日前，国务院正式下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即“18号文件”)，这让一直备受质疑的央行121文件的执行程度更加受到关注。

　　首次探路的是北京市商业银行和北京苹果社区开发商今典集团。

　　8月末，今典出资2亿元通过北京市商业银行以“贴息委托贷款”方式提供给买房人， 以应对政策变化。不过，该行在与今典签署的合作协议中有一个条款：如果双方的此次合作与央行的相关规定有冲突时，北京市商业银行则拒绝执行该协议。此外，北商行正准备与北京市住房资金中心联合推出政府贴息住房贷款项目。

　　但不到10天，9月3日，北京市银监局筹备组两位人士在北商行万寿路支行有关人员的陪同下到今典集团苹果社区。

　　“他们主要是来了解2亿元‘贴息委托贷款’怎么操作、贴息利率以及这2亿元是企业的自有资金还是银行贷款。”今典集团老总张宝全对记者说。

　　京城某知名地产公司的一位人士认为，“今典的做法很讨巧，在当前不失为弥补自有资金不足的上好办法，如果银监会允许，我们也会上这类项目。”

　　顶风而上？

　　据了解，今典8月末推出的贴息委托贷款实际上就是由今典向北商行提供2亿元资金。由双方对购房者进行房贷信用评估，通过评估的客户，与北商行签定一份正式的按揭贷款合同，客户可从银行得到一笔贷款。这笔贷款的本金来自今典，同时其贷款利率比银行正式的按揭贷款要低一个百分点。在苹果社区取得销售证之后合同开始执行，到封顶时，自动转为正式的银行按揭贷款，执行国家规定的按揭贷款利率。

　　但是，央行121号文件第四条明文规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。也就是说，楼盘没有封顶，不能办理按揭贷款。这意味着一些期房不能进行按揭贷款销售。

　　121文件是针对所有银行住房贷款出台的措施，无论是银行贷款，还是地产商委托银行贷款都必须以遵守。那么，既然央行有此明文规定，为什么北商行还会顶风而上？

　　“其实，除了风险较低，而且还能收取一笔可观的手续费以外，当初与今典合作推出这个项目，看重的是其中的优质客户。”北商行的这位人士告诉记者，“今典同意将他们的客户介绍给我们，以后他们的个人按揭在北商行做。”他认为只要能赚钱又不承担风险，接下来还可以获得按揭的业务，银行当然愿意做。

　　而今典总经理张宝全则多次在公开场合表示，此举对承办的银行而言，能够规避金融风险，等于零风险，因为风险的承担者由银行变成了开发商。而且，这是在央行121文件下达后迫不得已的选择，完全是在封顶按揭可能造成消费信贷断裂的情况下做出的“自保”行为，与央行的精神并不相悖。

　　但中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军对今典减少银行风险的说法提出了疑问：“贴息除了不能封顶按揭的原因以外还有两个因素：买房人首付款不足，信用评级不够，这样风险就被放大了，即使开发商承担也只能承担一部分。还有一点，为了保住客户，今典大可以自己与客户签订住房购销合同，等到大楼结顶之后再做银行的按揭，但问题在于，少量的保证金无法回避今典可能面临的巨大损失，通过银行就大不相同了，他们可以把一部分压力转移到按揭者的头上了。”

　　中国建设银行房贷部崔处长对此表示赞同：“银行的贷款都要执行央行的标准，今典的2亿元，如果是自己股东的还好办，如果是向另一家银行借的就麻烦了，只不过把北商行的风险转嫁给这家银行，而且开发商的风险比个人按揭贷款风险要大得多，这样的话，反而风险被成倍地加大了。”

　　有业内人士猜测，“有可能是买房的人首付款达不到央行20%的要求，于是开发商为了做成生意拿出一部分资金让银行贷给客户补上这个漏洞。”赵锡军认为，“开发商如果真有钱，放在银行里，利息只有一点多，但如果贷给购房者，利息却是四点多，比放在银行里要增加两成多的利率，抵消贴息的那一部分以后，开发商仍然划算。”

　　对于这2亿元是企业的自有资金还是银行贷款的说法，目前还没有得到北商行和今典方面证实。但是，在今典张宝全看来，房地产是一个资金密集型行业，需要多种融资渠道，虽然“贴息委托贷款”原则上不应该由开发商来运作，算不算是一种金融创新还需要央行定论，但它却是在真正意义上对房地产证券化作了一次全盘演练。

　　“这2个亿的投资回报率比投资房地产还要高，有一笔账，我们贷出去2个亿，短期内就能收回本金，到封顶时反复循环，实际上的2个亿能循环10次左右，就是20个亿。我们应得的利息达20%，而基金公司与信托公司则认为回报率高达200%，他们认为只需2000万就能‘撬’动这个项目，而且还为投资者提供了一种安全性高、回报率高的投资工具。”张宝全对记者表示。

　　静等监管层态度

　　“这个项目到现在还没有启动，如果银监会认为违规，我们不会与央行对着干。”北商行的这位人士说，“该承担的责任，我们会承担。如果确定我们违规的话，我们一定会退回这笔资金。”

　　北商行目前静等监管层的裁决。“贴息委托贷款”是否是一种金融创新，是否违反121号文件。但目前北京市银监局筹备组还没有公开表态，只是说有待调查研究。

　　央行研究局的一位人士对记者说：“央行不再出台121号文件的细则，但各商业银行仍须严格按照文件执行，今典是在钻央行的‘空子’，北商行给它提供了一个平台，但只要是增加房市风险的行为，央行与银监会将严令禁止。”

　　“银监会肯定不能坐视。”一位接近银监会的人士告诉记者，在他看来，这显然是在打“擦边球”，“其实在某种程度上来说，‘贴息委托贷款’的合同就是按揭贷款合同，所有的手续都是一样的，等于提前启动按揭贷款”。

　　但这位人士分析，关键就在于目前还找不到足够的依据来证明今典“贴息委托贷款”的做法是违规的。