-本报见习记者王殿学

　　有一种商品，消费者购买虽然需要花很多积蓄，却对之知情甚少，还要为它的附属品支付突然而来的不知名堂的费用，而且要维权成本还非常高，这种商品就是商品房。

　　消法通过后，消费者购买价值不太高的商品受到欺诈，获得双倍赔偿的案例很多，但 商品房欺诈却至今只有一例。中国消费者协会处理商品房的投诉连年上升，1998年是1万7千多件，去年是4万多件，中消协副秘书长董京生说按照现在的投诉势头，今年这个数字还会上升。

　　去年12月12日，河南省鹤壁市中级人民法院驳回了鹤壁市华侨建筑安装工程公司的诉讼请求，该法院曾判决该公司双倍赔偿消费者李玉萍。侨建公司在出售房屋给李玉萍时，隐瞒了该房已被鹤壁市建设委员会责令拆除、法院正在强制执行和该房屋正处于抵押期间的情况，此案经过一审二审，华侨建筑公司除退回购房款外，还要按消法49条，进行“1＋1”赔偿。这是我国商品房欺诈案件中惟一终审判决双倍赔偿的。

　　2002年11月，大连市沙河区人民法院在重审时没有支持消费者焦维林的双倍赔偿请求，焦维林曾在一审时赢了官司。其后大连市人民检察院向大连市中院提起抗诉，最后的结果还是不予支持双倍赔偿。在消费者要求双倍赔偿的商品房欺诈案件中，连一审胜诉的案例都极其稀少。

　　据说，不双倍赔偿是有理由的：商品房至多是特殊商品或者不是商品，如果按双倍赔偿，那么整个房地产业将会崩溃。在一些房地产案件中，不是国家法律而是某股势力决定着审判，而每一个法官都有一个堂而皇之的理由：为了社会公平与正义。一位驳回消费者双倍赔偿要求的法官说：“商品房非一般商品，如果适用双倍赔偿条款将导致双方当事人利益的明显失衡，违背民法的公平原则。”

　　4月1日，中国消费者协会和中国消费者报社举办了商品房市场反欺诈研讨会，与会者有江平、宋树涛、何山等法学专家，还有最高院、最高检、建设部、国家测绘局等单位的相关人员，中消协的领导、律师、基层法院和消费者的代表，用江平的话说，这次研讨会的层次相当高。

　　商品房就是商品

　　何山说，商品房当然是商品，欺诈就必须双倍赔偿，这本不应成为问题。

　　著名法学家江平说，商品房应该是商品，但属于特殊商品，质量特殊、测量特殊，证件的取得也特殊。江平认为消协可以作为团体诉讼的代表者，应该加强消协代表消费者在诉讼当中的地位和作用。

　　北京实现者律师事务所律师吕晓晶说，在产品质量法当中，把建设工程排除在外，可商品房和建筑工程在法律程序中是两个概念，商品房是消费者对开发商的，建筑工程是开发商对承包商的，或者说建设人对承包商的。

　　中国人民大学叶林教授说，产品质量法规定建设工程不适用该法。有些人据此推出商品房也不适用消费者权益保护法，但建设工程不适用产品质量法是有特殊原因的，当时认为建筑行业特殊，是由不同单位共同建设的，把建设工程排斥在外是先放下来。但商品房应该当作商品来看待，因为消费者权益保护法没有将房产、不动产和商品房排斥在外。

　　中国社会科学院法学所研究员刘俊海说，产品质量法的调整范围和消法是不一样的，产品质量法保护的对象除了消费者还有用户。从历史背景分析，1993年消法制定的时候，主要是针对动产商品，当时房地产还没有发展起来。但1999年房地产已经发展起来，如果要排除的话，立法者会利用合同法起草的机会对消法49条的适用范围加以限制，可是合同法113条依然重申了消法49条，并未对商品的外延做出限制。

　　双倍赔偿不违背民法公平原则

　　北京律师协会消费者专业委员会主任邱宝昌说，现代民法中的公平原则不是个体利益的公平，而是社会的公平、公共利益的公平，双倍赔偿条款与公平原则并不矛盾，也不会发生冲突。公平原则是指导民事立法和民事法律规则适用的依据和准则，双倍赔偿条款作为特别民事法律规则，正是依据公平原则制定的。双倍赔偿的立法价值正是恢复社会公平，校正社会正义，消费者得到双倍赔偿并非不当得利。

　　江平认为双倍赔偿并不高，他举了一个美国的例子：90年代中期一位消费者花了4万美元买了一辆宝马车，销售者隐瞒了汽车重新喷过漆的事实，消费者诉到法院，法院以其商品有瑕疵，惩罚销售者4000美元，而销售者故意隐瞒真相，被惩罚了四百万美元，后来州法院将罚金改为200万美元，整整是车价的50倍。

　　国家工商行政管理总局消保局局长刘小平说，即使房地产行业因为双倍赔偿垮台了，原因也不在于法律，立法的目的就是尽量减少欺诈行为，如果第三方对欺诈行为有责任，那么第三方应该承担连带责任。

　　北京市第一中级人民法院副院长宿迟说，北京市一中院现在受理的房地产案件在民事案件中是最多的。法官在执法中应该考虑到如何维护社会的公正，要做到超然的状态。之所以产生争议，归根到底，还是法官没有做到超然的状态，而是把很多复杂的因素引入案件。

　　谨慎界定欺诈

　　叶林说，我们在商业领域所受到的欺诈，应该是一种带有比较强的客观属性的欺诈，可现在认定欺诈的标准仍然停留在主观上。

　　最高人民检察院民事行政检察厅行政检察处处长王景琦说，在把握欺诈是影响全部的还是影响局部时，往往十分困难。

　　北京隆安律师事务所陈旭律师说，开发商违约的成本太低了，现在很多商品房案件受到了一些政府官员不应当有的干扰，有关政府主管部门既当运动员又当裁判员，这个时候，本来跟开发商之间的矛盾就变成跟政府主管部门的矛盾。

　　中国法学会副会长宋树涛说，欺诈的性质应该是整体的，不是一个房子缺斤短两的问题。只有反欺诈才能实现社会的公平和正义，反欺诈是营造公平正义环境非常重要的一条。

　　中国广告协会副秘书长武高汉说，真实的承诺是广告的生命，这是广告行业的自律，但是广告业的他律特别宽泛，合同法没有明确什么样的内容符合要约条件。武认为广告内容应该是民事担保，如果说到做不到，消费者就可以按照广告中的承诺去索赔，甚至比照消法49条提出双倍赔偿。

　　江平认为发生欺诈后应该区分三种情况，一是双倍赔偿，二是解除合同，三是开发商承担违约责任，如果构成双倍赔偿的话，应该是实质性的、而且性质相当严重的欺诈。

　　呼吁成立研究会推动立法

　　江平说上海、浙江等地近几年已明确把商品房纳入消法调整的范围，福建省人大常委会专门列举了商品房消费者受欺诈获得加倍赔偿的情况。江平认为在保护消费者购买房屋的问题上，最高院应该有司法解释，包括什么情况下构成双倍赔偿，什么叫广告要约，哪怕十几条都有好处。

　　宋树涛认为消法涉及到千家万户，具有广泛性和普通性，因此有必要成立一个消法学研究会。北京律师协会房地产专业委员会的秦兵则希望成立一个民间的立法小组，把研讨会提出的建议写成法条，呈交全国人大或最高人民法院。

　　建设部相关部门的负责人没有参加研讨会。在回答目前全国是不是只有两家经过国家认定的房产测绘鉴定机构时，国家测绘局工作人员说：“各地方究竟成立了多少家，我们也不清楚，最近我们跟建设部还在谈这个事儿，以前建的可能比较慢，究竟具备哪些条件，才能够成为法定的鉴定机构，我们可能还存在一些不同的认识。”

　　3月底，最高人民法院召开民事审判座谈会，认为商品房广告宣传资料如果具体确定，并对商品房价格有重要影响，应该认为是要约，即使与消费者签订的合同里面没有写这些内容，也视为合同的内容。这对商品房反欺诈有重要的意义。但商品房反欺诈之路仍然很漫长，据刘俊海说，他一次遇见鹤壁的李玉萍，李说虽然赢了官司，全家却不得不胜利大逃亡，因为败诉的公司不停地找她的麻烦。