作为一个备受市场关注，又充满争议的人物，邓智仁不断地对北京房地产市场进行预测，比如去年对入住纠纷和商品房降价的预测，这种预测缺乏“数理模型”和科学依据，但是，作为一个给在市场沉浮不定的开发商提供建议的顾问公司的老总，邓对市场的感觉可能来得更直接一些。2002年的北京房地产市场，会出现哪些变化呢？

　　商场开发会成为热点

　　北京在经历了1997年、1998年商场供应过热和商场倒闭年后，邓智仁认为：商业物业尤其是商场的购买力有相当积累；此外，由于郊区化的发展，郊区新建小区增多，而这些地方，还缺少与之配套的商业物业，仅仅底商和商铺是不能满足其需求的；再有，原有不少商场由于设计不合理或规模不够已显得陈旧，由于居住空间、消费行为的变化导致了对新的商业设施包括商场在内的需求。商场的售价虽然不可能达到1994年、1995年的水平，但仍有可观利润。而目前，开发商对商场开发把握不准的是政府的规划和银行的态度。

　　入住纠纷会持续到年底

　　在经历了艰难的购房经历后，北京购房者已开始觉醒并意识到自己的权利。对房屋的品质、对房屋的价值、对购房的过程，购房者已能够进行判断，而由于今年仍然是交房入住的高峰期，所以入住纠纷会持续到年底。邓智仁认为：多数开发商并不是存心欺诈，不少开发商希望盖好房子，而由于各方面的局限，往往产生一个不好的结果。但是，应该看到：北京的开发商正在吸取教训，改变以前的运作模式，力求市场定位准确和公平交易，所以，购房纠纷会逐渐减少。

　　不过，值得指出的是：许多纠纷的产生正是由于一些开发商有暴利心态，在公摊面积、配套设施方面存在一定的欺诈，从而自吞苦果。

　　政府会改善二手房交易环境

　　由于二手房交易不够活跃，对新建商品房的销售促进作用不明显，因此，政府会推行积极的政策，银行也会加大对二手房按揭力度，使二手房的交易更加方便快捷，从而真正起到市场的催化剂的作用。在市场化程度较高的上海、广州，一个有活力的二手房市场对商品房销售带来的积极影响是显而易见的。

　　传媒的竞争将白热化

　　邓智仁认为，专业的地产传媒竞争将白热化，开发商在广告投放方面将更加谨慎，从而一些小型的、专业化不够的传媒将从市场消失。即便是主流媒体，报道也需更客观。市场在进步，媒体也该进步，对楼盘的报道应该更加中立。冯卫平／文

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