北京商业写字楼市场发源于建国门外、第一使馆区一带，最早开业的是国际大厦，于1985年投入运营。此后，赛特大厦、国贸中心、燕莎中心也陆续落成。有趣的是，在写字楼市场的发展过程中，直到金融街规划之前，京西地区一直都保持“沉默”态度：除万通新世界广场之外，西部的写字楼供应数量几乎为零。而今，国贸中心的落成已经使东三环有了国贸桥，地铁有了国贸站。国贸已不仅仅是一个楼盘的名称，更是一个区域的代称，成为真正的城市中心。而西部，地理位置与国贸相对的城乡贸易中心却没能如此叫响。不仅如此，整个西三环沿线写字楼的发展与东三环比起来也几乎是空白。写字楼市场重心明显“偏东”。

　　西部写字楼供给主要被大单消化

　　追本溯源，其实，西部也不是没有写字楼，只不过，它们发生了形式、使用功能和管理方式上的蜕变：或者是由国家机关、大型企业或金融机构自建自用的办公楼；或者是被大企业整盘买断；还有的成为商业中心，使办公楼部分湮没在商场的背后。

　　也正因如此，西部的写字楼始终是供不应求，价格一直没有太大的波动。1997年亚洲金融风暴让北京写字楼市场受到了重创，然而，同样在1998年西三环航天桥的金玉大厦就几乎没有受什么影响，无论是售价还是租金都处于同期的高水平。不过，即使这样，这个占据了西三环沿线最佳位置的大型综合性楼盘也没能带旺这里的写字楼市场。原因很简单，大单购买带高了价格，却冲淡了人气。

　　东部写字楼早期都是只租不售，这种经营方式来自于国际商业写字楼的经营惯例，适合了大部分外资机构的消费习惯。而且，当时写字楼的售价也相对偏高，对于中小规模的企业来说，在没有金融支持的情况下，分期小额的支付租金要比一次性投入更合算。

　　中小企业的入驻虽然增加了写字楼经营的不稳定性，但中小企业更为活跃，从而增加了写字楼的人气。

　　小面积购买是未来市场的需求主流

　　2000年以前，写字楼市场70%以上的成交量仍然是大单购买。随着市场经济的发展，中小型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大。特别是西部，这里的写字楼供应量本就不大，加上几乎全部以售为主，可供出租的面积就更少，因而西部写字楼的租金始终比较平稳，保持在相对较高的水平。假设一个公司租赁150平方米的办公间，每天每平方米的租金是人民币5元，那么这家公司一年仅房租一项就要支出27万元。假如一栋新上市的写字楼售价在每平方米1万元以下，其总价不过150万元，只相当于6年的租金。这样算下来，当然更多的企业会选择买房办公。

　　从去年以来写字楼市场的成交情况看，大单购买的比例已经大幅下降，中小规模企业的小面积购买渐成市场的需求主流。

　　不过，目前适于这些中小规模企业的中档纯写字楼可选范围并不多，像航天桥西边的新洲商务大厦这样定价不超过1万元的寥若晨星。由于大部分纯写字楼价格都在每平方米12000元左右，甚至更高，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。不过，商务公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问题。市场更需要中等规模的纯写字楼。

　　西三环沿线写字楼长期看涨

　　目前，中关村和金融街的规划都已经完成，在未来的五年里西部将有大量的写字楼上市，供给会比较集中。而西三环沿线却依然沉寂：除新洲商务大厦已经建成入住之外，只有公主坟西的天行健商务中心和正在筹建的北亚华欣国际中心是有效供给，全部加起来总量也不过20万平方米左右。据说商务中心区的形成有一条规律：好的交通地理和人文环境——酒店——写字楼——商业、生活配套设施——环境更好——酒店、写字楼、商业更多。西三环与东三环相比，交通条件不可谓不优；周边高校、部委机关林立，人文环境不可谓不好；香格里拉酒店也是早就在京城扬名的五星级酒店。可以说这里具备了写字楼市场发展的良好条件，然而，这里就是没有大的写字楼供应。所以我们的地铁每天早晨都是从西到东挤满了人，而从东到西却可以令人羡慕的一路坐着。

　　是否能扭转写字楼的“偏心”现象？何时能让沉重的交通压力稍得缓解？我们只能拭目以待了。可以预见的一点是，这里的写字楼5年之内可能都是供不应求，在这里买楼升值是肯定的了。

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