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真是“没有不开张的油盐店”，告示刚贴出不到一分钟，就有二位嘉宾欣然而至，一位是刚刚在南城买房的业主代表吴鸣小姐(以下简称吴)，还有一位来自香港某物业管理公司的严丰先生(以下简称严)。好了，你们大家先行见过，在下准备替各位筛茶了。
(吴)：(冲着大家一抱拳)久仰各位大名，小女子这厢有礼了(哇，真酸，国人何时能改掉这个习惯)。大家称去年为“纠纷年”，这次我想说的是咱北京的物业管理水平确实不怎 样。严先生是香港高级物管专家(瞧这马屁拍的)，能否给我们介绍一下香港的经验。
(严)：不敢，不敢(还比较清醒)。香港物管公司大致可分为三个部分：一是附属于地产发展商的物管公司，如新鸿基、长江实业等，他们是香港最具实力的房商以及物管公司；二是受政府委托进行物管的测量师行；三是独立经营的物管公司。这其中竞争最为激烈的是后两种。
(茶)：打断一下，茶好了，我先给大家筛上。
(吴)：严先生的普通话讲得很好，不知严先生在香港哪家物管公司高就。
(严)：香港华润。
严丰趁着空闲先赶紧啜了口茶。
(吴)：规模怎样。
(不知为什么，吴小姐对此不依不饶。严先生又呷了一口茶叹道)
(严)：真是好茶。华润是香港几家规模较大的物业公司之一，主要管理摘星阁毫宅、中环商厦，还有驻港部队军营等。
(许)：在北京经常发生物业与业主之间的纠纷，在香港是否也经常发生这种现象。
(严)：矛盾是难以避免的，不过在香港不像北京这样突出。香港是法治地区，一切得依法来处理。
(许)：其实北京也是法治地区，但是物业纠纷的种类很多，而物业管理又是最近几年刚刚兴起的行业，因此有的问题规范和条例里没有明确规定，很难把握。
(严)：这个很正常，香港物业的立法在上世纪70年代就开始了，如今已发展得比较完善。与北京单一的物业管理条例不同的是，在香港主要有12个物管条例，涉及到包括物管保安、护卫服务、消防、道路交通、装修噪音和异味等，同时还涉及到刑事、盗窃、侵害人身权利、简易治罪等条例等等。
香港物管中还有一个涉及隐私的个人资料条例。物管公司掌握一定业主的个人资料，物管公司如何运用这些政府赋予的权利，条例在这方面规定了详细的内容。
(张)：这个问题已经引起了政府的重视，一些相关的部门都在抓紧制定相关方面的规章制度。预计今后几年可能会出台许多有关物业方面的规定。
(吴)：严先生，在北京经常发生这样的事情，一些实力较为雄厚的物管公司常不管众业主是否愿意而决定一些事情，如在小区内搞饭馆、超市、娱乐室等，在香港有这种情况吗？
(原来吴小姐特别反感这些，茶博士心中暗叹。)
(严)：这种情况很少，就如刚才所说，香港物业方面的条例比较完善，物业在做出某种决定的同时必须经过业主委员会的同意。不久前，我的一个朋友选好了一处物业，准备开一家酒吧，然而他的愿望却未能实现，原因是物业业主委员会害怕噪音扰民拒绝表决，致使发证部门不敢签字。
(茶)：先暂停一下，你们怎么像审犯人一样，还是先让严先生歇会儿，品品茶再说。
(严)：说实话，北京的茶真好，香港也有许多茶馆，但是味道没有内地的地道。茶博士这“苏州碧螺春”更是清香爽口，唇齿留香。
众人一起点头道好，都称赞是好茶，又赞茶博士茶艺高超。茶博士得意洋洋，又免不了虚伪地谦虚了一番。
(茶)：谢谢大家捧场，鄙人实在愧不敢当。目前人们对于物业的需求主要有两种，一种是居住的需要；一种是投资需要。不过无论是哪种，大家都希望它能增值，这点香港物业是怎样做的呢？
(严)：香港物管公司中的“增值服务”主要体现在两个方面：一是物业全面维修保养计划。一般而言，物管公司都会对物业进行3-5年的长期保养计划，以及年度、月度保养计划。二是家居维修计划，主要体现在房屋内的管线等方面。
(张)：单从这方面上香港的物业管理公司就比北京先进得多，北京有好多小区，刚入住时绿草如茵，花团锦簇，楼房也多姿多彩，但三五年一过，就变得“残绿愁红”，楼身也肮脏不堪，业主本身的素质也有待提高。
(张先生说完拿眼瞟了一下吴鸣。)
(吴鸣似乎很委屈。为了转化一下气氛，许律师又盯上了严丰。)
(许)：严先生，目前北京小区经常发生保安打人的现象，这在香港有类似的事发生吗？
(严)：极少，保安和保镖不一样，香港的保安都必须经过专业的培训。另外香港的索赔额非常高，一旦发生类似的情况，保安所在的保安公司及相关的物业管理公司都要承担连带赔偿。
(许)：作为一名律师我感觉目前在北京，业主和物管公司打官司很难，而且在选择物管公司上也不容易。
(严)：我看是一个渠道的问题。北京业主缺乏一个能和开发商对话的渠道。前两天的业主联盟论坛我去了，其实这是一个很好的渠道，但后来有点乱，没达成什么有用的东西。最后变成了诉苦大会。
(张)：将来物业管理的市场竞争将愈来愈激烈，严先生作为物管行业的专家认为物管公司的发展方向应在哪些方面呢。
(严)：专家不敢说，不过将来的物业管理行业除做好对业主的服务以外还要在两个方面进行竞争，一是环保，二是高科技。
(吴)：您能具体介绍一下吗？
(严)：环保分为硬件和软件两个方面。硬件上要求物业在照明、空调、电力、电梯等方面必须实行节能，软件上的内容就更多了，例如垃圾回收，在香港一般物业都同时设有可回收垃圾桶以及生活垃圾桶。
高科技的概念很广，目前香港主要表现在这几个方面：⒈智能卡系统；⒉网上预订会所；⒊家居智能网系统；⒋宽频上网、智能锁系统；⒌数码系统；⒍网上购物。
(茶)：听严先生对你们的服务介绍这么仔细，在下有一种感觉，就是贵公司想打入内地市场。
(严)：不愧是茶博士(大笑)，我们现在已经涉猎内地市场了，并且已经在一些城市建立了物业分公司。
(张)：香港的物业管理的确领先北京许多，如今进入北京市场让这儿的物管企业会感到很大压力。
(吴)：为了业主们的利益，我们希望能尽快享受到优质的物业服务。
(茶)：竞争难以避免，但目的只有一个，不过我们今天的嘉宾反而有点受冷落反而累坏了香港的严先生。我提议一起举杯，以茶代酒，敬严先生一杯同时祝愿我们的生活更加美好。
众表赞同起立干杯，尽兴而散。
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