一段时期以来，一直让人感觉有些沉闷、档次似乎总也高不上来、以国内中小企业为主力客户群的中关村，其实从1997年起就开始悄悄努力地改变着自己。一个个新项目争先恐后地拔地而起，一条条道路的改扩建工程也在热火朝天地进行着……一方面，一些知名企业走了，因为受不了这里暂时的环境嘈杂、交通拥堵或者由于其他原因；另一方面，又有不少透过眼前的“大工地”而看好中关村前景的企业鱼贯而入。最受人瞩目的便是那些国际化跨国公司的进驻，令整个中关村写字楼市场振奋起来。

　　巨大需求刺激中关村供量增加档次提升

　　国家对中关村的定位是中国新经济发展的源头，最重要的是把它建设成为一个科技创新中心及高新技术产业基地。但是要发展成为这样的科技园区，除了中关村引以为傲的众多大学及科研机构，一流的人才，充满激情的创业文化，政府的支持与优惠政策，逐步改善的市政、交通与生活配套条件，有效、高速的信息联系等，还需要咨询、服务、风险投资等支持机构，最重要的是吸引国内外有影响力的高科技公司，营造科技企业聚集的办公氛围。如日本的NTT、松下、美国的网通等世界知名IT公司先后大面积租用了中关村大厦写字楼；建成仅四个月的融科资讯中心A座，有美国益华电脑科技公司、中欧国际工商学院、韩国国际经济战略研究院、联想控股有限公司、联想投资公司、大恒科技等国际公司进驻，国际性公司占整个租户群的70%以上。

　　-供量增加

　　1997年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，提供写字楼面积9.3万平方米，不但供应总量少，且各项目规模较小，无法满足市场需求。由于市场供应量小于市场需求，中关村地区写字楼市场整体空置率较低，平均租金居高不下，在需求不段上升的刺激下，区域逐渐出现新的写字楼供应。

　　从1997年开始，中关村地区写字楼落成量逐渐放大，希格玛中心、中电信息大厦等项目先后落成，到1999年底，中关村地区的写字楼供应量达55万平方米。随着1999年中央政府正式批准中关村科技园的成立，并提出要建设新的中关村商务区的设想，中关村地区市政建设的逐渐改善，市场需求继续上升，知春路、苏州街、白石桥和中关村大街两侧不断有新写字楼项目竣工。到2001年11月底，中关村地区共有写字楼项目36个，供应量达108.6万平方米。

　　-档次提高

　　中关村地区早期写字楼供应不仅从规模和数量上无法满足市场需求，同时楼宇硬件设施也存在较大缺陷，即硬件设施配备档次较低。中关村地区是高科技产业发展的重点区域，在该地区办公的高科技公司对楼宇的硬件设施要求较高，除要求如综合布线、中央空调、不间断供电等基本要求外，大型跨国IT企业对诸如微波通讯、全球卫星定位等也有要求。到2001年，随着融科资讯中心A座、数码大厦等符合国际公司办公需要的甲级写字楼项目的竣工，中关村地区缺乏高档写字楼项目的情况有所改观。可以说，中关村正处在向国际化转型的过程之中。

　　-以租为主渐多

　　中关村地区多数写字楼项目的市场推广方式以销售为主，如前期的泛亚大厦和知春大厦，以及后期的中关村大厦和数码科技大厦等。其主要原因是中关村地区写字楼市场需求一直比较旺盛，平均空置率处于较低水平，且租金较高，投资商的投资回报率可观。但国际上最好的写字楼都是只租不售，北京的甲级写字楼也多是这种状况，因为统一的产权才能保障高品质的物业管理质量和良好的客户质量，使项目得以保值增值。中关村的写字楼由于以售为主的较多，开发商追求短期利益，多数项目虽销售较快，但客户以国内中小公司居多，市场影响不大。中关村区域面向国际大公司，只租不卖的写字楼有早期的希格玛大厦及2001年底刚刚落成的融科资讯中心A座，中关村大厦虽以出售为主，但因推向市场的时机较好，也吸引了一些国际公司进驻。

　　甲级写字楼品质不逊东部CBD

　　根据世界知名的地产顾问公司世邦魏理仕的写字楼评价体系，中关村目前符合国际标准的甲级写字楼有两座，即数码大厦和融科资讯中心A座，它们在2001年的落成大大提升了中关村办公楼宇的总体品质，在硬件设施、建筑设计、客户质量等方面已与东部CBD最好的写字楼不相上下，而租售价又略低于CBD地区，这也是某些国际公司特别是国际IT企业青睐中关村的主要因素，当然IT企业还需要中关村所独有的这种高科技氛围。以中关村目前档次最高的几家写字楼为例，可以分析出它们的优势以及存在的一些问题。

　　优势之一：

　　位置优越交通便利配套完善

　　数码大厦位于西三环北路，双安路口东南，中关村大街东侧。大厦门前有十几路公交车设站，交通方便快捷。其周围有商场、酒店等配套设施，较为便利。为综合性商业项目，设有商场、公寓等配套设施；融科资讯中心位于中关村科学院南路，整体规划建筑面积25万平方米，首期推出的A座建筑面积为5万平方米，整体规划、整体开发，有甲级写字楼、酒店式公寓、会议会展中心、会所等齐全的商务配套及生活服务设施，能充分提供全方位服务；中关村大厦地处海淀区中关村科技园区，黄庄路口西北角，白颐路与海淀南路交汇处，是海淀区的重要交通枢纽，与西北三环相毗邻，交通网络纵横贯通。客户中以IT公司所占用面积比例最大，其次是金融保险和咨询类公司。

　　优势之二：

　　设计现代设施先进智能化高

　　数码大厦内外设计现代、豪华，大厦的智能化程度高，采用四管制空调；融科资讯中心A座楼层净高达2.85米至3.4米。大楼全部为玻璃通透结构，双面采光的无色玻璃幕墙以及独特遮阳系统充分引入自然光线。高达8米的双层中庭，为楼内员工提供与自然沟通的自由空间。以中国电信骨干网为基础的主信息通道，令楼内客户时时尽收全球资讯，并且足不出户就能享受北京电信对外提供的所有业务。二层专设机房层，提供带宽高达622M，并可扩容至2.5G。A座V字型大开间平面，可实行多样的平面布局方案。楼层两翼拥有独立的交通、服务体系，实现办公区域各自独立、互不干扰；更可满足办公区域的自由组合，世界顶尖的建筑设计事务所SOM及景观设计事务所SWA，国际级物业管理公司第一太平戴维斯以及中国电信、联通、网通等多家电信运营商，成为项目品质的最佳保障；中关村大厦在建筑及硬件设施上不够出众，但在2000年底，是中关村地区写字楼中硬件设施档次较高、形象较好的项目，当时几乎没有同档次的竞争对手。一些大型跨国IT公司要进驻中关村地区，别无选择地进入了中关村大厦。其特色是楼宇大开间设计，使用户可自由分割，易于使用。大厦外观及硬件设施档次较高、形象较好。但以现在的眼光看，大厦的大堂较小，层高较低(净高只有2.3米)，设施已相对滞后。

　　劣势之一：

　　推广方式以售为主

　　不利后期物业管理

　　中关村大厦自1998年底开始进行销售，当时的平均售价为每平方米1930美元。2000年12月，在中关村大厦落成停止出售时，售价已涨到每平方米2170美元，比刚开盘时上涨了12%，而售出率也已接近40%。大买家有网通公司，购买面积1800平方米，建行中关村支行购买了1000平方米。大厦落成后发展商将市场推广的重点转移至租赁。现中关村大厦的出租率为95%。数码大厦的市场推广方式以销售为主。平均售价超过每平方米2000美元，售出率也达到95%；目前只有个别待租售。数码大厦的买家主要以投资者为主，而不是自用。国内IT公司、咨询和金融类公司等是大厦的主要投资者，这将对大厦后期物业管理产生一定影响。2001年11月，数码大厦落成，市场推广以代小业主租赁为主，现数码大厦的租金报价为每建筑平方米每月30美元，管理费为每平方米每月3美元。由于推出较晚，现只有几家公司进驻。这将给大厦后期的运营和物业管理带来干扰；三个项目中，只有融科只租不卖，且有最好的物业管理公司提供管理服务，使它在中关村诸多好的楼宇中具有最强的增值潜力。

　　劣势之二：

　　配套设施较为单一

　　缺少知名物管公司

　　数码大厦、中关村大厦的配套设施均不够完善，餐饮、娱乐、商务配套设施单一、缺乏，不适应未来写字楼的需求市场。再加上数码大厦的整体工程尚未完工，一定程度上影响了形象。而数码大厦和中关村大厦都未聘请知名物业管理公司进行管理，这也会对以后的物管等带来许多问题。融科从整体规划上配套设施齐全，但周边的商务氛围尚不够成熟。此外，分期开发的方式也对其造成一定不利影响。

　　未来中关村高档写字楼势头迅猛

　　自从1999年政府批准成立中关村科技园区以来，中关村地区的发展建设便进入了一个崭新阶段。中关村西区、中关村东区?中关村科学城，包括联想融科资讯中心科技园区?、北大科技园、清华科技园等先后开始大规模土地开发，进行招商，并且将高档写字楼的建设作为发展重点；同时，在中关村大街两侧、苏州街及知春路等交通便利的地区也有部分写字楼项目处于在建或拟建过程中。预计在2002至2005年间，上述地区?不包括除联想科技园以外的中关村东区项目?将有58个写字楼项目竣工，预计可提供241万平方米的写字楼面积。但在这241万平方米新增面积中，一部分面积由发展商自用，四大科技园区的定位及开发策略也各有不同。

　　中关村西区：规模最大，投资最多，政府支持力度最大，建设时间也相应较长。其最大的优势在于其规模、配套、位置以及政府的支持。而最大的劣势在于建设周期长，政府行为多。但不可否认的是从长远看，西区核心区将成为中关村地区的中心商务区。

　　清华、北大科技园：两园区类似。规模适中，拆迁规模小，决策程序简单，而且有校园内自身的科研机构的基本需求支持，相当部分面积已经落成。但由于缺乏大量的资金投入，以及学校在商业开发方面的先天不足，园区将以现状为基础，分阶段、逐步完成园区的建设，建设周期也相应较长。这两个园区的主要定位是作为科技孵化园，招揽、吸引高新技术企业、研发企业、培训中心和咨询机构为主的客户入园。

　　中关村科学城：东起财经东中路，西至白颐路，南起知春路，北到成府路。占地面积209.35万平方米，规划总建筑面积330万平方米，其中写字楼部分约占75%，为247.5万平方米。现科学城总体规划尚在完善中，大规模拆迁和开发建设预计从明年春天开始，建设周期约为7年。到2008年，科学城建设全部完工。

　　联想科技园区：科学城内最早，也是目前最成熟的项目园区。规模适中，建设周期短，统一规划，统一建设，开发商既做一级土地开发，又进行地产建设，不存在其他园区的出让土地、再进行二手开发的现象；园区内形成自成一体的服务、配套体系，并能做到业权统一、只租不售，在中关村绝无仅有；园区定位精准，是面向国际、国内一流高科技企业的国际化生态园区，联想作为中国最大的IT企业对IT公司具有天然的号召力；定位于高端商用市场，与北大、清华有明显区别；开发商联想控股专门成立的地产公司运作此项目，具备相当专业水准，资金雄厚，在商业决策方面也具有政府机构、科技院所等不可比拟的优势。晨报记者叶晴

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