编者按：此前，本报对鹏润事件已做特别关注。本周，我们特邀政府、物管公司、发展商、律师、业主几方，共同会诊京城时有发生的“楼市暴力综合症”。

　　纠纷焦点在车位

　　蔡耀忠：北京市劳赛德律师事务所资深房地产专业律师

　　目前车位纠纷比较普遍，从法律角度判断，焦点体现在三个方面：

　　1.关于车位的所有权应该属于谁的问题

　　地面停车位的实质是国有土地使用权，即，土地使用权归谁，车位就属于谁。一般情况下，小区范围内的土地使用权按建造面积比例分摊给各业主，归业主共有，除非另有约定。

　　地下车位的权利的形成来源于地下空间及地下建筑物配置设施设备。前者来源于土地使用权，后者来源于开发企业的投入，开发企业一般对地下空间权没有保留。但是，现行交易惯例认为可开发企业保留，同时订立买卖合同时开发企业与购房者合意的内容中也有地下车库的空间权归属开发企业。据此，以及谁投资谁享有的原则，地下车库停车位一般应当归开发企业所有。

　　2.关于车位出售或出租的价格的决定权归谁享有的问题

　　定价是产权的一项权能。据此，地下车库的车位的售价及租价由开发企业决定。地面车位的价格应由业主通过其权力机构业主大会或业主代表大会或其授权机构业主委员会决定，或者授权物业管理人来决定，取得的收益归全体业主所有。但是，社区内的车位一般属于自然垄断商品，如不对产权人的权利作出一定的限制，则可能形成垄断价格。

　　3.关于车位的管理是否收费及收费标准的问题

　　在车位的存续与使用过程中肯定要发生一些费用，像土地使用费等一般不包括在租金或售价中，需要由使用人或产权人承担。车位管理费不能包含在一般的管理费中，因为，只有部分业主享用车位。

　　法律和行业规范不完善是楼市暴力的土壤

　　于庆新：

　　北京市物业管理商会会长

　　均豪物业管理公司总经理

　　受害者不光是业主

　　鹏润事件使业界再次关注房地产的暴力事件。暴力事件的被害者不光是业主，舆论的惯性也常常是为“弱势”的业主呐喊，其实我们也常能接触到物管工作人员被打的事件，此外，发展商也有挨打的，如第一商城、现代城……暂且不细究每一事件的是非曲直，我们可以说，总的来看，楼市暴力事件的发生是地产市场许多矛盾未得到根治的极端表现。

　　法律的无奈

　　当法律无法维护公平时，一方采取极端手段解决问题，则形成楼市暴力事件。而暴力事件的发生也对法律提出了新的问题：首先，社会是不断发展的，法律也要动态地调整、发展，这是一个法律逐步健全、完善的问题；其次，不仅法律要逐步健全、完善，执法水平也需要同步发展；第三，目前，诉讼成本过高，诉讼过程繁琐的现象，对楼市争端的尽快解决也有负面影响。

　　关联交易物业的怪圈

　　目前，北京不少楼盘的物管公司是发展商的下属公司。这种隶属关系，也使得物管公司失去了相对独立的第三方的调和作用。物管公司成了发展商的另一只手，房子虽然卖出去了，但一些人难免存在“房子”还是我的的想法，在矛盾出现时，物管的偏袒又激化了矛盾。

　　上帝和老板听谁的

　　具体到鹏润事件，当工作人员面临上帝和老板的矛盾时，不管谁是谁非，在处理具体问题时他应该有最起码的道德常识：不能打人，不能违法。

　　矛盾事小沟通事大

　　于总一位不希望透露身份的京城某地产公司老总

　　楼市中，买卖双方的矛盾是不可避免的，除了一些极个别的案例，一般来说，矛盾事小，沟通事大。

　　沟通要讲技巧

　　沟通不是提前通气那么简单，技巧对于矛盾的缓和至关重要。

　　1.多变少把楼盘所有的问题堆在一起一次性解决是异想天开的事情，矛盾双方如果将堆积如山的具体问题化整为零，每次及时地解决3～5个问题是最好的方法。否则，剪不断，理还乱，怨气积聚多了就发展出了暴力；

　　2.大变小业主不同类型的问题应分开解决。一来，头绪比较清晰，人力比较好调配；二来也可避免不同类问题的相互干扰。

　　3.多样化沟通的形式不仅仅是座谈、客户通讯等，还应注意客户培训，提高业主对住宅建筑、设备的专业水平，从而在入住前就消除了不少隐患。

　　心态要理智

　　1.买家应理智的判断问题，凡是以社区大多数人的利益为主

　　2.解决问题的方式要理智

　　3.对问题解决结果的预期要理智。终究，买卖双方都希望共创一个良好的社区，从这一点来说，双方的利益是一致的。发生了矛盾，就事论事的解决矛盾，终究解决问题是目的，把发展商搞垮，把问题业主打伤都没这个必要。

　　讲理、说法、交心

　　杨杰：美林花园副总

　　造成目前京城房地产市场“楼市暴力”不断发生甚至升级的主要原因，我认为有三个方面：

　　一、当事双方处理问题的态度不够理智。从已经发生的几起纠纷来看，物业公司(开发商)或者业主均对其采取了非正常的处理手段，由此导致事态扩大化、复杂化。我认为应当通过法律、通过业主委员会来解决问题。

　　二、我国目前的相关法律不够健全，部分法律条款的细节还有待完善。另外，即便将问题诉诸于法律，由于相关程序比较复杂，解决问题的时间较长。因而，更多的人一般不愿运用法律手段，他们更乐于采用自认为短期内就能够见效的方式。

　　三、当事双方没有坦诚地交流。我所说的“坦城”是指毫无保留的，没有任何企图的交流。客户买房，对于开发商来说就是“上帝”。所谓“滴水之情，涌泉相报”，发展商跟业主之间不仅仅是普通的客户关系，更要成为一种经常交流沟通的朋友关系。

　　当然，在纠纷产生后，作为发展商亦应坚持一个基本的处事原则，即在不损害开发商的根本利益的前提下，维护广大业主的利益。

　　买房应求助专业中介

　　刘志宇：北京市房地局小区办主任

　　物管不该是“受气包”

　　首先，打人是不对的，这一方式偏离了法律的轨道。但是小区一有事，大家的目光总是不约而同地盯向物业，这也有问题。事实上，很多投诉追根溯源都在于前期的交易过程中的问题，甚至涉及更深层次的法律问题。单纯物业管理阶段的纠纷主要是服务质量、物管价格的问题。

　　换个角度看，从1997年开始，发展商在申请预售时，就要申报《物管公约》。在《公约》内，就车位等许多问题都有约定。可是，大多数购房者买房时看不到《公约》，甚至不知道《公约》的事。

　　买房咨询该找谁

　　很多购房者买房时都爱像香港人一样找律师。其实，按大陆的情况，律师是不用承担连带责任的，而且律师也不可能是万事通。购房、装修这个过程中，涉及的问题方方面面，谁可能在短时间内成为建筑专家、法律专家、五金专家、木材专家……因此，购房者应该求助于面向大众的专业咨询机构，咨询肯定会发生些费用，但有各方面的行家在后面坐镇，买房就可以心明眼亮，就可以避免日后陷入矛盾，甚至引发暴力事件。退一步讲，有专业的咨询支持，购房者也可以避免发生纠纷时，非专业对专业的尴尬。

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