杨熙：大家对明年能供应项目的实际面积和项目数，有没有一个大概的数量，或者区间段？

　　张剑：项目的规模这两年变化很大，伟业统计的口径和途径都是通过自己做调研和一个一个项目去问了解到的，实际上政府没有一个公开的平台的信息，很难获取，现在慢慢好一些。

　　杨强宏：金网络在研究报告里面有专门土地供应的内容，我们具体的统计数字将在1月出来。

　　崔力军：根据思源的统计，包括，老的项目新开发的后期楼盘，包括新入市的项目，统计应该是407个项目，总供量是2000多万。

　　杨强宏：现在有一个特殊的问题，开发商拿项目考虑到自己的节奏，分多批拿，一个项目可能分五次拿销售证，口径的变化很大。

　　张剑：2007年将要提供给市场的住宅面积我们算大概是2100多万平米，还是比较保守的，有可能会更多。2004年一共是3220公顷的土地，05年商品住宅这310公顷，5、6月份是300公顷，7、8月份是300公顷，一共是4千多公顷。2006年的实际楼市供应面积是12万套左右，面积是1300、1400百万平方米。

　　主持人：也就是说，2007年供需基本上达到平衡的程度。

　　林蔚：2100多万的的土地供应面积一定会争取完成，很紧张，以前的新城政策准备08年以后启动，现在来看已经启动了，内城的拆迁难度大一点，先把能够提供的土地先提供。

　　毕征：明年大概3月份之后，估计北京很多的核心区不会再发新的开工证了，这是为08年的奥运做准备，有一些政策的导向不可控制，比如说去年年底大家预测，北京是政治性非常强的城市，08年之前北京市可能不许再有工地，我们很多项目也是紧锣密鼓，因为不知道政府会出一个什么样的政策，大家都紧锣密鼓地争取把开工证拿到，因为开工证拿到政府是没法控制你开工不开工的。

　　主持人：08年奥运会限制开工证的政策现在有明确的说法吗？

　　毕征：我们觉得有这样的趋势。

　　主持人：这样的话，可能会给实际有效的供给带来问题。

　　毕征：05-06年的北京土地供应量是持平的，供应的土地有多少能够实现真正的土地供应是个问题，拿到土地以后实际产品的供应又是一个问号，最后考评房价或者供需的还是差别。

　　主持人：综合大家的意见，明年房价大趋势肯定会涨，涨势的幅度肯定是趋缓的。但从土地以及我们对房价涨幅的看法，目前有一种观点是很悲观的，有认为房价的涨幅还会更加可观。因为从土地拍卖的价格就已经很可观了。比如东四环四惠的地块，拍出来的楼面价格在七千多，那么开发时应该会在一万四、五，那就不是10%的涨幅能打得住的。

　　邵念强：涨幅一个是相对数百分之几，一个是绝对数，06年这么大的基数，相对数不会过快增长，绝对数还是很大的。从市场看，总体的楼市供应量还是在加大的，恰恰对明年房价影响的是，90、70以后土地利用率低，单价一定会增长，小户型单价会高，总价相对低。

　　林蔚：房价的结构还是会有变化的，上海市场一直在说，北京市场平均房价超过了上海。

　　邵念强：另一方面，租金价格和房价之间的差距越来越大，租金收益越来越低，租金房价比越来越低。

　　林蔚：上海的核心城市地区，租金回报已经到了百分之三点几，不能用资金回报来谈房产了。为什么我们一直对北京的市场北京乐观，是因为供应结构和房价的单位数是吻合的，主流的房子供应量和价格是吻合的，上海是错位的，北京如果未来出现这样的规划，四环中心城以内供应量逐渐减少，我们的货币汇率各方面的影响，政府限价的房子包括边缘地区的房子也许会使我们的价格更好看，但是会使结构发生变化，有可能会有结构变化的趋势，今年还没有显现出来，明年或者08年会显现出来，实际上不是好事，如果变成这样的结构并不是好事。

　　杨强宏：明年政策影响对楼市的影响很关键。政府现在对房屋主要分成三块，一个是经济适用房，另一个是限价商品房，另外是没有限制的商品房。

    如果说中间这一块在十一五期间就是老百姓的主要住宅，用中间这一块来满足他们的需求，十一五期间主要还是限价房来解决，把经济适用房定向销售。如果是这样的基调或模式出来，在所有的工地里面都要报上你多少钱卖，跟拿地一样限价，可想而知房价在未来几年是什么样。因为完全被控制住了，经济适用房是一个阶段性的产物，不会作为长期设定的一部分，采用政府限价让市场自己回归，现在东四环沿线的房子都到一万二至一万五，明年整体成交量一千多元的涨幅还是有的。西三旗和清河区有大的区域出来，那个区域明年房价全部突破八千，通州奔着八千去有可能。目前这些区域的这些价格，已经是消费者能够接受的，但是是否允许它那样走就再说了，态度摆在那，政府明年的政策肯定要起作用。

　　林蔚：北京的07年不会像上海的04、05年，因为毕竟这两年主要是政策调控，实际上税收、银行政策、金融政策，这一拨的调控可以看得出来，实际上是投机进行打击，投机的游资包括外资，对市场产生敬畏退出市场，没有了这拨人，没有境外的游资和山西炒房团，对于市场是好的。

　　张剑：北京的租赁市场租金一直非常低，租金如果跟房价比的话，收益率太低了，这个问题不光在国内，包括在国外也都出现了拉开很大反差，一方面租金不断下降，房价在不断地涨，城市化发展的阶段这是很正常的情况。

　　杨强宏：房价在往上走的时候，消费者，买的人的热度比卖的人更高，当开始拐的时候，也是一样的，投资人、买房人变得更快、更激烈。在这个时间点，拍地，去年很多开发商是拿地的底价算完帐在目前市场的价格的低价我就拿，开发商的风险很大，可能会出问题的。至于四惠那块地是住宅，有一部分商业，相对来说还是比较保险一点。

　　崔力军：政府的宏观调控从现在市场短期效果来看，背离了市场的规律，但是从总体的市场来看，政府的手段还是能够使市场形成一个良性的循环。如果政府不进行这种调控的话，可能我们房屋的供应结构就跟需求产生很大的一种偏差，很多刚性的需求不是高价房或者更舒适面积的房，而是中小户型，政府下定决心进行调控，实际上对于长期的刚性需求的满足还是有效的，而且从节约能源、节约资源的角度来说，还是非常有利的。政府下了药以后，可能在短时间内是非常痛苦的，但是长期的作用显现之后，我想市场还会逐渐地随着政府政策力度的实施以后回到市场。

　　林蔚：明年有资产保有税，我们是一直认为对于多套物业或者大户型物业征收保有税，实际上抑制投资非常好的方法，不知道政府什么时候用，有人这样说房地产不是财富创造是财富转移，现在没有租金的支持，现在很多的投资商无所谓租金，放在哪里也可以，但是还有课税，为保有而要付出代价，至少从需求的角度，不会往两个方向去拽。

　　殷苏峰：前一段谈到持有税的问题，在07年会加大力度。

　　林蔚：我们增加流转税、金融政策不支持，使得二手市场不活跃，实际上这是一个畸形市场。

　　张剑：用保有环节把这一块掐死了。

　　崔力军：是财富再分配的一种很有力的方法。

　　毕征：市场化的东西多一些的话，市场调控是必须的，真的是关系到国计民生的。但是如果是微观干预后果是很可怕的。

　　邵念强：我们的行业是一个马拉松，现在开始比赛，大家都按百米去跑马拉松，因为你有一个杠杆的问题，股市为什么不干预，因为是股民的钱，房市有70%是中央的钱，会踩急刹车。

　　毕征：它关系到国计民生，关系到大众的生活问题。

　　杨强宏：房地产资源的稀缺性的自身竞争不会，房地产资源有限的情况下，如果完全市场竞争，一定是某些人得到满足，他们会越满足越好，其他人满足不了。本意的房地产市场要包含这些条例，要有明确的市场目标，这是一个很正常的竞争。

　　张坤昱：我们知道98年政府政策化的时候，政府说的最多的是要人人都买房，都是推动在往这方面走，走着走着就发现这个方向不对，老百姓已经买不起房了。

　　毕征：政府在设计的时候，我们往前翻那些政策，在中国来说应该是两条体系，一种是市场化，还有一条就是住宅保障体系，只不过过了十年了，那套体系一直在缺失着。

　　张坤昱：经济适用房、廉租房也有，但是低收入人群受益面有问题。

　　林蔚：现在既然整个中国经济发展观都变了，肯定不是在追求高增长。比如像失掉的土地资源，是不可再生的，要让更多的人享用，要公平。

　　杨强宏：明年各方面应该不会像今年这么激烈，会和谐一些。

　　殷苏峰：我觉得这个行业这两年已经发生了很多变化，包括思源的发展，也有北京这一块做到30个以上的项目，展望07年的时候，大家可能对代理行这一块有一个好的展望。

　　张剑：我们预测有一个趋势是肯定的，开发商特别是大开发商进入到了一个快速成长的通道，特别是大的开发商，现在土地政策的变化，导致他现在拿地，现在动不动一块地就20个亿、30个亿，现在全国超过100个亿资产的开发商没有几家。这样一个拿地的办法，它一定得用大的杠杆，资产负债率一定会快速提高，万科420亿总资产，其他的企业也都在做类似的动作，第二件事做的肯定是继续融资、增发、上市，加大股本结构，否则以这样绷得很紧的资金链的话肯定会出现顺驰这样的情况，这两年会有大批的企业迅速地突破200亿、300亿、400亿资产的瓶颈，通过几年的发展，会以非常快速的速度和效益，同时带来的肯定是一个全国化的发展，多物业类型的发展，这是对大开发商来说很重要的趋势。另外，专业类型的开发商，小开发商如果拿不到地肯定要考虑新的发展方式，到二三线城市或者四线城市做普通住宅的开发滚动，还是可以赚钱，另外还是可以做一些细分的专业市场，比如专门做厂房或者做高尔夫，做一些高端的别墅，现在有一些苗头和雏形，有一些公司在强调专业性。

　　殷苏峰：开发商的转变也会带动经纪公司的转变。

　　张剑：你会跟着他一起做服务、做支持，这样快速的发展不是靠自己传统的招人培养，肯定是要选择更多的合作单位和机构，包括设计等等相关行业，不可能全部依靠自己的人来操作一件事情，实际上是也一个更好的发展的机会，我们要跟住他们发展的步伐和角度，我们代理行面临的也是人才瓶颈和管理瓶颈的问题，要突破这个行业的限制，大家都面临同一个问题，开发商这样的情况下对你提出了更高的要求，包括竞争的激烈，在平台的层面上是需要有进步的。

　　林蔚：我们现在有一句话，叫做房子好卖，项目难做。尤其是在北京这样的城市，做好一个项目是很难的，现在实际上很多的地产商已经不是原来的项目操作者和开发商的概念了，服务他们已经越来越困难了，原来大家都是从项目入手做策划、做营销，以前我们就把叫做全程服务，实际上开发商的全程服务，开发商的企业价值链要比我们复杂得多，我们就叫做二次流通整合，我们经常是从项目入手进行服务，有的时候服务的内容不是一个项目能够解决的问题，比如说在服务过程中会发现有一些是企业流程问题，它的职权不清晰，这个项目就会遇到很大的阻力，从上面的融资到下面的营销，有的时候一个项目定不好位，是因为这个企业没有清晰的发展战略，这样的项目在集团里面起什么样的作用不清晰，这样的情况下定位就不可能准确，可能对于顾问公司的服务越来越需要在综合服务或者全面服务上、整合服务上的要求。像北美市场已经很成熟了，前十年内的大发展商也是只占份额的不到20%，其他的都由小的开发商在做，对于我们的服务公司，你也会有规模化和专业化的路子。

　　毕征：比较我们而考虑，是绝对机会和相对机会，从绝对机会来说是比以前多了，很多开发商倒退两年三年，很多人对我们从事的行业价值不认可，我觉得现在任何一个开发商，包括外地的、外行的包括已经成规模的专业化的开发商，它前期不管做土地、做产品，都会找一个专业化的顾问公司，我相信任何人都会接受这样的模式，相对机会少了，它所要求的资源的能力跟过去不一样了，他们叫做跨流程，我们叫做系统，作为我们来讲，能不能在新的系统之中找到能够为他解决的能力配置、资源配置，对于我们来讲有两条，第一条调整自己的资源配置，过去可能叫做全程顾问，或者营销、销售能力，现在彼此之间不会有很大的差异，原来的竞争力变成你的基本功，你就要找在新的系统中找到新的专业配置或者资源配置，任何一个市场总有规模化和专业化的的区分，我们要想到自己的能力是什么，我们这么多年来坚持我们是一种很深入地、深度地做一件事情，你就要想适合什么样的开发商，你能做什么，你有规模化的能力，如果没有的话你就要专业化。我们都在调整的过程，在这个过程中，谁先找到调整自己的方向就会掌握先机。

　　殷苏峰：从需求来说代理公司有变化了，实际收益来说跑到外面做和在北京做哪个收益更大一些？

　　崔力军：我们也是服务北京几个大的开发商，现在开发商开始有一个观念的转化，越来越注重作为开发商的资源整合，更专著于专业，这样做对于我们代理公司留下很大的空间，比如像万科，万科以前也是自己在做销售，但是现在万科更多地要找专业公司来做，它变成更加专著于项目的定位、资源的占有、融资、产品的打造，更专著于开发的前端性工作，把营销层面交给专业公司来做，随着市场竞争越来越激烈，开发商实际上越来越需要营销方面的专业公司，但是反过来对于代理行来说，实际上这种服务不仅仅是停留在营销方面，尤其是现在土地的招标，因为我们也服务了很多开发公司，在土地招标阶段就进行服务，所以我们感觉到对于代理公司来说，这种要求更加均衡化了，我们也同时需要整合除了开发以外的各项资源，就是给开发商服务要呈现一条龙式的服务，专业性和服务的全面性要求更加高了。思源的董事长有一个明确的定位，就是思源永远不做开发商，永远是做房地产的服务领域的服务商，思源始终专著于打造服务领域的一系列服务的链条。我们公司也是这样发展的，明年计划将要扩容到十几个城市，对于北京的总公司来说还是有很多困难的，主要是考虑到人才的积累还有资金的问题。对于思源来说会关注于这个市场，会研究这个市场，只有我们的服务的开发商到这个城市开发项目的时候，我们才会跟着开发商进入这个市场，我们不会冒然地到别的市场。代理公司发展的最大瓶颈就是人才积累的瓶颈，一个是引入人才，还有就是自身的再造人才，人才是公司发展的非常重要的因素。还有就是基金，基金是影响代理公司长期健康发展的很重要的因素，我们如何能够跟开发商捆绑得更加紧密，实际上代理公司不是过去的概念，实际上也是需要很多的投入，要跟开发商捆绑，让开发商感觉到你是跟他同甘苦的，这样对资金的要求也是非常的高。

　　殷苏峰：因为时间关系，本次活动是由新浪房产主办，《楼市》协办的。非常感谢各位来到这次论坛，通过这次交流希望我们能够为07年的楼市市场提出更多的参考意见。本次论坛结束。