郑志刚：各位来宾、朋友大家下午好，首先作为开发商代表，我要感谢我们的专家领导今天参加我们的论坛，给我们做了很精彩的演讲和发言，我相信他们精彩的这些观点对我们思考很多问题都有所启迪。我也感谢媒体的朋友一如既往的支持我们共同成长，也感谢我们的客户，因为我们的客户对话的机会还是比较多，全国我们公司还是蛮多的，有很多活动我都会亲自去参加。

图为北京融科智地(企业专区,旗下楼盘)房产开发有限公司执行总裁，暨北京融科置业房地产开发有限公司董事长郑志刚

　　今天按照主持人的要求，我用十分钟时间回答两个问题。一个是融科智地是什么？第二个就是融科智地为什么？

　　视频：暨亦庄区域经济发展高峰论坛

　　视频：亦庄成环渤海经济圈下崛起的北京门户

　　视频：暨亦庄区域经济发展高峰论坛专家答记者问

　　提到融科智地，大家自然会和联想产生这种联想，但是特别是外地的，北京的会好一点，因为对联想的了解会多一些，特别是外地的那种联想是错误的，我们经常跟联想集团会产生这种联想，这是不对的。

　　首先，我想给大家介绍一下整个联想经过这么多年的发展，最后我们发展现在的这种模式。我们联想最高的组织架构形态是联想控股有限公司，就是我们柳总任总裁的联想控股，它的背景是65%是中国科学院的股份，35%是员工的持股会。应该更准确的讲，我们叫国有民营，只是从机制的设立和企业的发展，我们是民营化的。

　　联想控股旗下有五大家子公司，分三类。

　　第一类，IT类。就是我们著名的联想集团，也就是大家耳熟能详的提供个人电脑、笔记本电脑和IT的一些产品，也就是收购IBM PC和笔记本电脑的那家公司叫联想集团，代号992，香港成份股发展一直还是不错，很多朋友也问我，这家公司收购IBM这块业务以后的表现情况，我想连续这么几年的财务数据说明我们联想集团成功的把IBM的业务变成实时盈利的这块成为自己的核心业务。

　　同样一个板块，就是IT的神州数码，它是做IT服务的，它是从集团分出来的，也是香港的上市公司。它在IT服务业在中国的排名，应该是龙头老大。前面的第五名的整个销售额加起来只能跟我们神州数码相抗衡。

　　我觉得这两家公司是我们传统意义上的联想的IT业的联想。这两家公司发展不错。

　　从第二块来讲，就是我们公司。我们公司是融科智地，是联想控股旗下百分之百控股的。前两家都是香港的上市公司，是联想控股的公司，而我们作为房地产公司，是联想百分之百控股的，一些专门从事房地产开发的公司，我们董事长是柳传志先生。

　　第三块，应该是两家投资公司。一个叫联想投资，一个叫弘毅投资。这两个公司的发展从我个人看，比我们融科智地发展得还快。简单讲，中国的风险投资加上全球的风险投资，在中国投资业务总的排名一直保持在前25位，它的盈利水平高于全球的盈利水平。最后弘毅投资，它的第三期基金已经到了100亿以上的规模，这里面有很多的基金来自于类似比尔盖茨、微软这样著名的企业。我们除了这两家从小培育的公司以外，我们这两个公司也在控制着美国纳斯达克、香港、国内的上市公司。

　　传闻说柳总退休这个说法还是不正确的。我给一个比较精确的定义，柳总从一个做实业的企业家，转变成了做资本的资本家。是这样一个角色的转换！

　　这是回答了第一个问题，融科智地是什么。

　　第二个回答一下融科智地做什么。

　　我们做房地产从渊源来讲，是从1993年，当时联想规模制造是属于我们四大战略方向之一。我们的前身叫联想科技园公司，它的第一任总经理就是神州数码现在的CEO郭维，94年以后就换到现在的总裁陈国栋先生来统帅这块业务。真正的融科智地的成立是在01年，我们是有着一点历史的，但是成立又比较晚的一家公司。融科智地整个的商业模式，实业这块是两大块结构。

　　有一块业务比住宅更早的就是写字楼我们持有的业务。这块业务占整个比例的目前大约30%，现在资产大约在30个亿左右。因为融科智地这几年总的资产到去年为止将近百亿这样的规模。在外部看来发展还可以，但是我们内部还是觉得发展速度还是太慢，我们还要进一步的努力。

　　除了做了科技园区以外，我们首先从深圳开始做我们的写字楼，然后在北京做融科智地中心，这个写字楼做下来以后，我印象当中05年中国十大中国写字楼融科智地中心是排在第三位的样子，无论从它的建筑形态还是从它的商业形态，我个人都认为它是成功的，都是表现不俗的。因为世界五百强落户北京，如果选择中关村区域的话，相对70%、80%的企业是在我们融科智地资讯中心的A座和C座。最典型的就是英特尔在我们A座，C座最典型的就是AMD。这两家公司是IT里面做CPI做得最好的，所以我们那里面国际化大公司比较多。每年固定的租金收入在两个多亿的水平，同样我们的一支团队因为是在联想控股大家庭旗下，所以我们还通过了上地的，我们联想的研发大厦建设是我们承担的，神州数码在上地的总部也是我们来做的。因此有了这样的积累以后，我们是在03年底开始从武汉和重庆进入房地产。

　　到目前为止，我们整个的战略布局，区域的这种布局是以北京作为起点，延京广线，北京、天津、武汉、长沙、深圳，我们还兼顾的惠州，我们西南有重庆，中轴线上还有一个江西，往东偏东南我们有无锡、宜兴，包括合肥，我们总部现在住宅这块已经进驻了11个城市。这11个城市的一些项目表现，我个人觉得还算是比较满意。因为我们始终可以做到在这个区域，在竞争楼盘里面我们要求要排到第一名。这个第一名不光是我卖了多少钱，赚了多少钱，我的销售情况怎么样，而是要把客户的口碑要排第一。就是我们跟奖杯相比，，口碑我们看得更重一些。

　　我们这家公司在外界看来成长这么快，根源就是我们根植于IT这样的企业。大家知道IT变化是非常快的，IT在对客户需求，为客户提供性价比最好的产品这方面是有独到之处的。因此我们在做房地产，特别是在做住宅的时候，我们始终把这个放地在第一位。当时我记得一个非常著名的公司，刚进入这个行业的时候，他们讲他们是产品主义，我们做的产品客户一定就会购买，当时我们觉得我们源于IT，我们的风格就是我们非常尊重客户，在做每一个楼盘的时候，把客户的需求，去调查清清楚楚，然后针对我们的客户提供我们这样的产品。而这个产品的目的不是让客户住进来，而是要改变客户的生活方式，我觉得抓住了这一点，是我们从北京的橄榄城到我们长沙的三万英尺，这是我们在第一阶段销售非常好的楼盘，我们都是按照我们自己的操盘道路去做的。我觉得客户评价还是很好的。

　　包括我们天津的，我一会儿会介绍，我们天津的情况，是最新的情况。我们的收房率橄榄城是876套房，几乎是一次性交房。像三万英尺，已经把整个长沙的价格有所提升，我们在长沙有三个项目，销售创了整个长沙的记录。武汉天城在市场非常严峻的形势下，仍然在逆势往好的方面走，我们的销房速度比竞争楼盘都会高出一倍以上，但是我们的价格一直是有小幅度的上涨，但是它二期、一期的上涨还是过猛，我们三期做了调整，觉得价格不能涨那么快。坦率讲，二期和一期的价一下子涨了50%，所以我们调整之后，觉得应该放慢这个速度。

　　除了这些理念之外，还有我们做事的态度。因为一位著名的房地产领袖告诉我，你们做房地产开发一定要记住一句话，客户永远比你们聪明。这是我们如履薄冰的座右铭。我们始终坚持这一点。

　　所以在目前的形势下，我相信客户会用他的慧眼来识别那些真正的明珠。

　　谢谢。

　　主持人：郑总对融科智地做了详细的介绍。接下来我们就请融科智地北京公司，暨北京融科卓越房产公司总经理张筱菁女士介绍一下融科这艘巨箭要做的项目是什么样的。

　　有请！

　　张筱菁：尊敬的主持人蔡总，尊敬的各位媒体朋友，还有演讲的嘉宾以及到场的各位女士们、先生们，大家下午好，首先非常感谢大家牺牲了周末休息的时间来参加我们这次高峰论坛。确实听了前面各位嘉宾的精彩演讲，我自己觉得受益匪浅，也确实坚定了我们融科北京公司在亦庄开发项目这种成功的信心。

图为融科智地北京公司暨北京融科卓越房产开发有限公司总经理张筱菁

　　刚刚郑总介绍了一下我们融科智地公司在全国目前有11家地区公司，我们是北京公司，主要的职能是负责开发所有融科智地在北京的房地产项目。北京公司从04年成立至今应该有4年的年头，说来有点巧妙，我们到北京目前开发有两个项目，那天写这个发言稿的时候，我突然发现这两个项目有很多类似的地方，这也恰好回答了今天论坛上活动的主策划人员要求我回答的第一个问题，为什么要在亦庄开发做房地产项目？我想我说的这三点：

　　这两个项目的地理位置都是位于北京的门户。刚才樊老师讲到门户的概念，确实作为房地产项目，李嘉诚讲了一句话位置、位置还是位置。地段天然决定了这个项目能否成功。

　　大家如果从机场走到东五环，可以清楚看到我们已经完成的一二期项目，是咖啡色、深棕色和白色相间的项目，非常的俊朗，尤其9、10月份空气能见度很高，非常的漂亮，也就是我们的融科橄榄城。而我们马上要开发的香雪兰溪是北京的东南门户，是在亦庄，它以六环和京津塘高速是密切连接的，也是北京东南最重要的进到北京门户的位置。

　　第二，这两个项目位置点都是位于城市规划相对独立的新城区域。橄榄城位于望京新城，而香雪兰溪位于亦庄。两者能够带动区域整体均衡的往前发展。

　　第三，两个区域所在的里面都有中关村科技园区的分园。刚才尹主任也代表金桥产业园区的领导给我们介绍了产业园区未来的发展。区域确实汇集了大量优秀的世界五百强企业，比如望京区，大家看到有摩托罗拉，有索尼爱立信等等，亦庄区域有GE、可口可乐，包括拜耳等，这些优秀企业的进驻，不但极大的促进了经济区域的发展，也确实给区域注入了一大批高收入、高学历还有高素质，另外最主要的对住宅的品质有高度要求，对这个房子以后住宅的规划是不是特别的合理，他们非常的挑剔。正是由于他们的挑剔和高追究，也得以使我们融科这家脱胎于联想，我们确实是非常关注客户的需求，永远把客户需求作为我们产品研发的第一要点。给我们最佳产品研发和居住品质的企业，给我们很好的市场空间。

　　我们曾经分析过我们的客户组成，我们有22.4%的客户是来自于东边区域，比如IBM、摩托罗拉等这些企业的白领，另外还有我们房地产和相关专业的同行，他们非常的专业，眼光特别的独到和挑剔，他们的选择，也一定程度上指明了我们的开发实力。

　　所以回答了第一个问题，融科北京公司为什么要在亦庄做第二个项目，是因为我们在橄榄城的成功，证明了我们对这种区域、人群我们有充分的把握和对他们的需求有一定的开发理解。

　　05年橄榄城破土成功，由于它的成功，确实让北京各界记住了融科智地这家公司。我记得当时做推广的时候非常的艰难，因为没有人知道融科智地是谁，是干什么？所以我们只能先讲联想，再讲融科，再讲橄榄城。今天我们开发香雪兰溪的时候，一定程度上我们不需要花大量的篇幅去讲融科智地是哪家公司，我们只要讲出融科智地四个字，很多业内的朋友，对我们的工作和融科智地具有一定的了解。所以在香雪兰溪项目当中，我们依然还会秉承做橄榄城的联想的基因，认认真真的开发。在我们心目都有关于理想的追求。

　　我们北京公司这个团队一开始就执著于创造自我，超越自我，永不满足于在以往的成绩上沾沾自喜。我们一直都在告诉自己一个道理，就是说当一个人，一个团队，一家企业真正潜心于做好每一件属于自己工作的时候，那伟大和成功就在不远的前方了。所以在亦庄香雪兰溪我们规划的产品一定具有产品领先力，我们整体的规划依然是低密度的电梯花园洋房，这样的话，对住在这里面的老人和年纪大的人给予非常认真的关爱。

　　另外，在整体规划的PPT中的左上角，是南北通透的纯薄的板式情景工艺，这是我们橄榄城最最优异的产品领先力和创造力。我们将高低错落的景观向融合，我们要求建筑本身与区域一定要和谐，要尊重这个地域的本身。

　　很多朋友应该也去过亦庄，它是能让心慢下来，让脚步变得轻缓的区域。它的天特别的蓝，空气特别的清新，感觉到这里来人们确实有一种到家的宁静和温馨。所以我们香雪兰溪的外立面吸取人们熟悉的色彩，总体给人一种优雅、浪漫、亲切的韵味，大家通过PPT可以大概感觉到我们建筑物带给你的休闲浪漫的氛围。

　　另外除了建筑的外形以外，我们还设计了特别具有庄严感的社区入口。既然我们强调是自然生长成熟的小镇，那这种社区入口的仪式感会给业主带来一份尊贵。同时我们考虑未来业主使用的方便，我们还配套了将近3000平米的地中海风情商业街，并且还结合花园，因为我们小区有很大的花园，我们还单独在整个中心区域里面做了一个500平米左右的西班牙风情会所，也就是尽可能让生活在这里面的业主，他能够需要的生活上的需求，在这里面我们都尽可能给他关怀到。另外还有在户型设计上，大家买过房子都知道，来不来看广告，动不动心看环境，掏不掏钱是要看户型的。所以我们在户型设计上经过二十多轮的反复研究，强调一下我们二十多轮是基于橄榄城70多轮经典户型基础上，再做的22轮。我们在提取了橄榄城最经典的户型基础上，再结合橄榄城2000多家业主基础上进行了20多轮修改，把产品户型研究到了精致，淋漓尽致。

　　这是90平米的南北通透三居。它可以根据你家庭人口的变化灵活调整居室数量，小两口也可以，一家三口带一个保姆也可以，今后你们孩子长大出去了，就剩你们老两口依然还可以在这个户型里面生活的非常的舒适自由。我们给它起一个名字叫全生命周期健康时代。当然其他的产品我就不一一介绍了，有机会的话，各位朋友可以光临我们香雪兰溪的售楼处，我们售楼处会在下星期一隆重开放，也欢迎大家到时候能够过去指导参观。

　　有句话叫酒香不怕巷子深，陈年的老酒越久越好。你通过居住会去了解这个建筑设计的点点滴滴，参与这里面建设者付出的各种心血，确实像刚才所说的陈年的好酒是在岁月摩梭中永不褪色。

　　我们希望香雪兰溪能够带给所有居住在里面的业者朋友带来悠然的生活时光。最后非常感谢大家出席本次论坛，也非常感谢各位嘉宾给予的真诚卓见。

　　主持人：谢谢张总给我们介绍的香雪兰溪这个项目的具体情况。今天来了很多媒体的记者，以及我们这个项目请来的客户。我们也想借这个机会，刚才几位嘉宾介绍的时候时间非常短暂，只是简短的做了介绍。下面我们设计了互动的这么一个环节，在座各位可以由一些问题向他们提问。下面就有请几位专家，刚才发言的几位嘉宾都请到台上来，来接受一下我们今天到会的媒体记者以及我们客户朋友给你们的拷问。有请！

　　现在，大家有问题，现在就可以举手，或者你再想一想，待会儿再举手。我也准备了一些问题，想借这个机会跟他们再提问。因为他们发言的时候我想提问，我在底下坐着，没有话筒，没有这样的机会。下面给他们提供这样的机会。大家现在都非常关心，尤其是媒体都非常关注奥运会之后，现在整个房地产形势还会持续多长时间，这种成交量萎靡的状态还会延续多长时间，这个市场是不是马上会出现拐点？大概会是什么时间内房价下行的空间会到一个谷底的位置？这跟买股票的时候，谁都愿意在最底部的时候抄底，这个是大家非常关心的。因为我们有几位从钟彬到李咏涛到郑总，都是地产业内的人士。

　　首先，问一下顾老师，您是最有权威性的。就是您个人判断，现在市场的成交量低迷的状态，到什么时候会出现折返的状态？会不会时间很长？

　　顾云昌：刚才我提到了昨天在上海开会的时候有人提出了冬天，我们蔡总对冬天有不同的看法，这个可以讨论。

　　对于冬天产生一些疑义，但是我觉得经济发展过程当中有冷有热是必然的。房地产一个阶段热，一个阶段冷也是必然的。我们政府的调控实际上是热的时候不要让它过热，冷的时候不要让它太冷，保持比较好的态势。现在从全国交易量来说，7月份下降10%，我想8月份同比下降可能还会增加，但是那些大城市，上海、北京、广州，深圳不用说了，有30—50%的同比交易量的下降，越是大城市同比交易量下降越严重。

　　刚才钟秘书长谈到了，其实我们更关心的是整个市场的气氛，其实不是没有购买力，而是购买力在等待，因为现在有许多不确定性，市场不明朗。

　　另外，我们这几年的房价已经到了高位，需要高位盘整。市场本身的作用高位以后必然会导致下降，第二个就是这种预期导致了交易量下降。

　　刚刚你提的问题是很难回答的问题，就像股市一样，股市是不是到底了？我觉得从现在的态势今年要明显的好转不太可能，明年上半年是不是要好转，因为整个房地产市场与股市不一样的地方，我认为土地供应的资源以及货币政策的状况对房地产有很大的影响，很可能取决于我们三中全会，以后整个国家的调控的一些力度，对于房价的影响很大。

　　一个是冷，肯定是冷了，是不是冬天再另说。第二，冷到什么程度，冷的时间多长，很大程度取决于整个宏观经济层面，当然宏观经济又和国际经济联系在一起。所以讲具体时间很难讲，我认为今年这种态势还会发展下去，明年上半年是不是能改变？难说。现在大多数认为明年下半年是不是有好转，但是我们也不希望有强烈的反弹，我们希望保持好的态势。所以我认为今年的情况下讨论这个市场应该从各种因素分析来看。

　　第二个层面，在这样的情况下，不管有没有冬天，或者有多冷，我们企业要做好过冬的准备。一个是过冬，一个是饱暖。比如资金链保护住，无论从融资的渠道还是从价格的调整，都是保护资金链。报资金链保住叫穿棉袄。

　　第二个就是找暖和的地方，什么样的市场，什么物业不足以太冷，这个地方市场需求很旺。比如你们找到了亦庄这个地方。

　　第三个要提高增强抵抗力，打造好的楼盘。

　　做好了这三个方面，即使在冷的情况下，我们也能够安然的度过。冷的情况下，也是我们产业不断进步优胜劣汰这样的态势。

　　提问：在咱们亦庄地区，第二生活区存在着大量的小产权房，这个对我们购房是有一定影响的。因为现在国家对小产权房的政策还不太明朗，因为它的价格毕竟比较便宜，同处于同样的地理位置，但是它内部的设计可能有一些缺陷，但是它的价格对老百姓来说是非常有吸引力的。我想问问顾会长，国家对小产权房的政策会什么时候出台？

　　第二个问题是关于融科智地的。因为我刚才到会之前，看到融科智地广告宣传片说，融科智地会在10年内进驻国家房地产的第一集团军。我想现在是否在第一集团或者是第二集团，或者是什么位置？

　　顾云昌：我想现有的小产权房已经有业主了，已经卖出去了。一个是产品品质差异不大，第二大产权、小产权，这个价格必然存在。所以现有的小产权不至于对我们融科智地的房子有多大的影响。

　　关于小产权房的政策，目前看来对整个以后小产权房要严格控制。用我们的话说就是下不为例，不能再搞了。对过去小产权房，我们看北京市，一开始是土地出让金，后来是大产权房。我觉得长期会存在两种市场，大产权房，小产权市场，要看政府怎么决策。但是对新小产权房，北京市政府会比较严格控制住的。

　　这是我的理解。

　　郑志刚：客观地讲融科智地发展历程还是比较短，因为到第一集团是我们追求的一个目标。目前这个位置，我们在做上市的筹备工作，无论是境外还是境内，我们的规模以及我们的水平，以及我们的土地储备已经达到了上市企业的要求。客观来讲，目前这个阶段应该在往第一集团努力，刚才讲了我们总体资产加在一起一百个亿的规模，因为我们住宅这块占的比重还是比较大，我觉得再经过两三年的努力，进入第一集团的标志以我们公司上市作为标准。谢谢。

　　提问：香雪兰溪作为咱们亦庄独特的项目，它会给我们带来怎样的生活呢？

　　主持人：你是想问这个楼盘定位的理念是不是？

　　张筱菁：谢谢这位朋友的关心。香雪兰溪这个项目应该说我们的目标克群，刚刚在发言的时候已经谈到了，我们会面向对于居住品质有一定追求的城市精英的人群。所以可能确实很抱歉，我们一定程度上跟刚刚第一位朋友谈到的小产权房我们会有一些本质的差别。换言之说，如果说对小产权房比较动心的业主，可能我们从价格上是不太对这类人群有吸引的，但如果说对自己未来不单单是购买过程中享受到好的享受服务，还有产品，另外还有更重要的是售后服务，这个香雪兰溪是有比较好的天然的优势。

　　您所谈到的生活方式，其实我们讲得很清楚，就是纯净的生活时光。因为在城市里面我们每个人都面临特别大的压力，每天忙忙碌碌没有了自己，没有了生活，所以我们希望到了香雪兰溪的人能够把心放下来，能够享受一下在工作之余那种生活的快乐。

　　谢谢！

　　主持人：各位嘉宾大家好！我想问一下，这个问题我想问尹主任。因为刚才听顾老师和钟老师说到了虽然现在房地产市场比较低迷的但是也会有一些好的楼盘价格可能会逆势上涨，而且销售状况不错。尹主任您对亦庄非常熟悉，我想听您说一下，您觉得亦庄它的区域发展情况，它的房地产是和北京其他区位的房地产会有什么不同？包括它的建筑形式，升值潜力，您觉得亦庄房地产它的价位在整个北京大势情况下算比较抗跌的呢？还是会随大流的呢？还是它也会逆势的呢？它是处在什么样的位置上？

　　主持人：我觉得您这是问了非地产人士的地产专业问题，给尹主任一个比较难的问题。

图为中关村科技园区金桥科技产业园区主任尹春生先生

　　尹春生：因为我对这块没有太多的研究。我想简单说两句。我们中关村金桥产业基地在北京亦庄新城规划范围内的一个板块，属于行政划分的一个过程，但是总体规划是一个规划走的。我觉得房地产的价格，刚才我说了，这可能要给大家提供一个中高档的住宅地区。可能里面也有小产权房，但是那个主要解决农民的回迁问题，可能不太多。

　　入住在这个高新产业园区的人员，能够有购买力的人员恐怕都属于中高档的人士。我们这个产业园区过去定位在环保产业园区这么一个生产型的产业，是工业基地。今年年初以后，我们跟社科院按照新的城市规划要求，对园区进行重新定位，定位为节能环保产业总部基地。也就是将来入住这个园区的企业，更有益于入住这个园区企业的老总和员工等等方面都会发生变化。我估计这个区域的房地产可能会保持一定的平稳，因为受它的人群所限制。当然不一定准确，您要买对了，您别感谢我，如果买贵了呢，您再继续判断一下。

　　主持人：刚才咏涛您没有做专题发言，你从媒体角度，你对亦庄的发展是怎么看的？

　　李咏涛：现在来预测房价肯定是很不讨好的事，就亦庄来说，如果单独预测房价可能也预测不准，因为它是跟大环境、中国环境都相关。但是我想在目前的时代，应该是买房者的时代，以前是卖家的时代。买房市场到来的时候，我想对消费者来说，他应该有更多的理性来选择房子，这是好事。去年很多人不理性，买了很多房子都没见着啥样，结果一进去就亏了。我想这个时候，我们融科智地技术派的产品它的价值可能更多的体现出来。

　　第二点，对于开发商来说，这时候它更多的精力用在产品上，它的设计、规划、建造，新技术、节能技术应用方面，我想这是对我们消费者来说，对市场来说都是好事。我想现在买房子的人比较更多的关心房价。因为房价这一两年肯定不可能出现大幅上涨的局面，不要更多的以投资者的角度来看。如果以长远眼光来看，我想这个时候，一个是自用，你要看这个区域的长远规划，如果这个区域未来价值大，那它未来还是会持续上涨的。在这个问题上，就亦庄来说，亦庄是北京三大城区之一，居住价值很多，投资价值我们现在不要作为主要的因素。

　　我也是前几年从南方来的，以前出差到北京看房子的时候，对亦庄的印象比较深，我觉得北京的房子都不是很好，但是亦庄的房子比较重视环境，特别是亦庄的区域和楼盘社区都是大环境概念，对环境比较重视，相信这个传统，再加上融科智地这样的品牌公司，有联想背景的公司，应该会对我们讲究居住价格的人会有比较好的选择。我们都很期待。

　　提问：首先我想问一下钟老师和樊老师，咱们这个题目是环渤海经济圈下，作为亦庄的地位在环渤海下是什么？还有，亦庄的房地产以后的开发态势是什么样的？

　　第二个问题，我关注香雪兰溪也有一段时间了，觉得这个项目还是不错的，但是，刚才几位专家也有提到现在市场上观望情绪比较浓重。我想问一下郑总，照目前这种市场状况，我是该买呢？还是再看看？

　　樊杰：刚才在我的报告里面已经做了一些回答，刚好抢到这个话筒了，我也想交流一下。刚才提了一些问题，我今天会上也学了一些东西，我说一下我的基本思考。

　　对于房地产和经济增长，特别是把经济增长作为重要背景的时候，我觉得在座的各位来宾、嘉宾不要忽略了另外的几个方面的问题。

　　1.中国经济不能说是低迷了或者低速度，只能说前些年中国是超高速，是在两位数以上增长。中国的未来依然是高速增长的时期。

　　2.经济增长往往是以GDP的产出形态表明的发展周期，那么消费的增长周期发展的态势和经济GDP代表的产出的这种增长周期代表的方式往往有它的滞后相应，所以不要忘记滞后相应对消费领域所带来的影响。

　　3.即使是经济发展处于和以前比要降下速度，但是并不是所有的领域都进入下降的速度。我们的研发、现代服务业可能会呈现比过去发展更高的态势，所以抓住这样的产业高速发展的态势，在一定领域以及这些产业所落脚的区域进行相应的开发建设，依然会有相当大的机遇。

　　再简短重复一下亦庄的定位。我刚才从全球系统谈到了环渤海是未来发展的重要的位置。那么环渤海里面京津冀地区是环渤海里面打造重要的城市群地区，这个城市群地区未来要发展，关键的要素就是要打造北京、天津，特别是从中关村到滨海新区的产业廊道，从北京来说提升它的功能无非有几个选择。强调它的决策和影响控制能力，强调它的研发过程，强调它的金融等等一系列新兴经济在整个经济体系中的控制地位，同时还要培育它的新兴经济，新兴经济重要的领域就是我们所说的高新技术产业及其现代制造业，高新技术产业和现代制造业在整个北京经济集群当中，其中亦庄就是作为重要的高新技术产业中的重要的载体。刚才说把这个地区定位为总部，我觉得这个定位非常的准确，在这样的产业带上简单把亦庄作为产业基地开发，又不符合打造北京城市整体功能抬升的要求，所以它必须按高层次、高品质的新城来建设。所以我最后落脚，亦庄不仅是高新技术产业基地的载体，而且应该是富有竞争活力，适宜于人居的而且是可持续的城市发展的道路，它在整个的北京的布局以及京津塘产业带和未来的城市群中确实能够起到北京东南门户的重要功能。谢谢。

　　钟彬：我是这样理解，任何一个区域它有两个规定性。从亦庄来看，第一是交通的规定性，你是什么样的位置，决定了你的便利性。第二个是你的产业聚集，这个决定了你的购买力。我们把亦庄如果放在京津塘区域来看，如果不放在这儿，放在任何的省会城市看它的经济开发区，你会发现那个地方一定是当地最活跃的地方，最高档、成长力最快的，都是时尚一族的但是由于北京它有很多的功能，可能在这里面亦庄在还显得不充分。

　　今天讲到后奥运时代，随着很多政治因素减弱以后，经济因素，尤其是高新技术元素会凸显出来，所以亦庄的战略位置就会凸显，它带来的居住功能也要求加强。这两个规定性以后，会决定我们的房屋应该怎么定位，应该做什么样的高品质的项目，它都会有着相关的规定，应该说有更多的规定性。

　　郑志刚：我今天试图以一个客观公正的专业人士来跟大家探讨分析这个问题的思路。前几天我也出差到外地，我看了中央台的一个节目，有一个观众给陈世辉(音同)先生提了同样的问题。陈世辉先生首先不承认现在中国经济是滞胀，他认为通货膨胀率是10%左右，他认为应该控制在7%左右的水平，他认为中国经济是良好的，他建议买房，当然这是从学者的角度来讲这个话。

　　但是从我们自身的角度，我们客户怎么去判别，你们又是非专业的人士应该从哪些角度考虑这个东西，然后我们这个房子目前买还是不买？我觉得应该做一些方法上的探讨。

　　首先回顾一下大的背景，中国经济受全球经济的影响还是比较大的。美国经济在第二季度表现得还是出人意料，还是可以、不错的。因为次贷危机以后，美国的调控能力比较强，美国在1季度的时候GDP增长2.9%，2季度报出来是3.1%，这个数字还是表现出美国的经济可能会慢慢的有所复苏，只是说有这个迹象，但是还是可以观察。大家在买房的过程中也关注一下世界经济的情况。

　　再一个就是石油价格的问题。在半年以前，陈×辉也在会上谈到，全球的石油价格应该在120美金以内比较合理，超过这个水平的话，美国的经济会受到重压。当然，像美国还有西方国家，通过什么样的比较经济，来对全球的财富进行再分配。但是在这种情况下，对中国的经济状况是不利的。如果美国能够把它调整在120美金/桶的水平，中国还是有承受这个的能力。所以大家也要关注一下大的国际背景这样的经济情况。

　　第二个，我们中国自身的经济，我个人还是同意陈世辉先生的观点，一保一控，能够把整个增速控制在10%，这是一种健康的低能耗的经济增长才能保证持续的增长，我觉得这个中央调控是没有错的。因为以前的高增长去年达到11.4%，它是以一种大量的高能耗，粗放型这样一些发展，包括在国际大的产业分工里面我们总是处在这种下游，所以我们必须要改变，那种高增长是没有持续性。所以中央的宏观调控的政策我觉得是非常正确的。包括因此而带来的一定的通货膨胀，经济学说5%以上的CPI就是已进入了通胀期，我觉得也是对的，但是适度的通货膨胀也可能会促进一个国家经济的发展，但是目前还是略高了一点。陈世辉先生认为也是比较正常的。这是我们国家在产业转型过程中，也是必然的一种阵痛。包括今天研究区域经济这块，大家看到了我们中国开始在制造大飞机，这就是我们整个产业的提升，美国的支柱产业是航天航空，它通过这些高垄断的产业，它的利润率很高，它用这个东西在国际市场通过交换，它来买你利润率比较低，这就是经济里面比较简单的问题。富裕的国家在往这个方向发展，我觉得这是经济背景的问题。

　　我们国家领导人看到这个领域的问题，正在做这方面的努力。所以未来中国经济的成长，我们叫第三极。八十年代以深圳、广州珠三角等地区的发展，到了锦涛这届政府他要找GDP增长的引擎，找到了环渤海，而环渤海是包括京津冀，加上刚才教授谈到的辽东半岛、山东半岛，它的区域比较大，但是真正把这块经济怎么发展起来，它的核心应该讲还是京津冀，它是环渤海经济的一个核心。而京津冀的最大的核心是北京和天津双核的产业化的走廊。

　　所以我们再补充一下刚才讲的亦庄这个问题。我们要看亦庄这个区域它的情况是在变好还是变坏，这是我们考虑的一个。你这个区域，我们在选房子的时候，亦庄有哪些因素是不好的，有没有？大家要分析。哪些因素是利好的，比方说它的产业的成长性。我查过资料，去年亦庄的经济是650亿，到2020年要达到3000亿这样的水平，它应该是成长的。外部来看，有京津铁路的开通，有京津高速的开通，这种一体化的速度还是在加速。我更愿意叫它门户也好，或者叫××，应该说北京和天津的××，它的相关企业的发展只能是越来越便利。比方讲北京没有港口，通过快速的这样一种通道，就可以利用天津的通道，把这个局部区域经济发展起来。

　　第二个，讲目前买不买房的问题，因为顾会长有官员背景的身份，他来预测这个房价确确实实不能乱讲，因为他的地位太高。我可以做一个我个人的判断，就是在这种形势下买不买房。

　　现在整个房地产行业是什么形势呢？确确实实交易量在下降，但是最终决定价格的不是你的交易量下降，你的价格就下降，而是供需量和需求量之间的平衡，价格是杠杆。也可能说一种产品以比较低的情况下，价格是不变，这也是有可能的。当然这种量的持续下降是比较有危害的，为什么降呢？是因为整个中国经济要进入这种转型和阵痛。所以中国的经济的宏观调控使得不光是房地产行业，而其他的行业也受到了很多的影响，紧缩的政策嘛！所以房地产目前处在什么样的情况？我曾经在去年年底预测过，房价要说拐点的话，应该讲地价的拐点先行。所谓地价拐点先行就是预测到销售总量会下降，然后你的价格，因为你买地，我们目前要分析的问题，就是现在供应量下降，这个没有关系，刚才顾会长的报告说整个投资量也在下降，今年上半年供应量是在上升的，钟秘书长报告里面，大家看到那是去年投资所造成的。如果今年的投资量再下来，我想传达到明年，因为房地产周期就是一到两年的周期，这种传导机制会发生作用，它到明年的时候，它的供需量也会再下来，而达成一种新的平衡。

　　最后，我想讲一个最为微观的东西，因为我从事这个行业，我的朋友问我这个问题，我现在买不买房？我说你考虑两点。第一个观念必须转变，我们以前买房说，我要增值，我说你现在第一个方面要把增值的问题变成保值。即使在控制在6到7的CPI的水平，你把钱存在银行是贬值的。第二个，买股票，以前的新高被跌破，很自然，投资股市风险最大，所还有古玩市场，那个风险就更打了。我们从投资的角度如何把增值的观念变成保值，因为你是在一个全球通胀的时期，所以，我想我建议你把保值放在首位，房地产当然也有区域选择的，我个人认为像北京、上海这样一些大城市的房地产跌的幅度不会太大，有没有调整？一定会有。但是用十年的时间来看这个问题，它是会增长的。你买了以后是有实物价值的，并且未来随着土地越来越少，我们国家要搞18亿吨地的红线，房地产的供应量理论上讲应该是呈下降趋势，而除了投资需求这块，刚性需求这块，天津今年是14亿吨新人结婚，这里面会产生很多的需求，有一些需求是大家人事不到。每换一批官员，北京的住房就会有一批新的需求，所以有了需求和供给这样的变化，我个人倒是认为如果说国际的经济形势不发生剧变，中国的经济发展不发生逆转的前提条件下，中国的房地产应该讲在明年的6月到9月份通过它自身运行的规律就会表现出来。

　　所以说从投资角度来讲，我个人建议，如果你想投资，你是从这个角度出发你可以这么做。

　　第二，现实的居住条件。你现在的居住条件满不满足你的需求？如果你住得很舒服，我不建议你太早的去买房，或者你要精挑细选。什么原因呢？我来北京十年，我个人的体会，前七年都是租房子，租的是八十年代在中关村政府建的六层的房子，底下除了树是绿的，地是图的，非常的小。后来我也买了房子，我觉得房子真的能改变你的生活方式，以前我没有独立书房，现在有了独立的书房，以前回家吃完饭看电视睡觉，现在还可以看看书，看看电视，也不用跟家人抢。这种生活方式的转变也是非常重要的。所以我跟我的朋友讲，如果你现在觉得住得很舒服，不需要去提升你的生活方式，你可以再等一等，精挑细选，如果你觉得还是很憋屈的话，我觉得你还是买吧。什么原因？你买了汽车明年、后年，十年以后资产是零，你还是要买，因为你提前享受了。按我想提出个人的这种看法，供您参考。谢谢。

　　主持人：因为时间原因，我们今天的论坛不得不终止。今天从环渤海到亦庄，从融科智地到香雪兰溪，展开了讨论。感谢我们的嘉宾给我们提供了这么多有益的咨询，也感谢各位来宾来倾听我们嘉宾的演讲。大家借周末的时间在一块交流，我觉得是非常有益的事情，我们希望能够借着奥运会的春风，我们整个的中国经济能够更好，我们房地产楼市的形势也越来越好，也祝愿我们今天的各位嘉宾能够给我们的融科香雪兰溪这个项目带来福音和佳音。

　　今天论坛到此结束。谢谢大家！