案情

　　1994年7月28日，周先生与圆明园公司签订北京市外销商品房预售合同，合同约定：周先生购买圆明园公司出售的圆明园花园别墅房屋1套，总价款为24.7万美元。付款方式为合同签约之日起15天内交付房价款的40%，其余60%的房款自签约起65天内，由其办理银行抵押贷款手续。如逾期付款，周先生支付违约金。交房时间为1994年12月31日，未按期交房，除 不可抗力外，圆明园公司支付违约金，逾期超过60日，周先生有权终止本合同。另外，双方在补充协议中约定，北京圆明园花园的一切设计标准以政府有关部门最终批准之图为准。

　　合同签订后，周先生向圆明园公司交纳订金6000美元，交纳房款10万美元，余款以圆明园花园工程处于停工状态为由未按期交纳。1994年12月31日圆明园公司未按期交房。圆明园花园别墅的建筑工程于1996年8月12日竣工核定。1996年9月28日，圆明园公司向周先生发出“入伙通知书”，要求周先生办理入伙手续，周先生未收楼。圆明园公司又于1997年11月18日和1998年2月16日相继向周先生发出催款通知。周先生于1998年2月27日以房屋建筑结构不符合契约要求为由致函圆明园公司，拒绝收房。

　　北京圆明园花园别墅有限公司于2001年7月10日以周先生欠房款为由，向法院起诉请求判令支付，并判令承担违约金和利息。周先生则以圆明园公司所交房屋与合同约定的建筑结构不一致为由，不同意对方的诉讼请求。并反诉请求终止双方的房屋预售合同，退还购房订金和已交房款，支付违约金。关于周先生提出房屋建筑结构不符合契约约定一节，诉讼中，经法院委托北京中威君平房地产价格评估有限责任公司，对周先生购买的圆明园花园别墅房屋1套的房屋建筑结构与当初双方签订合同时所附的房屋平面图是否一致进行了鉴定，结论为：周先生购买的圆明园花园别墅房屋建筑结构现状与双方签订合同时所附的房屋平面图存在严重不符。

　　圆明园公司认为，当初双方签订合同时的图纸只是草案，有关圆明园花园的一切设计标准，以政府有关部门最终批准之图为准，这一点双方在补充协议中有约定。周先生则认为，圆明园公司在图纸修改后，应履行告知义务，现所交付的房屋不是其所需要的房屋，其有理由退房，且不承担任何责任。

　　2001年7月10日，圆明园公司针对周先生的反诉请求辩称：关于房屋内的中央空调设备问题，我公司已购买，只因资金问题一直未投入使用，周先生所称的建筑结构与合同不符，应提供证据。不同意周先生的反诉请求。

　　判决

　　法院终审判决解除周先生与北京圆明园花园别墅有限公司签订的商品房预售合同及补充协议，北京圆明园花园别墅有限公司返还周先生已交的购房款并支付利息。驳回北京圆明园花园别墅有限公司的诉讼请求。鉴定费由北京圆明园花园别墅有限公司负担。

　　评析

　　圆明园公司与周先生签订北京市外销商品房预售契约和补充协议，双方在补充协议中约定“有关圆明园花园的一切设计标准，以政府有关部门最终批准之图为准”的条款如何履行，双方在签订合同时周先生针对的是圆明园公司出示的房屋户型设计平面图，认为符合自己的要求才表示愿意购买。但在履行合同中，圆明园公司单方将房屋户型设计进行了重大改变，尽管合同有约定圆明园花园的一切设计标准，以政府有关部门最终批准之图为准，但在房屋户型设计有重大改变后，圆明园公司作为开发商，不论从合同目的、性质和交易习惯都应当以合理适当的方式告知周先生，并进一步商洽履行合同事宜，这是合同的附随义务，圆明园公司未履行这一附随义务，显属不当，是本纠纷产生的主要原因。周先生以圆明园公司单方修改合同的房屋平面图，致使所交付的房屋在建筑结构上与当初双方签订合同时所附的房屋平面图不一致，且对修改行为未履行告知义务为由，反诉请求解除双方间的购房合同，圆明园公司返还已交纳的购房款及订金，并承担同期银行利息，周先生因有充分的理由，获得了法院的支持。刘新雷、郭京霞