中关村写字楼市场因火热的“中关村”概念一路走强，幢幢高耸的写字楼如雨后春笋般拔地而起，各开发商不仅在价位、物业上力图胜人一筹，也在功能及开发理念上做足文章，前段时间类似韦伯豪、新起点的商务公寓一出来就十分抢手，现在即将封顶的青云当代又为这市场增添了几分热闹，这类新兴商务公寓的热销促使不少人思忖：中关村到底需要什么样的写字楼？

　　中小企业需要立足之地

　　被称为中关村养分的中小企业占到中关村企业的80%，但有关资料表明，这数量众多的中小企业却有80%的办公处不在注册地，高昂的楼价是最主要原因。

　　据中关村科技园区管委会近期组织的对中关村写字楼供给状况的调查结果显示：中关村有写字楼共210家左右，总体使用面积近193万多平方米(包括部分酒店式办公用房面积)，其中可售面积16万平方米，再加上在建的130万平方米写字楼，供量其实不少，但大多为售价在1万元以上的高档写字楼，这种价位结构使绝大部分中小企业找不到合适的写字楼。另外，由于中关村寸土寸金，写字楼供不应求，许多并不具备写字楼功能的建筑也用来出租办公，这种地方一般设施不全，更缺乏足够的文化气息。

　　工作在中关村写字楼的白领更希望自己有一个人性化的办公环境。“工作累了能煮杯咖啡，望望远处，加班时能有个地方躺躺，”北大方正的系统工程师赵丰向我描述了他向往的办公环境，“不需要多豪华，但能提供放松的地方。”

　　商务公寓填补市场空白

　　与写字楼相比，商务公寓更趋于人性化，有更低的价位、更多的使用功能；与商住两用楼相比，商务公寓又更强调产品品质、商务用途、商务设施和商务氛围。青云当代的开发商当代城市房地产开发有限公司的策划总监王维俭说：“像青云当代这样的商务公寓首先具备写字楼的所有功能，充分满足业主的办公需求，其次也为他们创造优美环境，提供休闲空间，它是开发者全方位服务理念的产物。”

　　商务公寓大多出现在中关村地区：青云当代，热炒过的韦伯豪、新起点嘉园、智业园、生态商务花园都属这种类型，它们或是写字楼配备适当生活设施，或是住宅具有写字楼概念，其共同特点是价位适中(8000元／平方米左右)，既有办公功能，又不乏人性化设计。如毗邻北三环和中关村大街的青云当代，声称为朝阳期成长型企业度身订做，其设计理念“联想空间，任意组合”满足了不同企业的不同空间要求，楼内没有梁柱遮挡，明亮开阔，住户可根据自身情况任意组合，每三层共拥有一个内庭花园，在办公之余又可享受高品质的休闲生活。

　　中关村中小企业财力有限，租购高档写字楼对于他们来说不太现实，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲。而“商务公寓”恰好解决了成长型中小公司的难题：价格能够被大多企业接受，空间可大可小，设施齐全，充满人文气息，正是这些原因使它受到欢迎。另据资料显示，在5到6年间，中关村成长型企业是写字楼的需求主体，以他们为销售对象的商务公寓形成热销理所当然。

　　交通环境配套设施一个都不能少

　　在采访过程中发现，许多公司对商务公寓的价位和功能都有兴趣，但对周边环境也很有看法，如对中关村的交通现状颇有微词，并指出中关村在大量建造写字楼的同时也要改善交通环境，另外，与客户的交往需要一系列的商务、娱乐服务，虽然有的商务公寓具有这种功能，但选择性有限。

　　中关村的交通问题曾被许多公司报怨，微软公司及新浪的市场销售部迁出中关村就与此有关。笔者曾亲身经历过中关村大街的漫长，一次乘公共汽车从中关园到人民大学站花了40分钟，但也许这一切不再会成为问题，中关村的路网改造正在逐步完成，学院路、成府路、知春路、清华南路已经完成，现在正在做圆明园东路、西路、扩宽远大路、车公庄路、平安大道西延，这些都是为了中关村发展而特意进行改造的，此外，今年下半年五环路的建设，更将使中关村交通拥堵迎刃而解，它的长度将达到20多公里，从八达岭经香山在京原路结束，由此，中关村的东西南北四面将全部贯通。

　　至于娱乐休闲及会展场所，中关村西区的改造可能会给那些企业带来希望。西区经过改造后将建成许多高科技交易展示中心、科研会展中心、银行、商场、俱乐部等公建项目。引用一位被采访业主的话讲：“这些问题的解决会使中关村的写字楼更加物超所值。”

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