，北京长远的规划是2020年要达到2千万的人口，这些人是不得不买房的。一个投资者，如果投资者是被股市和其他的投资把资金吸引走，如果有别的投资市场的话，对于房地产市场来说会有更大的影响，投资比例不会那么高，市场会更健康。今年我们的一个感觉，从一二三级市场来看，明年租赁市场更为看好，当然不是说价格走高，租赁的量来说会有一个比较大的提升。

    从一二手住宅角度来看，一手市场大家刚才都说了，住宅这一块明年的供应量会增大，这一块我们也同意，这个不用预测，从今年的土地供应可以看得出来，二手市场是一个比较大的问题，就在于今年出了一系列的政策，有土地增值税、营业税、所得税这几个政策一下来，基本上二手房的市场就是应声而落，特别是过了7、8月份，有一个8月31日的底限，大家做登记，实际上就降得非常厉害，去年我们是7万套，今年也就是7万8、9千套的规模，二手房房价的上涨是非常高的，超过20%，但是完全是跟着政策走的，明年国六条里面保障型住房和二手房的，明年会不会有促进二手房市场的政策这个可能会关系到一手房房价涨幅多大，还有关系到整个市场的重要因素。

　　整体来看，在06年供应下降的情况下，07年一手房市场供应会比较大地增长，整体的房价会提高，会在10%左右，但是不会出现今年这么高的局面，估计会受到一些控制和影响。

　　主持人：谢谢张总，刚才大家都聊了一下对明年市场的看法，还有几个问题跟大家一起探讨一下。首先是关于供应计划满足的情况，根据前两年土地出让情况明年的土地实际有效供应包括实际供应到房屋的面积上应该有一个大幅的提高，目前看到几个问题，第一个是大量的拆迁，831之后的拆迁问题，我也同意三环以内剩下很多地，但是三环以内的地都涉及到大量严重的拆迁问题，现在我们已经看到了在市场上直接拍地的成本是非常高的，到三环内找到拆迁的问题是非常大的，这样也大量延缓了市场的供应情况。政府在一级开发特别是在招拍挂之后，它的执行能力到底有多大多强，没有搞招拍挂的时候，开发商把它作为一个潜规则，有很大的能力把工厂用地变成住宅用地，现在促进他们做这个事情的动力是很弱的，而且一级开发的利润是有限的，大概在8％，现在的市场供应的土地面积实际能保证吗？

　　杨强宏：从今年中的时候，政府还是花了很大的力气改变这些，政府更多地借助一些社会的力量帮他完成这件事，有很多可寻的案子可以看到，前期可以人有意向的做后期开发，可以无偿地做前期工作。还可以看到，在市场上比较活跃的开发商，已经从今年中以后，把介入一级开发市场作为大的选择，介入了大量的资金，现在留下的开发商已经从以前的开发商向发展商转化，在这样一种大量开发商转向战略思考时，一级开发对于他们来说有重要的价值，今年中以后，有大量的开发商都进入到一级土地市场，这个成效据我们所知，现在大家只要是有名的开发商，都在做着项目，明年上半年就应该会投入市场。主要是在最近一年不到的时间，我们感觉很多开发商都在趋于成熟，最终政府在做这样一个动作，这样一个结果，包括在做土地一级开发的一些公开运作，包括宏观运作制度包括招拍挂，已经基本上接近完成了这样一个阶段，从这个角度来说，他动用的资源和资源介入的状况来说，对于明年的市场还是有一定的信心的。

　　毕征：一级开发实际上是在2000年中关村西区是北京市第一块一级总开发，3910元的底价是我们算出来的，最开始一级开发就叫做政府搭桥、企业唱戏，刚开始是一块生地，到了开发商手里，如何把它整为熟地，那时还不叫土地整理中心，后来就出了中关村的土地一级开发政策，当时出台时一个是对开发主体有一个很明确的认识，一个是中关村西区的北科建公司，当时政府做一级开发的主旨是做一个相对公开的平台，按理说这些投资应该是政府来做的，土地进行了整理，可以进行二级开发，也是跟国际接轨的表现。刚开始有一些大的公司来做，当时做一级开发的公司也不是非常情愿的，股东成本投入是8%，实际上对一级开发股东主体的融资是有压力的，不能拿土地去融资，只能动用自己的资源去融资，当时对于开发公司的要求很高，一定是要有政府的背景，在后期时在北京目前一些开发商是831遗留项目，发现根本无法进入二级市场时，很多公司就转成了一级开发，对于资源的把控和资本平台的应用，有一些开发商抱着一种心态在一级开发过程中我可以获得最基础的8%的获利，是把所有管理成本打进去之后，一年、两年之内我的公司有一个运作、成长或者是土地储备可能性的发展平台，这个公司存在和发展下去给他一个时间差，第二个原因就是在二期招拍挂的时候，通过资产打包，拿取土地的二期开发权，我觉得目前有这样一个倾向，造成了在这个过程中，包括融资的困难还有开发商推进过程中资金的困难，其实很多项目在一级土地开发过程中在拆迁的问题中相对来说是滞后的，要比政府当年的想象滞后得多，像中关村商城的项目，从2001年就组织一级开发，但是到现在也没起来，这种开发对公司的要求和政府的要求非常高，一级开发由于房地产平台的不够充分，土地供应计划真正推向市场还是有制约有影响的。

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]　[下一页]