面积“缩水”或变大、公摊部分不明晰、公摊面积不公开等引起的购房面积纠纷一直是楼市的焦点，有关面积问题也是北京楼市方方面面争议最大的问题之一。近日，建设部下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。就这一话题北京青年报请来测绘专家、开发商、买房人以及律师等进行见仁见智的探讨。北京青年报在刊发本期嘉宾个人观点的同时，也欢迎您来信或发邮件发表看法。

　　主持人：余美英

　　嘉宾：

　　郭先生：购房人

　　于伟：市国土房管局房地产勘察测绘所所长助理

　　李晶：当代城市花园总经理

　　张在东：锋尚国际公寓(锦绣大地公寓二期)总经理

　　秦兵：隆安律师事务所律师

　　时间：2002年4月13日下午2点至5点

　　地点：北京青年报大楼2001会议室

　　本期嘉宾精彩观点：

　　1、购房合同中只有面积有量化误差指标，加上开发商也说不清面积是怎么算出来的，面积问题自然而然就成了所有买房问题的引爆点。

　　2、计算标准太笼统，计算方法太复杂是引起面积纠纷的最主要原因。

　　3、可以在买房的时候实施双重价格，比如说每建筑平方米价格标7000元，但应该同时标出室内地毯面积价格。

　　4、老百姓买了房后，在屋里拿尺子量一量，看是不是他原来买的面积，其它问题都应由“规定”来纠正。

　　面积纠纷，由什么引起

　　主持人：面积问题由哪些原因引起？

　　郭先生：购房合同里并没有对保安、停车、物业、水、小区环境、会所等问题有量化的指标，而只有面积有明确的量化误差，加上开发商也说不清这误差是怎么产生的，面积是怎么算出来的，面积问题自然而然就成了所有问题的引爆点。

　　于伟：郭先生说得很具有代表性，我们每天接到的投诉电话，多数情形跟郭先生说得雷同。

　　有一次，一位老同志到我们那儿去，说怀疑房子缩水，可聊到最后，他说：“实话跟你说，我们家的房屋质量太差，我找不出退房的理由，只能拿面积说事。”刚才郭先生说得很对，公摊面积只不过是各种矛盾的引子。我觉得老百姓是把很多房屋质量、物业管理等方面的问题放在面积纠纷这个出口发泄出来。

　　李晶：如果政策配套，北京开发商按照套内面积来卖房，老百姓就会非常方便，拿尺子一量就行了。产生房屋面积纠纷的核心问题是老百姓无法度量出房屋面积。

　　张在东：计算标准太笼统，计算方法太复杂，是引起面积纠纷的最主要的原因。

　　说实话，我都不会算这些面积。我当时在销售房子时找了一圈人帮我研究，结果发现，很多东西都是“未尽事宜”，就这么几张纸(相关测量规定)怎么能把房子面积给算准了？按文件规定，搞测绘要有资质，所以理论上算出来的东西应该是准的，但问题是很多实际情况文件里都没有界定清楚。按照这个文件算，你找三个测绘所测绘，结果肯定是三个——文件太笼统，不够细。

　　秦兵：虽然法律对购房面积如何计算有相关规定，但这些规定前后之间多有矛盾，不易执行。此外，开发商有利益驱动，促使其在面积计算上采取某些不正当手段。

　　面积问题的症结是公摊

　　主持人：根据我们的了解，面积问题往往不外乎两个方面：实测面积和预售面积不符；公摊面积不明确，不该公摊的也摊在了购买面积里，这两个问题是不是面积问题的症结所在？

　　郭先生：实际上我觉得真正的症结是公摊面积。如套内建筑面积没有变，房屋总面积却变大了。而公摊面积的增加，第一，不是自己户内的；第二，往后长年累月的物业费、供暖费要跟着交；第三，有公摊就意味着有些配套设施是业主的了，而一个小区里一定还有些公建是开发商的，那么，哪些是我们的？哪些不属于我们？公摊不明的话，这些问题就没有办法界定，界定不清楚的话就牵涉到将来的生活质量。

　　于伟：公摊部位不是一个部门来确认，比如说预售时，是某个处室决定哪些部位可以分摊；竣工后实测，却是由好几个部门共同决定哪些部位能分摊。这样的话，业主想把这个问题弄清楚很难。真正要解决公摊面积的问题，实际上不是测绘技术上的问题，而是政策上的问题。

　　主持人：2000年10月，市国土房管局发文规定：不在本栋楼的配套设施不能公摊、服务多栋楼的配套设施不能分摊。这是不是解决了以往有的开发商多次分摊某些公共设施的问题？

　　郭先生：但又有了新的问题：好多公共设施不可能集中建，不能分摊的最终结果导致会所、物业管理用房等配套设施的产权归开发商。这样带来的新问题是：业主委员会可以招聘物业管理公司，但是物业管理用房是开发商的，聘谁都得租开发商的房，如果开发商开价300万元一年，最终的结果是物业公司永远也换不掉。

　　张在东：我们就曾面临过这类问题。一个小区盖5栋楼，配电室肯定是在一个楼座里解决，而按规定，这个配电室不能分摊。测量人员问我怎么办，我说凡是跟业主说不清楚的就让，最后我们的使用率就让到83%。最大的问题还是会所：按现在的规定，会所不允许分摊，理论上是开发商的，这就意味着如果开发商开20个楼盘的话，就要背上20个小包袱，这将引发越来越深的矛盾。

　　主持人：买房人能不能向测绘单位申请核实公摊面积？

　　于伟：套内面积一般人都能量出来，公摊面积的确认就复杂了。一方面，非专业人士算不出来；另一方面，入住后，可能一部分购房人觉得需要重新测量，而一部分业主认为没有问题，不予配合，公摊面积就没法核实。好多案例，我们去了，结果旁边那家认为自己家没有纠纷根本不让你进，技术数据不充分，分摊系数就没法算，公摊面积就算不出来。

　　按套内面积卖房，难在哪儿

　　主持人：按照购房合同，开发商可按建筑面积、使用面积、套内面积三种方式卖房，而按后两种方式卖房的话公摊问题就可以解决。既然如此，开发商为什么还是愿意选择按建筑面积卖房？

　　张在东：在现有的情况下，如果你跳出来按套内面积卖房你会吃亏，别人猛地一听，你的价钱比别人要高，市场风险就大。

　　于伟：从我搞测绘的经验看，技术上不是一个问题，好多专家也在议论商品房能不能按套内面积卖。但从设计上来说，开发商可能会把楼道等公共部位设计得越来越小，生活环境质量就没法保证了，而实际上我觉得老百姓越来越关心环境。

　　秦兵：完全可以按照使用面积销售、测量和登记。从法律角度上，签订合同是双方自愿的事情，房屋登记部门应当保护双方的这种决定，不应当强行让双方按照建筑面积进行结算。

　　李晶：销售面积实际是受多重监督的：做预售之前会向房地局报公摊原则；实测时，测绘队来量；最后，权属部门制证。我非常同意按照套内面积卖房，但是由于现行的很多规定不配套，产权证还是按照建筑面积来制作，这样，就把好多问题推移到做权证的时候。比如说卖你100平方米，你拿尺子量了确实是100平方米，但是做产权证时房地局仍然会把套内面积折算成建筑面积，给你做的是130平方米，你能接受吗？

　　面积问题，如何解决

　　主持人：目前，应该如何去解决面积问题？

　　于伟：第一个问题就是解决好商品房销售面积的计价问题。能不能按套内面积卖房，这是一种方式；另外一种方式是，在合同里把套内面积、公摊面积，甚至阳台面积都约定清，预售前明示公摊部位，告诉老百姓哪些是公摊面积。

　　第二个问题就是施工过程中的设计变更。由此引起的面积变化确实存在，开发商应该及时地书面通知购房人，并给他退房的选择。第三个问题就是物业管理用房的分摊问题。一定要明确分不分摊、如何分摊以及面积计算方法。第四个问题，从物权的角度把房屋的权利进一步完善。比如说专有所有权，套内建筑面积，购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权，如楼梯、外立面等，无论业主个人还是开发商都不能随便拆改或改变使用性质等。

　　李晶：是的，在签订购房合同的时候，把项目预售时已经过房地局批准的公摊原则明示给业主，把分摊部位告诉业主。至于面积的误差，建设部的文件对建筑面积限定了3%误差，是不是对公摊面积的误差比率也应有个限定？以防止入住时，购房人发现公摊面积变大，而套内面积变小这种“吃亏”的情况。但公摊面积的误差限定在多少合适？大家应该好好摸索。

　　张在东：建筑面积已经没有实际意义了，有关方面应该出台一套详细的规则按套内面积卖房，欧洲很多国家买房子就是买套内面积。要把计划经济延伸过来的文件从根本上彻底改革。

　　郭先生：可以在买房的时候实施双重价格，比如说每建筑平方米价格标着7000元，但应该同时标出合地毯面积多少钱。有了双重价格，开发商就会逐渐地不去挤套内建筑面积了。这也是一种非常简单的方式，开发商便于操作，老百姓便于接受。

　　李晶：在目前这种政策不配套的情况下，寻求一种解决面积问题的出路和办法很难，即便是像郭先生说的实施双重价格，但合同中只能写一个价钱，最后以哪个价格为准？

　　于伟：可以在合同的补充条款约定。

　　秦兵：解决这些问题的根本方法就是立法，把开发商、测量公司、政府的责任都规定清楚，说明白应当按什么面积销售、谁来测量面积、测量不准由谁来承担责任、承担什么样的责任。

　　总结：都是“公摊”惹的祸

　　把房屋买卖过程中和面积相关的方方面面人士找到一块儿，交流之后，才发现，面积问题不仅困扰着购房人，也困扰着开发商和测绘部门。用购房人郭先生的话说是“一天有多少人为了购房面积在那儿闹心”，而这些所谓的面积问题都是“公摊”惹的祸。

　　从谈话中我们可以了解到，目前，有关方面已经意识到了“面积问题”，并一直在努力完善和面积相关的规定。无论是建设部，还是北京市国土资源和房屋管理局，这几年，前前后后，有关商品房销售面积的计算办法，有关公摊面积计算的规定出台了不少，“面积问题”正在向透明迈进。但对老百姓来说，相关政策透明固然重要，但最需要的是，能像买布一样，拿尺子一量就知道尺寸对不对。

　　从这一点上看，政府部门需要做的不仅是完善面积计算办法、公摊原则，还需要从计价方式上彻底改革，早日实施按套或按使用面积卖房。

　　——编者

　　文/本报记者余美英摄影／陈澍一

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