2月6日中央电视台《经济半小时》报道：据中国消费者协会的最新统计，2001年关于商品房的投诉比前年上升了5%。据报道，中消协认为总体来看，商品房投诉呈快速增长趋势。

　　“入住纠纷”也成了今年北京“两会”上的热点。而最近记者在调查中注意到，为维权而走上法庭的业主们却很少有打赢官司的。

　　-怎么都是业主败诉

　　去年10月，美丽园官司有了结果。据报道，由于在规定的时间内不能得到开发商提供的符合规定的房屋实测面积，14位美丽园业主一纸诉状把美丽园的开发商——北京东方鸿铭房地产开发公司告上法庭，要求该公司支付违约金并提供有资质的测绘部门出具的房屋实测面积数据的正式报告。海淀区法院作出的一审判决中，根据14位作为原告的业主与东方鸿铭公司在合同的约定有所不同，判决结果也不尽相同，其中两名业主得到的判决结果是：东方鸿铭公司支付给业主违约金1.5万余元，同时，该公司应向业主提供有资质的测绘部门出具的房屋实测面积数据的正式报告。当时媒体的报道称：这是本市房地产官司中首例业主因实测面积状告开发商胜诉的案件。人们注意到，这只是部分胜诉。

　　而此前，沸沸扬扬的“嘉德公寓纠纷”一案终于有了定论：北京市第一中级人民法院维持了海淀区人民法院的一审判决，原告业主要求的延期交房违约金、装修赔偿等再次被驳回。据嘉德公司负责人称，此次诉讼案的起因一是因部分业主对相关法律法规不了解，二是因地产投资风险所致——在嘉德公寓东侧开发的另一项目百朗园，时间相隔不过一年而价差已达到2000元/平方米，质优价低的新项目令前期业主萌生了退房之意。这位负责人提醒购房人：投资有风险，因市场变化而遭受利益损失是不受法律保护的。

　　但曾经做过专业测绘老师的业主张先生发现，开发商提供给住户们的公寓公告面积分摊率不对，嘉德公寓内面积总和是24000平方米，公摊部分却有8200多平方米。于是，他找来相关图纸进行了一番测算，结果让他大吃一惊：他家面积亏了将近15平方米。与此同时，张先生还发现，不仅自己家是这样，楼里其他人家也一样。每户少了十几平方米不等，这就意味着白白多交了十多万元冤枉钱，整幢公寓共有251户，开发商因此凭空多赚了两千多万元。

　　《人民日报》主办的《市场报》在2001年12月5日头版以《业主感叹：为什么败诉的总是‘我’？》为题，报道了紫竹花园一位业主走上法庭又以败诉告终的经历。在此之前，华德购房官司最终也以消费者败诉告终。

　　-开发商违约但不违法

　　最近，大西洋新城业主与开发商之间因原小区规划被改变的纠纷也已进入法律程序，业主们已提起行政诉讼，状告批准开发商修改原规划的有关部门。据悉，这是本市房地产纠纷中的第一起行政诉讼。

　　大西洋新城业主委员会筹备组主任王燕滨告诉记者，当初买房时，开发商的图纸和沙盘为我们展示了美好的居住环境：小区中心地带有5000平方米的人工湖，近旁是宽敞气派的独立会所，还有2.3公顷的集中绿地。为此我们才以高于周围楼盘的价格买了这里的房。但去年八九月，中心地带建起了施工围墙，我们才发现规划已经有了改动。独立会所没有了，人工湖也变成一条弯弯曲曲的小水沟，绿地面积大受影响。这时我们才意识到一个问题：在滚动开发的小区里，业主怎样维权？

　　“我们推选了业主代表找开发商谈，但他们不给明确答复，原因是修改的规划当时正在审批中，他们要拖延时间。等审批下来了，他们的态度就强硬起来，说这是经过审批的。业主们当然不能答应，并将开发商几次改变的规划图在小区中办展览，作出对比。而开发商毫不让步，于是有了多次的矛盾激化。

　　“情况反映到上面，市政府提出行政复议。我们聘请了律师做代理人。复议进行了两个月，最后仍然是原来的结果。在此期间，市建委的经济调解庭进行了多次调解，已经达成了协议，但在最后签字时被开发商拒绝。”

　　王燕滨说，规划不断更改的原因是：开发是由几家公司联合进行的，为了争取各自的最大利益，都要增加自己那一部分地盘的容积率。因此小区规划建筑总面积从1998年的50万平方米增加至70万平方米，增幅超过40%，这当然会挤占公建配套设施和公共绿地，使小区环境恶化。

　　谈到行政复议失败时王燕滨感叹说，现在市场秩序和法制都很不完善。主管部门既是运动员又是裁判，有权任意修改规划，有权出台管理规章，又在实施监督。考虑问题都只参照自己的规章，诉讼时也只援引自己的规章做依据。具体到大西洋新城的情况，王燕滨说，开发商修改规划即使通过了审批，对业主也是违约。但主管部门认为符合自己的规章就行了，不考虑其他法律如《消费者权益保护法》、《合同法》等。

　　据介绍，北京市有关部门发布并于今年1月1日起实施的新规定中，已经列入了修改小区规划必须征得业主同意的条款。

　　-想成立业主委员会

　　　却成了被告

　　宝隆温泉公寓白海燕小姐的情况却完全相反，她被物业公司告上法庭，原因是她在小区里贴出通知，要召开业主大会。

　　2月6日，白小姐来到本报办公室，向记者讲述了她的经历。

　　白小姐说，她入住宝隆公寓不久，就发现小区物业公司的服务差，在保安、停车场的设计和电费、取暖费的收取标准等方面都很不如人意。通过和邻居们的接触，白小姐发现对物业有不满情绪的不只她一个人，于是萌发了将大家的意见汇集起来，共同和物业公司交涉的想法。去年10月27日，她在自己居住的1号楼电梯前厅贴出开业主大会的通知，遭到物业公司干涉，不久又被起诉到法院。

　　物业公司认为，双方签订的《住户公约》第32条约定：“业主应当维护公共地区及公共服务设施的正常使用，未经管理者同意不得在上述区域从事搭建、张贴、悬挂、涂抹等行为”，白小姐的行为是违约。而白小姐同样依据双方签订的《住户公约》，指出其第九条明文规定电梯前厅不属于公共地区。法院认为白小姐的理由缺乏法律依据，判定白小姐败诉，责令她在法院判决生效后十日内向物业公司口头赔礼道歉，道歉内容需经法院准许。

　　白小姐不服判决，已向中级人民法院提起上诉。

　　白小姐说，在官司进行的同时，业主们仍在努力争取成立业主委员会，以便维护全体业主的合法权益，但一再遭到物业的阻止。根据北京市国土房管局2001年6月1日发布的《关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》第二条规定，只要小区首户入住已满两年，而且有10%的业主共同要求，就可申请成立业主委员会。于是大家聘请了律师，和业主代表一起向有关主管部门咨询，得到的答复是：宝隆公寓小区已具备成立业主委员会的条件，可由业主、开发商、物业公司等共同成立筹备组(如开发商、物业公司不参加，则由业主自行组织，可邀请街道办事处、派出所参加)。但此后不久，可能是主管部门受到压力，宝隆公寓成立业主委员会的事暂缓。据律师得到的消息，经常有业主直接找主管部门，要求成立业主委员会，主管部门也非常为难。

　　白小姐说：“我们起草了成立业主委员会的申请，分头征集业主的签名，但有时发现被物业人员跟踪。”

　　最近，双方矛盾又进一步激化。白小姐说：物业公司将媒体关于她败诉的报道张贴在电梯前厅，也就是她原来贴“通知”的地方。1月31日又在旁边贴上了一份《通知》，称某几个别有用心的人不断假借当地主管部门的名义，征集所谓的业主及住户签名，以达到不可告人的目的，而少数不明真相的人在他们的煽动下被迫签名。有业主愤然揭下这个《通知》，在上面逐句批驳后，又贴回原地，与物业方面发生争执。物业人员当时威胁他：你家早晚要出事。这位业主随即向公安机关报案，并留了遗书在家里。

　　白小姐说：“我们十个牵头的人每人自己拿出3000元做筹备经费，还有一些业主自动捐钱支持我们。我们已经开过几次会，商量成立业主委员会的事。每次开会前都几次三番邀请物业和开发商来参加，但他们置之不理。我们只想大家坐下来商谈，找到解决问题的办法。”她说，物业贴出的那份《通知》措辞严厉，居高临下，口口声声说“他们”未接到任何政府部门下发的要求成立业主委员会的文件，也从未委托任何人征集签名，提醒业主们“擦亮眼睛”，配合“他们”搞好管理。业主们十分气愤，针锋相对地起草了一封信，发出了“谁是小区的主人”的呼声，但惧于物业的蛮横，无法张贴出去。

　　记者到宝隆公寓采访时，被拒绝进入小区。

　　-现行规章与多数人利益，谁轻谁重

　　记者曾经告诫业主“要依法行事”，听到这些情况，不禁也感到相当无奈。

　　当记者就宝隆公寓业主成立业主委员会的事向一些专家咨询时，有专家强调：根据北京市的现行规定，成立业主委员会确实有一些条件，物业管理方面也有一些规定，因此根据依法办事的原则，法院判白小姐败诉是有道理的。

　　但长期从事房地产法律工作的北京市天为律师事务所律师居永和认为：当一个人买下房屋时，这意味着他对房屋和房屋下的土地使用权享有权利了。在他所享有使用权的土地上的一切活动，他作为主人，当然有权来决定。随着业主这个概念产生的一个机构就叫业主委员会，业主要成立业委会是天经地义的。如果有关规定对成立业委会有阻碍，也就是影响到业主的利益时，业主们完全可以援引国家大法如《宪法》、《民法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等来保护自己的权益。

　　在房地产法律领域工作多年的中伦金通律师事务所律师张学兵认为：社区今后的法定代表机构肯定是业主委员会，它就应该在尽量短的时间内产生，以便于维护社区全体业主的利益。相关部门也应对此有规定，制定有效办法和程序，帮助业委会尽快成立，并应对每个小区、每个业委会的成立提供指导和帮助。

　　中国房地产协会理事倪源认为，如果一个法律或规章对多数人不利，那就涉及到修改法律还是执行法律的问题了。

　　-地方规章和国家法律，谁大谁小

　　在几十年福利分房的制度结束后，那些多年苦苦等待“一个不需要多大地方的家”的人们毅然倾其所有买了房。他们没有经验也难以全面考虑如何有效维护自己的权益，以至于在维权时处于不利的地位。

　　张学兵律师认为，现在一个很大问题在于，业主与开发商、物业公司签约的时候，买卖双方的地位本身就不平等，合同文本是开发商出的，补充文本也是。业主如果在这个环节中没有聘请律师作为帮助的话，合同就可能留下不利的条款或隐患。现在的购房合同或补充文本实际上都是格式合同，但这并不意味着必须按这个文本来签，法律给了买卖双方充分协商、调整的权利。而业主往往盲目同意，这与市场环境有关，现在的市场是个供不应求的市场。买方急于要买房，考察的空间比较小，你不买别人就会买，卖方不会接受你的条件。

　　倪源理事则说：“开发商都有自己的法律顾问，所以它在签订合同时会非常注意保护自己的权益。他们会考虑到今后将在什么地方出现问题，会尽量注意‘依法’规避责任，合同中的措辞会非常巧妙。而业主却不会这样做，他们在看合同时甚至都不会注意到这样一些微妙的措辞。国外买房大都是通过专业的中介机构去买，而国人都是自己买，还要托关系去‘打折’，老是认为‘这事我自己能搞定’。所以我认为吃几年亏是难免的。”

　　但对那些好不容易等到入住、不待装修甚至来不及买新家具就住进去的人来说，我们能用一句“不懂维权”去简单地责怪他们吗？社会恐怕应该更多地考虑怎样为这些人提供有效保护。

　　张学兵律师在谈到白小姐的案例时说：“有关部门的规定是要求物业和开发商协助成立业主委员会，而不是由他们去成立。”他当即打电话询问同行，证实自己的说法后，又解释道：“政府现在是基于我们的业主、老百姓缺乏渠道去组织业主委员会，而开发商和物业手里有全体业主的资料，所以才要求物业或开发商去做召集人，但没有赋予它任何权利，没有法定的审批权。”他补充道：“我们政府部门出的一些规定，用意绝对是好的，只是客观效果有时达不到他们的初衷。原因在于实际情况变化太多。”

　　居永和律师也为业主“出招”：有关部门关于成立业主委员会的规定在法律上没有任何强制执行的效力。因为按国家的立法法律规定，具有强制执行效力的第一是法律，第二是法规，第三是规章。当法律和法规抵触时，以法律为准，法规和规章相抵触，以法规为准。而且只有部、省、直辖市、自治区的人民政府才有权制定规章。而管理部门不够这个级别，它的文件有指导性作用，却没有强制执行的效力。业主们并不知道这个，觉得绕不过去，其实可以绕过去。

　　张学兵律师提出了另一种方法。他说，业主们可依据一种民主的程序(只要这种程序本身是合法的)成立业委会，并聘请公证做监督，这就能具备合法的效力。由此产生的业主委员会也就有法律效力，没有人能否定。

　　采访结束时，白小姐告诉记者：“说实话，我已经做好了败诉的准备。”相对无语。这也许是福利分房结束后、较早买房的人们必须付出的代价，为后来者付的学费。

　　但开发商和物业就真的赢了吗？买房人是开发商和物业赖以生存的“上帝”。有专家认为，2002年将是房地产行业的“严冬”。有媒体评论说：不可否认的是，入住纠纷是导致市场冷淡的原因，入住纠纷多了，消费者买房就失去了一种信心。市场最终将是公平的。文并摄/本报记者孙丹平

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