-文/北京市房地局局长苗乐如

　　让居民买得起房住得舒心

　　　在北京市房地产协会举办的2002年房地产论坛上，北京市房地局局长苗乐如谈到今年房地产市场走势时，用六大利好、三个问题、六项工作描述了今年房地产市场格局。

　　北京的房地产特别是去年和近几年的房地产总体说是乘势而上。

　　北京去年1至11月房地产投资总额为631.9亿元，比2000年的415亿元增长52.3%，其中住宅投资381.5亿元，比上年229亿元增长65.9%；商品房开复工面积，也由同期的3662万平方米增到4879万平方米，其中住宅开复工面积由2494万平方米，增到3603万平方米，分别增长33%和44%；新开工面积由1070万平方米增到1898万平方米，其中住宅由877万平方米增到1590万平方米，分别增长71.3%和81.3%。正像一些专家讲的，过去是3天有一个新楼盘开盘，现在是一天就有一个上市。

　　具体到住房本身来说，影响北京房地产发展的，还有许多社会因素和政策措施。以下几个方面，很值得关注：

　　-六大利好刺激楼市

　　1.北京财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力。

　　2.住房分配的货币化的稳步推进和落实。去年10月，经市政府批准，出台了国有企业深化住房制度改革的指导意见出台后，社会上反响较大。

　　市政府还要尽快出台机关事业单位住房货币化方案，为解决低收入家庭的住房困难，去年已出台了廉租房管理办法，住房分配货币化改革的落实，必将对房地产的发展起着重要的推动作用。

　　3.人均3000美元社会发展新阶段的到来，是个很大的调整时期，随着汽车消费和入世后汽车的降价，交通工具的改善，也会使地域较远的住宅出现新的吸引力和亮点。

　　4.随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件。

　　5.政策效应。从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，北京住房二、三级市场的政策、土地政策也要适当进行调整。根据中央经济会议精神，要贯彻消除制约个人消费，包括住房消费的障碍。为此，去年我们已对有关政策做了一些调整。

　　6.加入WTO和启动奥运，对北京房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

　　-三个问题需要解决

　　1.关于住宅建设的结构问题。

　　去年北京房价上扬，空置房增加，没有一定数量的空置房就无法实现价廉质优，就会使购房者无选择余地。当然空置房不能太多。据专家说，一般空置率在16%之内是可以接受的。北京的房价去年上涨，主要原因是上半年投入建设的经济适用房很少。因此，高房价的原因主要是低价位的商品房太少，与老百姓现实的需求不相适应，不是没有需求，而是供需不平衡。

　　正由于此，北京应坚持推进经济适用房建设，特别是在高价位的城市中，没有政策性住房的供应是不行的。我们的社会住房保障主要有两种形式：一是最低收入家庭实行廉租住房；二是中低收入家庭购买经济适用住房。建设经济适用住房是一个长期、持久的政策。

　　在住房建设上，开发商一定要抓住市场需求信息，调整户型、面积和价位，因为面积标准和价位标准的综合就是居民购买力。开发商一定要使自己生产的住宅多元化。

　　2.要规范销售行为。

　　最近不断有开发商合同不兑现、贷款行为不规范等引起各方告状，媒体曝光，这些应切实改进。

　　3.需要进一步加强和健全物业管理。

　　要严格入住制度，规范物业管理行为，物业公司要诚实可信，业主要既享受权利也应履行义务。让居民不但买得起房，还要住得起、住好房。

　　-六项工作亟待推进

　　1.规范完善房地产市场

　　土地管理的核心是建立适应市场经济和北京城市建设发展需要的土地供应体制。一是管好存量土地，建立土地一级市场；二是管好集体土地，促进集体土地合理流转，巩固和完善近两年来探索实行的以土地置换为主的政策，完善实施中的一些技术问题。

　　存量土地要建立市场机制，对土地供应总量要进行控制，实现计划性。属于经营性的土地，再不能允许几次转倒。争取本季度末，最晚上半年把北京的土地一级市场建立起来。经营性的土地以招标、拍卖方式取得，协议出让的土地全部入市挂牌，真正把土地按市场原则规范起来。

　　还要整合存量土地资源，鼓励合理储备，整顿非规范性储备，不准把以划拨形式取得的土地长期占有，对空闲土地要定期清理，超过两年的，要按市政府规定处理。

　　2.积极促进和鼓励住房消费。

　　首先要全面落实住房货币化的各项工作，一是积极稳步推进企业住房货币化；二是尽快出台行政事业单位的住房货币化方案；三是完善廉租房政策。推进住房二、三级市场的活跃和发展。

　　另外，供暖费今年也要进行改革。

　　3.完善以公积金贷款为主体的住房金融政策，促进住房消费。

　　去年10月以后北京住房销售量下降，应该说与银行贷款门槛提高有关，这方面的政策应进一步研究。

　　4.继续做好危旧房改造的各项工作，加快居民住房条件的改善。

　　去年北京危改动迁居民9.3万户。今年计划6.7万户，今年要加快危改步伐。同时还要配合做好25片文化保护街区的修缮改造工作。

　　5.规范住房市场的销售中介服务行为，提高行政管理的服务水平。

　　一是严格销售管理。去年8月房地局会同有关部门出台了关于房展会、展销会的有关规定，规范了展示行为，目的是让群众真正能买到放心房。房地局还要会同工商部门整顿商品房销售广告，促进开发商行为规范和履行销售合同。

　　二是积极探索交易登记制度的改革，减少程序和手续，提高办事效率。目前正在积极准备把市国土房管局的各种房地产登记服务工作都集中到一个地方办理，一次办完。

　　还要建立房地产的信用体系，对违规违约行为进行严肃处理，把治表与治本结合起来，使房地产市场行为真正做到规范化。

　　6.强化物业管理。最近对物业管理群众有些反映，矛盾是多方面的。去年经市政府批准出台了规范和加强本市物业管理的规定，今年要认真贯彻。物业管理业主是主体，因此建立和规范业主委员会是解决物业管理问题的核心。

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