缘何出现买房人还不起贷款的现象

　　北京的住房投资市场到底如何

　　贷款人还不起贷款怎么办

　　国外的小业主如何投资买房

　　买房人如何规避还不起贷款的风险

　　最近，从位于亚运村的某项目传来消息，有几十个买房投资的业主因股市不利、生意不顺利等原因，加上房屋租赁市场回报不足，出现了还不起买房贷款的情况。开发商不得不从银行回购，在扣除各种费用、利息之后，将剩余的房款退给购房人，开发商和买房人为首付款该不该退，应如何结算房款等问题，发生了各种各样的纠纷，买房人和开发商都为此大伤脑筋。

　　据了解，目前，随着北京人贷款买房热情的高涨，还不起贷款的买房人越来越多，尤其是CBD、中关村、亚运村等房价过高、投资前景被看好的热点区域内，很多投资型项目都出现了这样的问题。而值得关注的是，目前，这些热点区域，很多项目的买房人，打算用租金养房还贷款的越来越多。另一方面，因还不起贷款而引起的官司和纠纷也越来越多。

　　缘何出现买房人还不起贷款的现象

　　主持人：“投资”是今年楼市最抢眼的卖点。新城国际、长远天地等被投资者看好的项目不断面世，而就在北京人热衷买房投资的同时，今年已经不止一个楼盘发生了买房人还不起贷款的事。可以说，现在，还不起每月住房贷款已经成了困扰购房人和开发商的新问题。这种现象是怎么产生的？

　　常铮：买了房却出了还不起贷款的问题，究其原因，归根结底一句话：冲动性的购买。这种冲动性购买行为分两种情况，一种是我非常有钱，买了房子，租得出去租不出去、好不好租，我都不在乎；更多的一种是想拿租金还贷款，做投资，但基于自身经验、素质等局限，对市场分析不全面，导致了以租养贷失败。

　　赵波：今天的题材很好，银行早就看到了这个现象。因为从按揭贷款的定义来说，实际上从1996年央行出台的住房贷款的定义是有两次改变的。头一次，按揭贷款的对象是支持经济适用的自住住房的——首先是经济，第二是自住。后来央行的指导意见把定义放宽了，把经济适用和自用这两个字眼取消了，支持购买的是用于居住的商品房。从现在贷款品种看，按揭的设定上，宗旨还是以解决自住住房为主做的。但是近两年，投资人开始出现了。小公司也开始买房，但小公司做不了那么多按揭贷款，这种时候，小公司的领导就往往以个人的名义贷款，就出现了不能按期供房、赖账的问题。

　　邓泽敏：购房后出现还不起贷款的，可能有以下几个原因：1)工作变动，导致收入下降；2)多方投资，战线过长；3)预期收入未能实现(出租收入等)；4)提前还贷未能实现或不能接受银行提前还贷的条件，导致将还款挪做他用，并陷入危机等。

　　北京的住房投资市场到底如何

　　主持人：想用租金来还月供，是很多投资房地产的小业主的想法，目前，北京的房地产投资市场到底如何？

　　舒可心：现在市场上大家热心投资楼盘，这是发展商的宣传误导造成的。首先，北京人的灰色收入特别多，这些钱不能进行再投资，只能消费，而房地产的出现恰恰能给这部分灰色资金一个机会，真正投资房地产并挣到钱的人其实并不多。

　　其次，关于投资的一个收回办法就是租赁，其实开发商“炒来炒去”，主要炒的就是租赁，一个项目到底能不能租出去，租客有两类，一类是在北京打工的人，一类是海外回来的那些外籍人士或者从国外回来的中国人。我们所谈的能有回报的租赁一定是后者，他们能承受的租金就是1000美元左右。把房子租给这些人，才有可能谈回报，而这些人租房，物业管理好与不好，是项目能不能租到好价钱的决定因素。

　　张久红：新城国际这个项目确实投资的客户比较多，他们主要是看好这个位置，看好今后物业的增值。前期做好了以后，后期的物业管理是非常重要的。北京很多的项目到了现房增值的潜力反而变小了，主要是因为后期的物业管理跟不上。

　　葛蕴秋：我们的项目是4月23日开盘的，第一天开盘100多套，结果卖出了40多套。这个项目刚开始时就定位在投资者。

　　现在，北京投资房地产的小业主，使用以租养房的方式获得利润还是主要的方式。要达到这个目的，首先要选择一个比较好的物业。从我的感觉，做投资，首先要找一个商务气氛很浓的地方，现在北京有三个地方有很浓的商务气氛——中关村、CBD、亚运村。二要看你做什么类型的投资，比如舒先生买的公寓是租给外国人或者是有钱的人，一个月可以租到八九千。再有一种回报就是租给办公型的人，我们这个项目的定位是租给中关村成长型的企业。中关村是靠中小企业、成长中的企业起家的，现在这些成长型的企业很多窝在中关村的住宅里办公，这些人有一部分挪到CBD去了，但是大部分人有中关村情结，舍不得离开，却找不到合适的物业。

　　因此我们在做项目时直接把这个楼定义为商务楼，把住的功能削弱为零，基本上都是商业的概念，从硬件上就给投资的客户定位好了。

　　贷款人还不起贷款怎么办

　　赵波：过去贷款都以自住住宅为主，曾经有一段时间，工行和建行两个银行对一个人购买多套、多处住房没有限制。但是现在开始出现个人不按时还款的现象。有没有必要对一个人购买多套住房给予限制呢？现在工行内部是这样定的，办理3套房以上的贷款，就得把你的成数降下来。工商银行内部已经定下来了。

　　另外，现在各个银行之间没有实现联网，信息不能共享。随着按揭业务的发展，银行之间信息联通以后，也会把一个人贷款购买多套房而可能导致还不起贷款的现象给限制住。

　　主持人：如果出现了买房人还不起贷款的情况，银行将如何处理？

　　赵波：只有诉讼。目前，出现这种情况的房子基本是以现房为主。如果是期房阶段，如果是卖得比较好的房子，开发商就把这套房子回购回来；如果项目卖得不好，开发商为了整体的利益，在初期也可能回购，但也不排除私下和购房人达成协议代购房人还款，以此“套贷”，银行就会出现负资产，这属于违约行为，如果这样做，发展商也会吃官司，这是绝对不允许的。

　　国外的小业主如何投资买房

　　主持人：李先生在美国有着投资地产的经验，遇到过相关的麻烦吗？

　　李安渝：在美国，我们买房子，看房子作为投资房，还是作为自己住的房子，分别是很清楚的。

　　自己住的房子实际上没有什么贵不贵的，喜欢就买，是以自己喜欢、小孩子的教育，还有地段、工作方便等等个人因素作为权衡买不买的标准。

　　买房投资就稍微要多想一步了。要看是不是一个好的投资目标，在美国房产投资有两个标准：一是看房屋本身能不能增值，另一个是房子的租金能不能支持你的贷款。在美国，租金跟房价的比例相对比较固定，买了房子后每月的租金能达到总房款的1%，就划算了，就可以投资。另外一点，美国的贷款方式有很多种，你可以根据自己买房的用途决定做什么样的贷款。

　　买房人如何规避还不起贷款的风险

　　张久红：有一些朋友要买我们的房子，我给他们的建议是：第一，要看自己资金的实力，是不是能够供得起这个房子，这个是很重要的，北京很多人不考虑这么多，往往交了首付款，再交几个月的月供，就出现了还不起贷款的问题。作为一个比较成熟的投资人，要在对自己的个人生活不构成一定压力的情况下来投资房地产。而发展商能够做到的就是保证这个物业，从买房人购买那天开始就是保值的，或者今后一段时间是升值的。

　　主持人：现在很多人在做投资回报测算时，没有考虑到支出，租金和租金收入是有差距的，请教舒先生，买房投资还有哪些花费？

　　舒可心：租金只是毛收入，并不是净收入，所以，不要把租金和月供等同起来。因为，你在把房出租的同时，还要交物业管理费、供暖费。除此之外，潜在的税金等都影响租金利润的高低。

　　常铮：根据我的工作经验，如果买房想出租、靠租金来养房的话，大概有以下几方面的内容需要参考。

　　一是区位：投资性的楼盘区位一般会分为城区和城郊。很多买房人认为，只要是在城区就好，应该看到任何东西都有正反两方面，不能片面地从区位来评判楼盘的好坏。

　　二是楼盘特点。很多销售人员往往说这个楼盘适合做投资或适合自住。

　　对于住宅项目来说，这完全是一个幌子，无论是自住还是投资，归根结底这个房子还是要有人来住的，投资也是由租客住，你觉得住得不好的房子，租客也不会来住。

　　三是价位。做投资回报分析，肯定是拿租金除以楼款，楼款是分母，租金一定的情况，分母越小，肯定投资回报率越大，分母越大，投资回报率越小。比如在东三环某个区位，两个楼盘面对面，楼盘的建筑水平都是外销公寓，配套设施都有，一个楼盘卖两万块钱一平方米，一个楼盘卖一万块钱一平方米，大家都会买一万块钱的，不买两万块钱的。但是一万块钱建的房子和两万块钱建的房子质量和配套设施以及服务肯定是不一样的。有可能你买的房子，楼款贵了50万元，但是租金收益平均每个月高1%～2%，三五年就可以把这笔钱收回来了。

　　四是物业管理公司。发展商前期盖这个房子固然重要，但真正体现房子好坏是靠物业管理公司的水平决定的。

　　五是自己兜里有多少钱，就买什么样的房子，办什么样的事情。

　　六是考虑一下自己能不能当好一个业主。对租户的善后服务能不能做，不能太多地借助发展商、社会、中介的力量。

　　-主持人：余美英

　　-嘉宾：

　　　具有投资经验的购房人：舒可心

　　　计划在京置业的美籍华人：李安渝

　　　银行人士：赵波工行北京分行住房信贷部副总经理

　　　律师：邓泽敏北京英岛律师事务所律师

　　　开发商：张久红新城国际总经理

　　葛蕴秋长远天地副总经理

　　　房产投资顾问：常铮

　　-时间：2002年5月11日下午2点至4点30分

　　-地点：北京青年报2309会议室

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