有业内人士认为，明年房地产业由于产品的升级，将使好区域造就好楼盘的传统成为历史。好的楼盘以及种种利好的因素，将使一些曾经并不被人看好的区域成为明年的地产旺地

　　-热点区域一：定福庄、常营区域高档生活区浮出水面

　　定福庄、常营地区随着CBD的兴起，因毗邻CBD而陡然升温。CBD号称财富中心，在这里上班的人士大都受过良好的教育，不少人还有国外生活经历，其中有不少外籍人士，经济上都能承受百万元以上的房价，大都为二次置业，对物业要求较高，由于没有太深的乡土观念，又有交通工具，他们不会固守某一地域，因此，比较倾向于选择在商务区附近交通通达性好、时间成本低，与城市喧嚣分离、自然环境优异，能给他们带来宁静生活，同时又能给他们带来归属感的地方。国外不少CBD周边都建有CBD人士相对集中的居住区。

　　这样一来，定福庄和常营地区成为重点地区，这两个区域是北京市规划的十大边缘集团中离CBD最近的组团，也是建设CBD纯居住区的最佳地区。从目前来看，由于康城捷足先登，在CBD纯居住区的竞争中，定福庄组团已略占上风。

　　根据北京市定福庄南区控制性详规，该区南北向道路长营路、双经东路、双桥东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环、广渠路连结双井和通州，形成三纵四横、沟通四环五环、通达机场国贸的路网体系。这些得天独厚的条件预示着这里将成为发展CBD纯居住区的最佳地区。

　　-热点区域二：东坝厚积而薄发

　　北京房地产界在2001年传出了这样一条消息，香港和记黄埔的李嘉诚在东坝开始圈地，并准备明年大举进军北京房地产市场。一时之间，东坝开始引起了房地产界的重视。为什么李嘉诚偏偏看上了东坝这块地呢？

　　在北京市的规划中，围绕着北京市区有十大边缘集团，而目前尚未开发的就剩下东坝这块“处女地”了，朝阳区政府在对待东坝这块地的问题上，汲取了以往开发大面积土地的经验和教训，决定引进有实力的大集团和大公司进行大规模的开发，并建设低密度、多层住宅。于是，就有了李嘉诚的和记黄埔即将开发东坝的消息。

　　据了解，除了李嘉诚已经与土地方签订了意向合同以外，还有4家公司将进入东坝，他们是中体公司、建材集团、加拿大一家公司，以及当地政府的一家开发公司。目前，首先在东坝这块“处女地”上开发的公司当属中体公司的“北京奥林匹克花园”。据了解，中体公司在广、上海均开发了以“奥林匹克”命名的花园，并在当地成为热销项目。据北京奥林匹克花园的总经理张亚夫介绍，北京奥林匹克花园将是一个符合市场需求的项目，总规划建筑面积在80万平方米左右，明年3月开始破土动工12万平方米，单价在每平方米4000元左右，房屋总价在30-50万左右。

　　北京奥林匹克花园明年率先在东坝的开发建设，意味着，一是该项目的单价和总价完全符合北京目前的市场需求，必定迎合购房者的要求；二是一下就推出10万平方米以上，一定使该地区成为北京明年市场的热点区域。由于其他几家房地产公司也会陆续跟进，东坝不热才怪呢？

　　-热点区域三：CBD将度过“牢笼之苦”

　　尽管在2001年，CBD地区被炒得热热闹闹，但凡在这个地区开发项目的房地产商无一不被“套牢”，原因就在于CBD地区的重新被规划。所以说，2001年的CBD地区只是热闹但不热销。

　　据了解，今年初杀入北京CBD地区的大连万达集团和深圳金地曾信誓旦旦地要“重创”北京地产，没成想被新的规划所困，一直处于“休克”状态，直急得发展商们团团转，但也无计可施，只能耐着性子等待。

　　好在CBD地区的建设和规划毕竟是北京市政府的一项重点工程，不可能让它停滞不前。随着财富中心的破土动工(据说已经挖了10万立方米的土方)，以及近期深圳金地的“解禁”(据说已经拿到了规划证)，无一不预示着CBD地区即将摆脱“牢笼之苦”，不言而喻，明年的CBD已经闻到了春天的气息。因此，明年的CBD会成为真正的热点区域，明年的CBD将上演一场“肉搏战”，谁会成为最后的赢家呢？

　　-热点区域四：奥运村楼市奥运板块“利好出尽”

　　记得2001年7月北京申奥成功后，奥运村周边的楼盘像风林绿洲、万科星园、太和欧陆经典、嘉铭·桐城等，都在短期内取得了不俗的销售成绩。由这些楼盘组成的奥运板块也与CBD板块、中关村板块一起，被业内人士并称为楼市三大热点板块。

　　然而好景不长，随着10月以后京城楼市进入盘整期，奥运板块也陷入了相对的沉寂。一方面，该地区的新项目推出数量明显落后于CBD，另一方面，在售楼盘的销售也趋于平稳。于是有人怀疑，奥运板块是否已是“利好出尽”，后市看跌呢？

　　其实，就奥运村的建设而言，至少还有两大利好从明年开始就将逐步“兑现”。一是国务院已正式批准中国国际展览中心易地重建。作为北京奥林匹克公园整体规划的一部分，新国展将于2003年前后在北中轴路北端破土动工，占地面积约67万平方米，建筑面积46万平方米，其中展馆面积20万平方米，预计2006年建成并投入使用，建成后将是亚洲最大的展馆。二是根据规划，北京市在奥运村将造一个200公顷的人工湖。据市水利局的专家介绍，奥运村中的新湖将完全由人工开挖，它的面积将与现在的昆明湖一样大。

　　新国展的兴建将使奥运村地区成为首都未来真正的会展中心。而规模如此巨大的人工湖的出现，将大大改善奥运村和周边地区的生态环境。

　　众所周知，与CBD和中关村相比，亚运村更像是一个纯居住概念的区域，一直缺乏产业支持，眼下的奥运村看上去也还是一幅乡村景象。但随着两年内完成奥运村全部市政配套的规划方案的实施和奥运村各项基础设施的相继建成，体育产业和会展业这两个国际上的“黄金”产业将大大加强奥运村区域的产业实力。再加上从1990年亚运会以后，亚运村作为北京最具活力的现代化高档居住社区，其魅力一直未减。此外，就奥运村而言，明年北京市政府会投入更大的力量关注这一地区，因为奥运村毕竟是重中之重的区域。这些无疑都会使许多购房人和买房投资户看好奥运板块。

　　业内人士认为，奥运板块最近的无作为，并不是“利好出尽”的表现，而是在积蓄力量等待下一个更大的利好，来年必是热点区域，好戏还在后头呢。

　　-热点区域五：太阳宫住宅面积将达百万

　　有心人可能会发现，同在北三环，当很多地段已经成为地产的热点区域时，太阳宫却在这几年默默无闻。但在今年初，北京地产界传出了几大地产公司争抢太阳宫土地的消息，有将近130万平方米的土地待价而沽。据记者了解，在明年4、5月份，太阳宫百万平方米的土地花落谁家将有定论，但无论如何，该区域必将成为京北又一热点区域。

　　据了解，目前太阳宫的土地分成A、B、C、D、E、F六块，有许多大公司正在谋求瓜分。香港某著名房地产开发企业已经将E、F两块面积为60万平方米的土地拿下。另外，山东某企业也在紧锣密鼓地进行洽谈剩余土地。但香港这家集团公司却胃口更大，正在谋求一口气将所有六块地一举夺得，太阳宫的归属至今仍不明朗。

　　据这家香港集团公司的有关人士介绍，太阳宫之所以成为香馍馍，是因为该区域是迄今为止京城北三环唯一一块可供规模开发的土地。太阳宫紧邻京顺路，北据四环、南近三环、西到芍药居，先天交通环境便利，使太阳宫具备了兴起的条件。除了大环境外，太阳宫内部设施的改善也使投资者看到升值的空间。据了解，投资建房的开发商得到的土地都是经过拆迁后的土地，而且区内交通也十分便利。

　　在预见明年的市场时，有关人士介绍说，欲评价太阳宫可以以望京做比较，望京与太阳宫只隔一个四环路，望京的发展已经证明四环路周边区域项目旺销的潜力所在。因此可以预见，明后两年，太阳宫将是京城北三四环的一个热点区域。而未来在此买房置业的买房人将在京北最后一块热土上得到自己的理想居所。据了解，未来太阳宫周边区域房价的伸缩余地很大，5000——10000元左右的项目都可能出现。

　　-热点区域六：中关村写字楼将成雨后春笋

　　根据国家规划，中关村科技园区力争用10年左右的时间，建成世界一流的科技园。目前开始建设的中关村西区，总占地51.44公顷，是国务院批复的中关村科技园区中心区的核心地带，位于海淀区海淀镇，东起白颐路，北至北四环，南起海淀南路，西到彩和坊路，地上规划建筑面积约100万平方米，预计总投入在150亿元以上，是未来高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心，高科技资本市场中心，高科技产品、技术、人才和信息的交流中心，是中关村科技园区的商务中心。

　　根据规划，在未来三年内，中关村将至少兴建150万平方米以上的公建项目。可以预见，中关村将成为北京写字楼最密集的地区。据海淀区主管城建的负责人介绍说，这150万平方米的公建都在西区，但东区还有大约150万平方米的土地集中在几所高校手中，很有可能这些土地也要申请做公建。因此在未来几年内，中关村将出现大量的写字楼，以往中关村高科技企业没有好办公环境的问题将迎刃而解，同时还将缓解中关村周边缺乏写字楼的状况。

　　与大规模兴建公建相呼应，中关村软硬件的建设也在紧锣密鼓地进行。截至今年11月底，中关村已完成道路改扩建12条，共计70公里，绿化面积新增约200万平方米。中关村西区完成地下工程量的65%，中关村软件园近3万平方米的孵化器主体结构完工，西二旗创业者家园的一期拆迁和外围市政配套工程基本完成……

　　此前，有关部门明令中关村将不允许再建住宅。无疑，住宅产品将淡出中关村是必然所在，但这样的政策给了泛中关村地区有利的契机，万柳、上地、清河等地房地产项目的热销无疑给这一契机带来了最好的诠释。

　　业内人士普遍认为，随着京西新经济带的形成，中关村地产有后劲儿。中关村是北京未来发展的中心，而现在北京市所进行的大规模城市基础设施建设改造，更是为中关村发展提供了最佳的机遇。

　　-热点区域七：亦庄新兴区域未来明珠

　　现在的亦庄已经成为数字技术、电子信息产业、电力电子技术、生物技术以及新医药产、新能源产业聚集之地，亦庄800多家企业中，有200多家为三资公司，世界500强中有30多家在亦庄投资建厂，比国贸商圈还要多。更难能可贵的是，在此的所有厂家都是无污染的企业。

　　除了这个大环境之外，近两年亦庄的交通、配套的完善也为该区域的发展奠定了基础。

　　现在的亦庄各种配套正在完成，各种商业机构、医院、学校、公交都已经成熟，尤其是亦庄与赛特联合兴建的北京最大的综合购物商城也在亦庄落户。

　　为了配合在亦庄兴建的各种无污染企业以及着眼亦庄未来，亦庄最后一块影响全局的不利影响也将在短期内改造完毕，即凉水河的改造。据凉水河改造工程负责人石玉泰介绍，目前凉水河的清污还清工程正在紧张地进行，在不远的一段时间内，随着凉水河的改造完毕，不仅亦庄将进一步成为无污染的区域，在未来的凉水河两岸，有关水景的文章也将成为亦庄的卖点。

　　据了解，定于今年年底动工的4000亩国际企业文化公园将使亦庄的大环境更上一个台阶，在这个公园里，以众多国际企业命名的山水、湖泊将使亦庄充满诗情画意，比如：可口可乐湖、朗讯山……而在园区内，还将有几百亩的园林、绿地要兴建。

　　照有关部门的规划，亦庄的人口最终将达到40万人以上，而现在只有区区几万人，但未来居住人群已经不是什么让亦庄投资者们头疼的事情，随着入世的到来，外国、外地企业进京，首选的办公、居住地点并不一定是人声嘈杂的闹市，空气清新，潜力巨大的区域才是他们的理想之地，由此不难看出，亦庄的未来几年将是北京住宅市场上的一颗明珠。

　　-热点区域八：石景山普通住宅将占主流

　　石景山经过几年的变化，已经成为不少买房人的首选之地。石景山地区的鲁谷、永乐小区已成为该区域最大的普通住宅区。石景山地区的优势在于：一、地铁通达。一线地铁直通苹果园，使整个石景山地区与城市中心一脉相连，而地上部分则是长安街西延长线，交通十分方便；二、房地产项目价格便宜，相当于四五环之间地段的房地产项目价格在3000元/每平方米左右，而西部地区集纳了包括中央电视台在内的众多国家大型的企事业单位，考虑到上班以及价格因素，石景山房地产在近一两年之内已经逐步被买房人所重视。

　　据北京市城市规划设计研究院详细规划研究所有关人士介绍，为缓解城区内的居住压力，在1992年的《北京城市总体规划》中就规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。这10个边缘集团呈分散式布局，通过正在建设中的绿化带工程与城市中心地区相分隔。这10个边缘集团从北往东数，分别为清河集团、北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团、西苑集团。

　　由此可以看出，石景山地区已经被国家有关部门所重视，此外，由于西五环将在2003年建成通车，由八达岭——香山——京原路连接在一起，而京原路则是石景山地区的必经之路。届时，四环、五环、以及方便的地铁交通，整个石景山地区将举起西部地产的振兴大旗。

　　-热点区域九：温榆河别墅期待热卖

　　从近两年看，就北京别墅开发而言，从温榆河的源头到机场路，沿线约20公里水域，已经聚集了不少别墅项目。香江花园、去年一露面便红火一时的橘郡等，都是这个区域内可圈可点的项目。但2002年，随着温榆河绿色生态走廊的规划，“温榆河别墅带”将突现。

　　据了解，温榆河沿岸是北京市城市绿化隔离带规划的重要环节，沿岸将会有200米至300米宽的沿河绿化带依从温榆河蜿蜒起伏的自然形态，向北京市区敞开一条开阔的绿色生态走廊。今年11月底，市规划委委托北京市规划院对经昌平、顺义、朝阳区流向通州区的温榆河沿岸进行调研，开始着手温榆河绿色生态走廊的规划。

　　按照规划的设想，北京市将对这条位于北京市区东侧、自北向南的自然河流以及沿岸大片舒展着的未开发土地纳入整个北京市的发展蓝图中。目前，温榆河地区总体规划的讨论稿经过多次论证基本成形。面临温榆河带的朝阳区黄港、孙河、金盏、楼梓庄、崔各庄、南皋等六个乡，规划总面积110.12平方公里的土地做出了新的规划布局。今后温榆河沿岸向市区方向将有一条1.5公里到2公里宽的沿河生态走廊，其绿色走廊的边界以一条新规划的与温榆河平行的公路为界，这条公路从温榆河下游的楼梓庄的沙窝，通往朝阳区界内温榆河上游地区的顺黄路。

　　在朝阳区沿河绿色生态走廊的新路界外，将集中开发6至7个集中居住区，并合理安排一些农副产品生产加工项目。在朝阳区段大约40公里长的绿色生态走廊内，今后将要开发一些生态农业绿色产业项目，为青少年设置一些教育活动基地，开辟特色种植采摘园、植物园等。此外，还将利用水岸资源留出一定面积的湿地，开设一些垂钓园及马术俱乐部等体育休闲场所，充分利用郊野风光发展公众旅游业。另外，在生态区内高标准绿化基础上，还将建设一定规模的低密度高档别墅。温榆河带的总体规划将把昌平、顺义、朝阳、通州已有的临河高档别墅连接成一个带，使北京拥有一个与CBD、新老使馆区及中关村相对应的高水准的居住区。

　　去年，橘郡的成功已经使不少投资者和置业者关注“温榆河别墅带”。据了解，橘郡和老牌别墅香江花园都将在此有进一步的开发动作，三年之内，要在此水岸中段启动并建成至少三个项目(含橘郡)，而五年内，至少有十家投资商从温榆河上游两端快速往中部别墅核心区靠拢。

　　-热点区域十：五环路沿线将形成新居住圈

　　四环通车，沿线迅速形成居住圈、房价噌噌上涨的情形仿佛还历历在目，临近年底，一直“犹抱琵琶半遮面”的五环突然在北京人面前清晰起来——继北五环建成通车后，年内，东五环和南五环将同时动工，五环路全线建设工程正式动工，2003年，五环路可望全线建成。明年，五环沿线会不会成为房地产开发的热点？五环会不会像四环那样形成一个新的居住圈？沿线的房地产项目会不会涨价？

　　据了解，五环路全长98公里，设计时速100至120公里，是本市重要的交通项目、环保项目和奥运配套项目。它距市中心10至15公里，途经朝阳、海淀、石景山、丰台、大兴等区县，连接北苑、清河、亦庄、酒仙桥、望京等10个边缘集团，沿途将与10条国道相交，在市区和远郊区之间形成快速环形交通带。其促进北京周边经济发展、疏导北京市边境交通的作用，不亚于四环路。五环路绝大部分路面为三上三下六车道加连续停车带，沿线将建设20座大型互通式立交桥。

　　从五环连接北苑、清河、亦庄、酒仙桥、望京等10个边缘集团，而这10个边缘集团是今后北京住宅郊区化发展重点这点看，五环沿线将形成新的居住热点已经是个不争的事实。今年，翡翠城、时代庄园等一些TOWNHOUSE项目和青岛嘉园等一些低密度项目已经把五环路作为了自己的亮点。但从五环路的修建情况看，未来五环路沿线的居住圈将不同于四环沿线的居住圈。

　　据负责修建五环路的首都公路开发公司有关负责人介绍，五环路的建设标准是高速路，而不是像四环那样属于城市快速路，因此，与四环不同的是，只为解决和疏导过境车辆的五环将不再设计环环辅路。这就意味着，五环的修建将和四环不同，五环的地下将不建“市政走廊”。有关人士就此分析，未来五环沿线的居住小区将不再出现目前二、三、四环那样沿线环状分布的局面，五环周边的房地产开发将是由四环延伸而形成的射线状分布的组团式小区，过高的居住成本和出行时间成本将决定未来北京的五环，射线形分布的小区将是价位中档，而住房品质一定是中高档的物业。

　　北京青年报张剑全伟余美英

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