近期，本报连续报道了北京市接连发生的几起物业管理公司与业主因为管理问题发生纠纷，甚至业主被物业管理人员打伤的流血事件。其实，这几起纠纷可以归结为物业管理混乱，与业主关系处理不当，矛盾激化升级所致。在近期召开的北京“两会”上，这成为代表们关注的焦点。而针对这几起事件，不少业主发出疑问：小区的主人到底是谁，我们怎么才能享受到应有的权利？

　　物业公司多数不是业主选的

　　目前，多数小区的物业管理公司都是在业主们入住以前就定下的。一位业主形象地说，其实物业公司不就是业主们的管家吗？可这管家不是我们挑的而是别人派来的，这样我们相处起来难免会有矛盾。

　　据调查，全国70%以上的物业管理公司都是由房地产开发企业派生出来的，他们从属于房地产开发商，这种体制下产生的物业公司，在遇到问题时怎么能真正地代表业主们的利益呢？

　　谈到物业与业主的关系，北京中水物业管理有限公司的李总经理说，小区的主人当然应该是业主，这一点毫无疑问。他认为近阶段出现的物业公司与业主闹纠纷的事不应该只认为是物业与业主之间的矛盾，还有开发商方面的问题。物业与开发商之间如何划分责任，这在一定程度上影响着物业的管理。另外就是某些物业公司物业没有搞清自己的地位。他还认为，如果人性化地看，物业与业主之间的关系就是管家与主人的关系。只不过双方是通过合同建立起来的关系。物业公司的责任不是管理业主，而是管理业主的生活环境，应该通过服务让业主认可，让业主享受到服务；不是行政管理，而是通过服务与业主建立一种和谐的管理关系。他从物业管理的角度强调，应尽快建立相关法律，让物业在工作中有章可循。

　　日前，广州首例“业主炒掉物业公司”案已经有了新进展，1月25日，白云区法院一审判令“旧管家”广东广信物业管理公司(下简称“广信物业”)将春兰花园的物业管理权及相关财物交出。看来，“业主炒物业公司”将离我们越来越近。

　　业主委员会太少

　　记者从北京市小区办公室物业管理处了解到，目前，北京市共有3127个物业项目，占地2万平方米以上的小区有1087个，而业主管理委员会只有大约300个，这与小区的数量相比，实在显得少了一些。

　　业主委员会，法定名称叫“物业管理委员会”。北京市《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》规定：业主委员会是由业主大会选举产生，可行使的职权包括：选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；监督业主公约和物业管理制度的执行以及业主大会赋予的其他职权。

　　北京市小区管理办公室物业管理处的郭女士介绍说，业主委员会筹备组可以邀请所在地街道办事处、派出所等有关部门参加。业主委员会成立后，可以聘请上述部门成员为“顾问”；入住率已超过50%的小区，产权人、使用人要求组建管委会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建管委会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组，并按有关规定成立管委会等。从这里可以看出，目前北京市在落实小区的规范化建设管理方面做得还很不够，这也为管理埋下了隐患。

　　业主委员会发现物业管理存在问题后怎么办呢？某小区一位业主委员会成员对记者说，他们只能向物业公司提出建议和意见，但物业方面如果推三阻四、不予理睬也没有办法，因为我们没有有关的法律可以依据。当双方的矛盾发展到没法再继续谈下去时，情绪激化了，发生冲突也就不奇怪了。

　　物业管理亟须立法

　　不少受物业管理混乱之苦的业主说，我们原以为自己花了那么多钱买了房子，应该享受到很好的物业管理服务，可谁曾想，物业公司在管理上存在这么多问题，给生活平添很多麻烦。现在，一些业主整天心里都不踏实，可又好像没地方说理去。

　　在北京“两会”上，委员们针对老百姓反映很多的物业管理混乱现象，提出不少建议，指出物业管理急需出台相关法律。委员们认为，小区的物业管理者决不应该是小区开发商，但现在北京大部分小区物业公司都是这种身份。为解决这一问题，物业公司应该有市场准入制度，也就是公司必须具备相应条件才能从事物业管理经营。由哪个物业公司来管理小区要由业主来选择，因为业主要长时间居住在小区，那里是他们的家，他们才应该是小区的真正主人。不同的小区物业管理的水平不应该一样，北京的小区可以分低、中、高三档，服务的内容、收费的标准应该区分开，物业公司应该由业主和物业公司共同经营。

　　还有的委员提出，应进一步规范物业公司的经营行为，提高他们的服务质量，建议应该从几个方面加强管理：政府按照经济规律，制定物业公司管理办法，明确业主和物业公司的消费和服务关系以及双方应承担的法律及经济责任。建立业主与物业公司之间的行为合同，促进物业管理竞争，提高物业公司自身的能力。物业公司应向居民公布服务标准，收费范围、价格，便于居民监督。物业公司出租小区公用设施，涉及居民利益的，应征得居民同意后方可实施。

　　鹏润家园开发商和物业向业主道歉

　　本报连续报道的鹏润家园业主被打事件又有了新的进展，在1月25日晚8时至26日凌晨2点，由丰台分局治安处、丰台区房地产管理局、物价局、太平桥街道办事处，包括鹏润家园的开发商、物业公司及其顾问、律师与9位业主代表在一起进行了谈判。首先，开发商和物业承认对打人一事负有不可推卸的责任，在此正式向业主道歉，并且准备向每位业主公开发放一封道歉信。之后，物业与业主们针对产生争端的车位费达成协定，在有关文件批下来之前，业主们可以免费在车库停车。业主们认为，目前事情正在向好的方向发展。

　　看来，物业管理这一备受关注的问题要想让各个方面都满意，必须出台相关的一系列法律法规才行。只有有了法律做后盾，小区真正的主人才能安心地生活，才能体会到主人的感觉。本报记者泯笑

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