目前1500多个新建居住小区中，已成立“业主委员会”的尚不足20%，这成为购房消费者维权不力的一大症结———

　　近年来本市商品房市场异常火爆。但伴随着个人购房时代的全面降临，因“入住”引发的业主与开发商和物业管理公司之间的矛盾也日趋突出，引起许多业主的强烈不满。中国社会调查事务所的一项调查显示，在与购房有关的问题中，近90%的受访者对物业管理公司提供的服务不满。而据中国消费者协会提供的信息，消费者对物业管理的投诉已占商品房投诉的20%多，并呈上升趋势。然而，在这种情形下，在京城众多的居住小区中，能够代表业主整体利益、监督物业管理企业管理服务活动的物业管理委员会(业主委员会)却很“难产”。

　　1500多新建居住小区，现有“业委会”不足20%

　　据有关部门披露，本市1990年至今新建的1500多个居住小区中，目前成立业主委员会的还不足20%。

　　所谓业主委员会，法定名称实为“物业管理委员会”，是指在一个物业管理区域内代表全体业主物业管理权益的法定组织，它可以独立行使民事权利，同时必须承担相应的民事责任。相关文件规定，业主委员会由业主大会选举产生，其可行使的职权包括：选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动等。

　　1998年市房屋土地管理局颁布的《关于全面开展组建物业管理委员会工作的通知》中规定，新建小区入住率超过50%即可成立业主委员会。去年年末，市政府转发市国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中再次明确规定，凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满两年的新建居住小区，均可组建业主委员会。那么，为什么眼下成立业主委员会还这样难呢？

　　成立业主委员会有三难

　　据北京英岛律师事务所房地产业资深律师邓泽敏分析，目前居住小区内成立业主委员会的难处主要集中在三个方面。

　　首先是法律不健全，相关依据不足。目前全国还没有一部统一的物业管理法规，各种关系都无法规范。如开发商与物业公司是什么关系，如何组建业主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理等都基本无章可循。虽然本市在成立业主委员会方面，前后发出了多个文件，但这些文件多是以部门规章的形式出现。那么，这些规章在法律中处于何种地位，这些规章在操作过程中的约束力有多大？组建业主委员会依据什么操作？凡此种种，均没有明确的说明，使业主委员会的组建、成立及法律地位处于十分尴尬的境地。

　　此外，现有的相关规定中未对涉及的许多法律名词作出相应的法律界定。比如，何谓产权人？何谓使用人？何谓业主等等，这些法律名词界定不清，往往导致业主委员会设立时，行政意志、行政随意性较大，不能充分体现小区大多数业主的意愿。其次是部分开发商或物业公司有意拖延或设置阻碍。西四环路附近的某房地产项目，最初由开发商推荐了9名业主代表，拟成立业委会，后小区大多数业主发现，其中的2名业主代表在未征得其他7名业主代表同意的情况下，出卖了广大业主的利益，于是群起而攻之。此时，开发商担心他们推荐的候选人落选，遂拖延业委会的成立。同样，顺义区某小区的业主们，自1997年底至今，曾多次要求成立业委会，但均被物业公司及有关部门以各种理由拒绝。

　　这种不正常的现象，实际上真实地反映出当前物业管理极不规范的现实。眼下，许多物业管理公司，从属于房地产开发企业，开发商与物业公司成为变相的“父子兵”，在这种情况下，许多小区的开发商和物业管理公司拖延成立业主委员会的目的就不言自明了。

　　再次是业主自身存在问题。应该说，导致众多小区业主委员会不能成立，开发商及物业公司等有一定的责任，但是作为业主自身也存在一些问题。首先，部分业主自身法律意识淡薄。一部分业主不能明确自己的主人地位和相应的权利，法律意识淡薄，该提出的问题不能提出，该维护的权利不能维护，客观上放纵了物业公司的违约行为及侵权行为。其次，部分业主不愿或没有时间参与物业管理。有的业主缺乏社会责任感，认为担任业主委员会委员既没有报酬，也浪费时间，认为只要不侵犯自己的利益就行，不愿意牵头，认为费力不讨好。第三，少数业主委员会委员贪图名利或被人收买。有个别小区的业主委员会委员，先后被人收买，根本不能代表业主利益，甚至与人串通，无视小区业主利益的损害，当部分业主提出改选时，又因没有相应的法律规定而被拒绝，出现业主不相信业主委员会，业主委员会名存实亡的现象。

　　成立业主委员会存在的“三难”现象，亟待相关部门尽快拿出解决办法，以适应房地产市场飞速发展的需要，切实维护消费者的合法权益。本报记者李霄峰

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