□本报记者陆昀

　　去年5月，国务院发出全面加强土地资产管理和土地市场建设的具有纲领性意义的15号文件，建设部随即下发了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》。不久前，北京市土地交易市场正式挂牌，广渠门外东五厂周边的47公顷土地率先在北京市土地交易市场开标，以招标、拍卖的形式公开交易。

　　北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如在挂牌仪式上宣布：北京今后将加强土地收购储备制度，推进土地招标拍卖，建立土地有形市场。

　　北京土地交易市场的出现可谓土地市场的重大变革。土地市场的重新洗牌，将对其“下游”的操作———房地产开发带来哪些影响、其房价的变数如何成为业内外人士关心的一大热点。近日，部分开发商、购房者、房地产界的专家以及政府官员汇集北京晨报，就以上问题展开了热烈的研讨，其中不乏不同观点的碰撞，喜悦、疑问、忧心、信心……反映出目前北京土地市场变革的现实景象。

　　土地市场是房地产源头

　　顾云昌(中房协副会长)：土地市场是房地产市场的源头。以往房地产市场存在的混乱现象、黑箱操作的腐败现象，许多缘于土地市场的不规范。北京房价高，其中有土地炒卖的因素，不承认土地营利空间大是不客观的。土地如果不能炒作，据开发商反映应该能使房价下降1000元-2000元。

　　土地市场改革需要过程

　　史贤英(北京市土地整理储备中心主任)：土地市场改革是房地产市场不可或缺的重要部分。土地市场改革核心问题是总量控制和公开交易。自1992年邓小平南巡起，政府推行土地改革已经有10年之久了，但目前仍面临许多问题，需要一定过程。现在政府需要解决的有三方面问题：一是政府要通过土地招标、拍卖，对原土地转让方，土地获得者和政府三方的利益关系进行合理调整、合理分配；二是要改变多年来延续基建立项的计划经济的管理体制，改变政府在协议出让土地过程中处于只是办理手续的被动地位；三是要改变以往只有原有土地所有者拥有立项权造成的收益分配不合理。北京的特定环境使以往的土地呈现“多渠道放水”，各区城市危改的土地、国企开发公司划拨土地、近郊各区县、各开发区的土地、工业企业结构调整“退二进三”的土地、中央在京单位，包括部队系统的土地以及近郊乡镇属于城市绿化隔离带的土地，六大渠道各寻各的投资伙伴，这种供地方式缺乏公平交易运作体系，致使收益分配不合理。

　　招标拍卖利于规划先行

　　柯焕章(北京市规划院教授)：作为做城市规划工作的，我对土地招标拍卖期待很久了。现在北京有许多不具备开发实力的开发公司和中介商热衷于拿地，靠炒地皮挣钱。CBD里的土地很多都是在私下里倒了二、三年后协议出让的，这种不规范的作法给城市增加了负担，同时，看什么好卖就建什么房子的盲目做法造成城市布局的严重不合理。

　　应该讲，招标、拍卖土地，首先有利于规范先行，使城市的容积率、建筑高度、绿化率、道路交通等都能协调分布，从而满足城市的功能要求。

　　土地资源最佳配置靠市场

　　任志强(华远集团总裁)：土地招标、拍卖是一件好事，但政府不应单纯从土地供应量上考虑土地的招标拍卖。深圳市政府是目前全国土地招标拍卖中做得比较多的，其拍卖的土地仅占该市存量的30%，北京现有6000多万平方米的存量土地，整个房地产市场要通过土地交易市场招标、拍卖来满足土地需求很难。我认为，在没有私有土地和公有土地共存的市场条件下，由于政府既是招标、拍卖方，又是土地出让金的获得方，身兼两个角色，不能平衡原土地转让方，土地获得方和政府这三方面的利益关系，而只有市场才能将三方的利益平衡。

　　现在一宗土地先出让后转让，通常都要10年时间，这一过程是土地资源最佳配置转换过程。通过招标、拍卖的土地，政府规定两年内必须开工，否则没收，发展商失去低进高出的条件，这将出现市场大势好开发商就活了，市场情况坏就死掉的情况，使土地获得者无法规避风险。当前，政府最应该做的是土地招标前的城市规划，减少因规划和法规滞后引发的问题。

　　行政、市场两支杠杆都需要

　　董黎明(北大城市与环境系教授)：利用市场配置资源有优点，但是开发商不会考虑其开发地块对城市的影响及城市的合理规模，也无法考虑土地的总用量。行政与市场杠杆相结合才是最有效的办法。但政府不能又当裁判员，又当运动员，北京几年来土地招标拍卖的失败原因就是行政干预。

　　喜悦忧虑与信心

　　张宝全(安地房地产公司董事长)：现在各开发公司的建设成本基本相同，而在土地成本上却由于拿地途径不同而有较大差异，而市场上房价就低的可能不大，致使房价走高。土地的公开交易，有利于降低开发的综合成本，也可以改变土地方非市场化的价格计算。

　　易晓迪(银信光华房地产公司总经理)：土地公开交易肯定会吸引更多的企业进入北京市场，但目前已存在土地市场，政府公开交易的土地只有高卖才行，而政府的垄断让人担心，希望能有多元化的交易渠道。

　　张民耕(北京银信房地产公司董事长)：土地实行招标拍卖的同时，还应该有相关的细则，如经过土地交易市场公开交易拿到的地块，其规划能否改变？如果改变了有哪些规定等等。

　　潘石屹(北京红石实业公司总经理)：招标拍卖可以避免协议出让中的腐败现象，提高拿地的效率，但关键不要在招标拍卖中再有暗箱操作，给开发企业以信心。

　　     短信发送，浪漫搞笑言语传情