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时间：2002年5月19日14:00时
地点：北京大学百周年世纪讲堂
嘉宾：任志强、潘石屹、张在东、刘洪玉、顾云昌、王前虎、秦兵、舒可心
媒体：CCTV-1、CCTV-2、人民日报、新华社、北京晚报、北京晨报、北京青年报、京华时报、北京日报、北京新闻、北京您早、北京特快、特别关注、今日话题、北京房产报道。(共41家媒体)
主持人：沈冰(CCTV-2，《对话》栏目主持人。)
(根据现场速记稿整理)
主持人：下午好。
让我们欢迎嘉宾入座。先找自己的名字，对号入座。
非常高兴今天邀请到了京城非常几位著名的发展商，还有地产界的其他代表。
在开始之前，我们还是一一来给大家介绍，坐在这位是购房者代表舒可心先生，这边是中国房地产协会的秘书长顾云昌先生。第三位是中国消费者协会投诉事物部的主任王前虎先生。他旁边这位是任志强先生。潘石屹先生。还有一位北京第一个按照套内使用面积卖房的，锋尚国际公寓的总经理张在东先生。
大家欢迎！
今天我们的观众席里有两位特约嘉宾，一位是清华大学房地产协会的所长刘洪玉与先生，还有隆安房地产律师事务所的秦兵先生。其实在座的每一位都非等闲之辈，不论是谁，我相信今天是一个非常热闹非常激烈非常好玩的一下午。
现在先给大家看一个片子，这个是中央电视台《经济半小时》日前对锋尚国际公寓率先在北京按照套内使用面积卖房采集的新闻报道。
(放《经济半小时》短片)
主持人：短片看完了，也给我们提出了新的问题，原来按照建筑面积作为销售依据的情况，大家已经非常熟悉。现在又提出按使用面积来卖房的问题。今天人很多，为了便于我们讨论，这样好不好，先请嘉宾来表个态——支持目前按照建筑面积卖房的坐在靠我这边，认为是反对的，应该按照套内使用面积卖房的坐在另外一边。
请支持按照套内使用面积卖房的嘉宾举手。就您一个人(张在东)？反对的，觉得应该按照建筑面积卖房的。有吗？好，有一位(潘石屹)。也是一位。剩下四位呢？
王前虎：只要是诚实信用的经营，不管是建筑面积还是使用面积我都欢迎。
主持人：您是怎么样的观点？
王前虎：我当然支持按使用面积卖房，建筑面积我也支持。这有一个问题，就是算给老百姓的是不是真正的建筑面积，只要是，我就支持。
主持：您还是原位不动。您怎么样舒先生，您站在那边？
舒：我是购房者，他们是卖房的，我就占在使用面积这一边。
主持：顾先生呢？
顾云昌：面积分几种，一个叫建筑面积，一个叫套内建筑面积，一个叫套内使用面积，我主张套内建筑面积比较适合。
主持人：任先生您还没表态呢？
任志强：我觉得从法律上没有任何差别。面积都不是发展商说了算，政府已经规定好了测算方法或者分摊办法，北京政府说按什么算我们就按什么算。
主持人：张在东先生呢？干吗您这么麻烦，任总都说没差别，您为什么还第一个在北京抛出按套内使用面积卖房的办法来呢？
张在东：我认为有差别。因为我在实践过程当中感觉到，由于面积缩水，产生了大量的问题，面积缩水问题媒体上都报道过。为什么出现这种情况，我想并不一定都是发展商的问题，当然我们不排除有个别的发展商在这问题上做文章，但是对发展商来讲也不想就这个问题发生纠纷，我们做过调查，将近有90%的楼盘业主为面积问题引起过争论纠纷。我这么作的目的就是我不想在卖房问题上像个别的发展商那样，我这么做的目的，一方面就是想在这个问题上跟业主沟通好，第二方面，我想把这个问题更透明，这样卖买双方都不在这方面牵扯精力太多。
顾云昌：2001年比2000年投诉上升了53.0%和53.2%。说明商品房市场增长也非常好。关于面积纠纷大概统计占了了5%到6%，所以张总为什么要按套内面积卖？他的目的也是我要告诉大家的房子面积你可以自己量，这样知情权就保障了。
主持人：果然是跟张先生坐在一块儿。
主持人：潘先生您怎么看这面积问题。
潘先生：现在所有统计是认为房地产发展商有恶劣行为，短斤缺两，有7%的认为这样。我上次在一次研讨会上说，北京有没有面积是错误的，除非要真正的犯罪，把批文给了，然后拿着做文章，我说北京的面积可能缺斤短两，可能缩水。
我说一下一个…花园，这个项目说公摊面积多，实际购房时不是由房地产发展商去测量，是由政府测绘大队去测量，最后业主说你面积不对，这是测量误差，而不是房地产缺斤短两。
有一个案子就是有60多人上诉，叫什么？嘉德..，一审二审所有客户都败诉下来，就觉得政府法律出问题的，实际上我们没有出问题，只不过我觉得媒体的一种误导，实际上这样纠纷就是5%到6%，可是让老百姓担心怕了，说是70%，所以不要把这种问题过分的夸大。
第二个，我为什么反对用使用面积来计量。法律规定三种方式都可以，按建筑面积也可以，按使用面积也可以，这三种都可以。可是我更倾向在北京市场是以期房为主的市场按建筑面积，如果是按照使用面积来进行销售过程必然出现一个问题，因为我们房子是按照建筑面积登记备案的，就你不能像鸵鸟一样只顾自己头不顾自己屁股，因为公摊面积是必须的。
我们看一看过去住的小区，进了大堂空间很高大，进了物资间里装修非常豪华，实际上大堂电梯间会所是房子的一部分，他是一个主题的组成，你如果买菜，你就不能不要根，不要叶子，这些都包括在一起。
我就给房地产提出一个问题，如果没有公共面积，我说你怎么下电梯，没有电梯间，没有楼道，你就得从窗户上跳下去，我们是按照建筑面积销售好，还是按使用面积销售好，这在市场经济中有一个选择，鸵鸟的客户可以选择鸵鸟的发展商，是人的客户可能选择人的发展商。
主持人：张先生您认为您选择了什么客户？
张在东：我认为潘先生偷换概念。只是这种按使用面积的结算方式更清楚更直观，另外会所面积公摊确实是一个问题，商品房销售有一个365号文件，也就是说不为本栋楼服务的，脱离这个栋楼的不能计算公摊面积。
潘石屹：我增加一句话，什么面积该分摊，什么面积不该分摊，我没有关注过这个面积，我知道有政府的测绘大队，有政府的来做这个工作，我缺乏这方面知识，我不用知道，只要测绘大队知道就完了。
主持人：你都不知道，那你怎么指望你客户知道。
潘石屹：就像生产电视机一样，你只要知道电视机怎么使用就可以了。如果这个问题你要细究下来问题就多了，社会分工每一个部门都用管自己部门的事情，什么样的该分摊什么样不该分摊都非常细，只要他盖了章，我和客户认可就可以了，如果我把测绘结果拿过来再盖一个章那是犯罪。
主持人：现在台上已经出现了很不一样的观点，请台下特约评论嘉宾分析一下。
秦兵：建筑面积并不是按公斤来算，如果按建筑面积算，消费者知情权几乎无法行使，没法知道公摊面积大小，但是如果按照使用面积，他买个卷尺自己就可以量出来。
主持人：我们来听听台上嘉宾的意见。
任志强：告诉你，你这尺寸就这个尺寸，我卖房子的时候就不能没有建筑面积，公斤和斤的概念就是告诉他，公摊面积价格已经摊到使用面积里头了，他不是傻瓜，公斤和斤有什么区别，没有任何区别。
秦兵：核实什么成本？
任志强：核实什么成本，你给我定义什么叫使用面积，什么叫建筑面积，你先给我定义一下，这大学教授都在这儿，你现在面积都没有搞懂，你还说呢？
主持人：不要太激动，两位。
任志强：我们要讨论就不要误导老百姓，一定让老百姓知道什么是使用面积，什么是建筑面积。
任志强：建筑面积写的很清楚，使用面积辅助面积加结构要公摊面积，使用面积是什么概念，使用面积不能算墙体，他为什么说套内碱基面积，这包括室内墙体，室内面积墙体宽在什么概念。
主持人：任先生主持人说话了。任总，我想秦先生意思我听明白了。秦先生这样保证一开始概念教的正确。我想刚才秦律师
秦兵：我不是……
主持人：那你希望坐上来吗？我没问题，来可以。好，我们这边挤一挤，不过你上来你得选择你的立场。
秦兵：我选择使用面积。
主持人：如果有什么问题潘先生我希望你第一个冲上去。我希望他们提出一个观点就是现在大家觉得讲建筑面积买房子不知道公摊面积那些公摊给我们？如果要合适，室内使用面积大家知道，但是余下的，
任志强：不遵从发展商，他也不……
主持人：买房不知道。
任志强：买房职能靠国家测量单位，因为测量不是我做的，按什么卖是政府要求这么卖的，他按斤就按斤。
主持人：现在按建筑面积对消费者来说就不好交代了。
任志强：为什么不好交代，所有法律按建筑面积，如果中国法律是按使用面积我们就按使用面积，中国所有法律都有规定，你不能骗老百姓，今天骗老百姓说使用面积，明天告诉说，你要……知情全不但没有，而且被毁灭了。我先告诉你，我归绝不反对按使用面积或者实用面积卖房子，我在香港卖房子都用使用面积房子，香港法律规定很清楚，历来英国法律都如此，他告诉你契约就是合同，怎么测量，建筑商律师和负责设计商承担责任，法律就这么规定的，所以他没有任何问题。中国只有一条很简单规定，……所所以开发商不负任何责任，你法律规定说，按建筑面积卖房子，我就卖建筑面积卖房子，你法律规定说按分摊就按分摊。
舒可心：你不是违法了吗？
任志强：不，我们现在按三种办法卖房子，但是背后没有相应的法律支持，这在于房产正的板间产权证的办理，管理费、物价局管理费时不都是按这个办理，迥双人期的缴纳都是按这个办理，所有的其他法律都全都不是按套内面积算，按建筑面积算。没有审核前。
王前虎：总说了很多话，我的想法是这样的，房子是卖给消费者的，怎么样让消费者买得明白，放心，只要法律没有禁止，我觉得都可以做，法律没有禁止，对不对？可以做。市场欢迎不欢迎，欢迎，为什么不做呢？不需要什么买了29寸点菜，我不需要说明书，只要能用，明明白白清清楚楚，这减少了一系列的事后的争分就纠纷了怀疑，我说法律没有禁止，社会环境的我觉得就可以做。
主持人：我明白，我任先生的问题，我是主持人我先说，第一个问题，潘总第二主持人，刚才任先生提出个重大问题，就是你可以选择按照使用面积来办，但是后面法律并不支持，张先生您怎么来办。
王前虎：我已经说过了，法律没有禁止。
主持人：不过这样就有很多麻烦。我们现在规定是按套内建筑面积算，还不是使用面积计算。
王前虎：建筑面积已经折出来了，我觉得这要就专著一点。
顾云昌：现在卖房起家有三种方式，二手好办，其他的多少钱，就好象卖苹果，一矿多少钱45、50，挺清楚，第二种建筑面积，这里面就有分摊面积的问题，这就是用苹果用称来称，三种套内建筑面积，因为保证套内建筑面积和公共部分的分摊面积，现在问题出在公摊面积怎么算的，老百姓不清楚，为了使大家清楚，干脆套内面积多少，然后经下来分摊面积大家一起算，我说明白了把？我认为最具有说服力的就是套内面积，每套面积多少，建筑面积与套内面积在加上……他讲的使用面积，使用面积是什么？是套内面积的一部分，什么部分呢？除了墙、阳台以外，套内建筑面积包括墙体，包括阳台，现在介绍我想……墙内算不出来，所以实际上我们有法律当然现在还没有法律……所以按照现代来说我们套内面积有法律依据，如果使用面积希望你在加上墙体面积，阳台面积来构成我使用面积。
主持人：张先生使用的办法是不是太麻烦了。
主持人：刘先生(刘洪玉)也上来吧。
张在东：应该讲按套内建筑面积来卖房，已经进步了一大块，而且去年6月份商品房销售管理办法里面很明显规定，可以卖……但它涉及到墙轴线和中心线在这个问题上，消费者问，什么叫轴线什么叫中心线，又是一个专业概念。所以我们按使用面积卖房是法律没有禁止的，有点摸着石头过河，这对消费者来讲最清楚，也不涉及到墙，也不涉及到墙的中心线和轴线，我特别希望政府能够在做法律规定上相应得做一些调整，因为今天卖房子的问题已经变成一个社会问题了，因为面积问题已经产生了大量的纠纷，应该讲，不把这个问题从法律法规上给说清楚，那这个问题我看会越来越严重。
潘石屹：让律师说，律师话还没说完你就抢了。
主持人：谢谢任总先赋予我绝对的权利。请您简单给我们讲一讲套内使用面积与建筑面积计价说忉忉最根本有什么不同。
张在东：包括墙体包括外墙，外墙加中心线轴线，在引起纠纷的时候，中心线和轴线问题上不是专业又说不清了。
主持人：这是测量上问题，那对消费者买房来讲最关心的是什么？
张在东：对消费者来讲已经比建筑面积进了一步，只有测量墙皮……他最直观，他清清楚楚，他到底没吃亏，一目了然。
秦兵：我觉得最关键的问题就是消费者合适合理的成本大大降低，我不能在几分钟之内都能侧出来，但是按照套内使用面积消费者几乎无法核实，就像刚才张总说的墙体厚无法合量。
主持人：我们再问问购房者代表。舒先生。
舒可心：这几位先生经常开这个会，特别放松，我特别紧张，我补偿一下，我想我站起来把主持人拴了，结果这帮人一个个站起来把我拴了，所以我现在站起来再给大家鞠鞠躬。
从表面上确实消费者很容易能看出来房屋的建筑面积和使用面积到底多大，这是对使用面积来说说，你买的时候第一买了使用面积，一看就知道，但是合同里面还有建筑面积，这个建筑面积还是不能测量，另外一点这房子……还有墙体装修买瓷砖，我觉得问题不是这个，我处理了很多纠纷，
主持人：您不是买房子代表，怎么处理纠纷？
舒可心：我是处理纠纷，买时会对卖房的发展商有采集，就是觉得你，这是一种心理状况。张总这个项目他是一个策划，他这个策划的目的在于什么呢？在于减少今后销房当中的矛盾，使得老百姓非常清楚，我跟他签了买了一百平米的面积，我要有一百平米，这种情况确实会有老百姓交房的时候会减少很多问题的产生，但实际上关键并不在而，如果我买他的房子，我知道他这地方一定不会骗我，他有可能骗我建筑面积，我死活还还得告诉我，他不告诉我还不依不饶。所以张总讲了，所谓面积我同意他的观点，改变我们说话要有依据，目前到现在伪职，有哪一个法院或者仲裁机构，或者那一个政府机构确认哪一起案件是确实属于发展商在售房当中是属于面积欺诈或者缩水，我觉得公平的讲要以事实为依据，不能以猜想为依据，我总觉得不要以自己的好恶来作为评判是非的标准。现在问题是希望自己解释政策，希望自己解释法律，发言人说我是……这样政府的法律效率不高，就导致矛盾谁也不……
所以我想用什么办法办。建筑面积还是什么面积都不重视。
主持人：我们来听听我们的刘洪玉，刘先生您还是上来吧，好不好，要不我坐下去算了，看着你们还顺眼一些。您是带着凳子上来。
我们刚才购房代表也发了言了，你怎么评论的。
刘洪玉：刚才大家讨论的很热烈，真心的东西都说出来了。实际上在北京房地产消费者买房子非常不容易，有人跟我说我买一套房子买完以后就变成房产专家了，因此涉及问题太多了，什么东西都要做，怕上当受骗。我感觉到按照建筑面积使用面积，大家一开始的时候说缺斤短两缩水的问实际上我们面积它的交房的时候和一开始的面积有差异，他用什么面积计价没什么关系，因为我们每一种面貌都有定价，他建筑面积怎么算，使用面积怎么算，可销售面积怎么算，可租赁面积怎么算，还有无数的概念，原来我们还有一个……面积没了，实际上因为我们有人就按这些规定去给他们……不管钢斤棒还是加仑也好，还是升了。没有严格的界限。缺斤短两的问题无关。
主持人：你上来就呼噜呼噜。
刘洪玉：不是，实际上缺斤短两还是存在的。
主持人：你们都把自己摘出去消费者怎么办？
刘洪玉：你别着急，我还没有说完呢。再一个按照国家的规定，套内面积或者建筑面积，实际上原来我们习惯建筑面积，套内面积，我们市场当中出现的一些问题，然后为了减少销售环节的争议，使得信息，因为我们在市场上还存在着信息不对称，卖房和买房实际上是不对称的，买房人也不可能比开发商卖房人知道更多。所以怎么让老百姓更轻松知道自己买是什么东西，所以这是一个进步了。按照使用面积来买房，我觉得它的出发点我觉得你看地产面积，我说的是二十平米，你让我买就是二十平米，他就买到了，这是给消费者提供更好更完善的服务的一种办法。因为我们国家从刚开始说了，从开始建项到最后的发产权证，他登载的面积都是建筑面积，就是说我们使用面积是在销售环节上为了让老百姓更清楚知道他买的是什么，让老百姓心里更踏实，这是一种措施。
还有一个，我觉得我们的消费者都关心缺斤短两，开发商怎么，实际上房子是一个很大的商品，因为电视机你比如说我们买电视机的时候，大家就知道多少英寸就可以了，没有称电视机重量是不是少一两，多一两，这不是主要的。卖房也有这样问题，
你到国外看，他关心的是这套房子有没有厨房，我给你讲这个道理，然后在这样的房子下价格是比如十五或者二十万，面积他告诉你这上面是多少面积，但是到底每个平方米的多少是多少，他自己不断地算，他结帐的时候，面积乘完了他是艺术交流，一般我们到超级市场去都可以算清楚，但是你要是到市场去就不一样了，可能一毛钱都不管用，这跟卖商品的特点有关系，比如有时候我们严格的去算一个面积，有的时候很难说清楚。
主持人：您的意思就说不清楚怎么算了，就算了。
刘洪玉：我最后说一句话，老百姓还没有，因为老百姓买房子太累了，交易成本太高了。
主持人：你也不能要求我们专家。
刘洪玉。我们互换房产工作的规范化专业化，就是这个测量多少面积应该是他去做，测量大队现在有点官方色彩，完全按照安全规范来做。
顾云昌：测量大队是独立的。
任志强：是独立的中介机构，性质得说清楚了，你是警察就是警察，你是保安就是保安。
刘洪玉：就是独立的测量第三方。
舒可心：我想这是……
舒可心：因为只有一个测量单位，老百姓想这能放心吗？你只有一个目前环境使得老百姓有一心，还没拿到房子就想到老百姓要害我，是这么情况。
任志强：这就是信誉问题，所以我们建筑部和国家信誉局要认证一批有资格的不在房地产行业的，目的就是给老百姓更多选择，你敢不敢站出来测量，就是北京市一个测量大队我还敢不敢给他测，第二你能不能保证你的客观公正。这是很关键的。
主持人：今天咱们没有政府测量大队的吧？
潘石屹：我认为谈面积，真正测量面积的测量机构现在测量机构一个区里面只有一家，这种方式不对，能不能多成立几家，我给在卖房子之中我给约定我给你约定那家，你也相信我也相信，这是跟发展上有关系，跟客户没多大关系。要一个面积很明确，每一个区，因为规定定了，北京市如果有一百家测量大队。
任志强：北京市有资格的23家。
潘石屹：就让这些人谁都可以去侧，他的信誉好，他公正，另外测量公正误差比较低，我们就选他。第二个问题，对房子是很负责的，我们现在头都没抬起来，总是盯着面积，你抬头一看没空间了，你们为什么选择空间，因为两层高，你按面积来算也是一平米，可是跟两米七的面积是不一样，所以他的空间是品质，作为一个北京房子的价格真正建完的价格设计价格，装修的价值，所占现在35%，剩下65%是他的低端、配套、环境，如果我们只盯着环境头都没抬起来只看面积这只是一个误导。
王前虎：我只有你说这是像鸵鸟买房子。谁去看不看低端周边环境，房子一些公共设施，那都不会不考虑的，除非是一个咱们说不好听的就是弱智，那不可能的。
任志强：为什么说弱智，这就是使用面积，这么多专机使用面积都没说清楚。马总那能算低产面积，使用面积定义是什么，得说清楚，现在没说清楚。我再问，说，如果这房子六边型的，或者圆的，你老百姓量出来的，你得学高等集合，你能算面积面积多少，墙有15公分厚，强和墙之间的趟能算出来的，根本不对，因为卖房的时候，你配套是什么，墙和墙之间的当算不算钱，当然算，但是门框是三菱形的，门得进去，怎么测，按头应，不是给你所有的面积里头消费者协会代表，如果从他的提法看，每年增长，去年增长13%的投诉，去年服务增长5%，平均增长30%，说明投诉减少，按照这个情况来讲当然太好了，投资大大增长，投诉比例比那个低。
所以那就是下降。这是什么就是骗老百姓，我觉得国家法律没有规定目前市场，老百姓买的是什么，老百姓不知道。这么多消费者都在场，我告诉你不管按什么计算，你都不知道怎么买的是什么？便内室你买了多少，配套的管理方式你给了吗？你想想他买的剩下的权利是谁的，企业如果不是你的就不给你服务，你消费者你知道是买的什么，中国法律到目前为止没有规定你买的什么，中国消费者协会保护消费者你根据什么保护，到目前为止哪一个人买房子的人交个土地使用费，那你们为什么不按国家法律交，就是因为没有推，你们去查，所以我买了使用权之后是什么，什么权没有。
舒可心：因为这两天我事比较多，话还是要说回来，消费者说面积是什么，是他买的套内面积，或者是地毯面积，他最后缴纳的是两个，这是消费者说的缩水的问题。我这儿有一个话，大家听听对不对，谁知道消费者真正想购买房屋专有面积，谁都想真正消费者分五专有面积，我是消费者，如果我这么认为，不成熟社会成熟消费者可能会这样想，现在城市客户之所以有这么高的汇报，并不因为他有专署面积，他专署面积绝对不会，我们这个小区更是这样，所以现在我们媒体之间我们需要倡导消费者告诉大家你买房实际上不是卖的地毯面积，你要买，这个房子干吗设这么高，他设计一便他还多一便面积，但是他要的这种感觉，这个面积大概是几十平米，但是这么高，多傻呀，再空间加一层，我敢保证他面积肯……就他们，他房子就每么这个，他上面是孔的，孔不算面积，盖上他去，就算面积，我们买的是公共产品和其他的很多设施，现在老百姓由于社会主义这么长时间，全国的十亿人对全国资产按份共有，而实际上每一个人不对任何一个事情所有权，按照天安门应该是十亿分之一，可是老百姓不能上去摸一下，到底看认为公共的面积我无关，我花钱就花子作作室内面积上，我也想请媒体各位都讲清楚了，教育老百姓买房不是买自己屋里的面积，是买了很多正确允许公摊的面积。
主持人：您口口声声说不跟他坐在一块儿，你实际上在帮他们。
舒可心：我不是帮他们，就是现在没有一家发展商把公摊面积在那儿，这个面积多大告诉消费者，你可以不具体告诉购房者，但是你应该高度重视管委会，管委会代表所有购房人代表购房者来测量这个面积，我们现在工作就是把发展商该公摊的面积公摊出去，告诉那一块是公摊的，哪一块是你们我们的，将来这就是我们的权利，因为有了权利就是出租权和使用权，所以才有收益权，所以今天我这么说是帮着张总，本来张总由于他按使用面积销售，他销售非常好，结果他可能没发现，我还得关注我买的使用面公用面积在那儿，要么公用面积那么重要，将来收房的时候，他的房交房的时候不一定没有面积纠纷，但是他好卖，是因为大多数关注使用面积，他用这种方式去策划。
潘石屹：功用面积他说不知道在什么地方，实际上测绘大队是有的，你要知道这张表，你知道你公摊面积在什么地方。
舒可心：发展商谁都认识，你可以去问问他们。
任志强：国家没有写规定也一定给管委会，其实是老百姓房产证上没写不允许列入公摊面积的，就不等于是公摊面积，既不是发展也商的也是小业主的，或者你约定是谁的。目前这个没分清楚。
舒可心：现在作为一个项目它的有一部分是我们套内面积大家都测的到的，还有一个面积公摊面积，这是测绘表上有还有灰色地带，这个全是政府的，但是他收益权和维护使用权是这个小区，而不是发展商，所以发展商把人房面积出租给小业主，把钱收到自己腰包里这是错的，但是作为真正业主是没法做的，所以真正公共权益就要公共权利的也这来行使，还有另外一块是政府不允许公摊的，但是也不给发展商产权证的面积，那也是小业主的面积。
张在东：现在关于使用面积怎么计算，这是中华人民共和国国家标准有明确规定使用面积怎么计算。刚才我们讲关于什么问题，我们强调并不是说共有产权部分面积就没有了，这涉及到法规的问题，我们多次研究，现行法规还有很空洞的计划色彩在里面，因为目标产权，说天安门也有你一份，对你来讲没有实际意义，他更关心的是在家里的。在社区有意义，比如现在到了你的灰分按讲分摊，没有分摊你的面积那么从理论上来讲就是发展上商的。
舒可心：那不一定。
张在东：我说的都是……我们关于三十六十行的规定，我之所以提出按面积结算，我不是从昨天才提出来的，我们是经过了很长时间的研究，感觉到在矛盾的焦点在使用面积上。
主持人：你觉得用这个方法能彻底解决问题的纠纷吗？
张在东：要想彻底解决做不到，我们也呼吁政府在这方面能相应的法规要配套。
舒可心：减少纠纷一个办法，就是我们媒体，媒体实际上记者们说句实在话，也是比较比较年轻，在买房房产报道上也没有多少经验，所以产生了很多误导，如果原则好了，纠纷也少了，所以我说社会的公道跟媒体决定有关系。我不是说把媒体说的不好。有一些面积上来的问题，应该把事实抓到手，然后再搞发言人发展商，不要因为怀疑就搞发展商，所以张总他们解决了一个特别好的问题，就是解决了小业主怀疑的问题，我按使用面积算，但是还有很多调皮捣蛋的业主怀疑你使用面积不对，因为我是特别管你的人，你要碰到这种业主更麻烦，所以有很多发展商说我不愿意让小区的业主，就是因为我挑剔，所以我觉得参加应该媒体应该清楚，真正现在法院判的公安机关抓的这些违法的全权交易的导致缩水有多少，谁知道，没人知道。
秦兵：我也没听说，今天房地产纠纷比去年增长……
舒可心：这数字不是感觉，还是纠纷，临时诉讼。谁有事上法院。
秦兵：注定消费者败诉，为什么败诉？就是合同中百剥夺了消费者的知情权益。
任志强：张总举着这个本，大家都懂。把这本给你，你会不会按这本懂得怎么测量，你也不懂，消费者也不是专家，你要知道的是文件所有上都讲了，建造面积分担，什么面积怎么解释，你是不是有可能把他都弄清楚了，这就是你知情权，你买不买是你的事，所以哪个消费者……你提问题不答复你，你不问是你的事。
舒可心：你这就是我们消费者的问题，我觉得媒体。在买的时候你一定要找律师，不要以为自己是专家，找律师的合同，就避免受骗的，如果卖……跟发展商签字，还有情况你既然找律师了，应可能在一定程度上还是觉得心里不舒服，觉得受骗，可以告，但是我建议大家，认定，…因为法律在这儿，我们社会是法律社会。
王前虎：这观点不能宣传，我们消费者三年时间为很多消费者解决，只有两件不解决，这个观点不能宣传。…(鼓掌)
舒可心：我说得是……告还是不告，作为消费者一定要听取律师意见，你最后有可能有可能赢或不赢，但会对全国消费者市场会起到一个推动作用，由于政府效率低下和政府政策修改，导致社区六百多户业主三年拿不到房产证，这个诉讼就赢不了，但是诉出去了，就会对被告人市房地产市场，对北京市立法就等于我即便我也会诉，这就要看你要什么，另外我觉得……
主持人：我说一句，我听了半天，我们讲了很多法律上的问题，我突然觉得如果我作为买房跟发展商，销售减免我不觉得现在有什么不舒服，我们中间是不能多了一个房产基金，他就觉得墙这样更好，为什么等到后面要求法律诉讼呢。
任志强：中国为了0.5平方米非得打架，但是他却愿意花多少钱去请律师。如果你没有律师的和约政府不予保护，如果在美国没有经过……买卖一律政府不保护。你买卖不成。
舒可心：我觉得是这样。作为消费者，大家说请到律师，但这个律师是要我们花钱，我们消费者有没有反对都在乖乖给钱，在买房保险第一受理人是银行，也由我们消费者交钱，我们也交了中国的消费者就是最大缺点就是政府要我们钱，但是真正拿出钱请律师来帮我买房，谁都没有请，很多人请我去帮他们不挑房子，但是一提到花钱，肯定不行。我觉得中国消费者不愿意花这律师费，来买一个安心，而且非要抗着价，最后再给消费者找麻烦，集体游行。
主持人：时间到，我们请顾先生，我们这边有一个海外长途，我们跟记者说有一个特别热心的购房者代表刘宏诚，他现在人在加拿大，可是他的跨洋电话已经来了。你是刘先生，我知道你一定在关注我们的论坛，
刘宏诚：对，我知道你们有很多人参加讨论，对他们的观点……
主持人：我们是今天开始的。
刘宏诚：……说是咱们
主持人：没问题。
刘宏诚：法律界人士，大家普遍谈的比较好，……第二点我国法律最近没有法律上没有这个实际意义，但是法规，条例要求合同建立，现在，……第三点按使用面积算，我反对说按使用面积计价……建筑面积，第四点是按…什么面积算不重要，关键是按使用面积可以增加透明度，从买房现在主要是……主席不仅对买房人有利，而且对房地产商同样也有好处，因为中国……第五个，国务院规定说一定要著名面积，……国务院的整个90年支持，买房发展商，最后一点是国内租房是按……，按建筑面积是国外……。其实我觉得这个问题……按使用面积，我觉得增加……老百姓目前，至于说和官方的，老百姓……最大的……
主持人：刘先生我打断。现在有好几位嘉宾在这儿，我想您在网上有看到了，我们大家正在交流。你跟哪位嘉宾交流您来说一下。
主持人：您想问潘先生一个问题，他问按照使用面积卖房使用面积是不是会减少？
主持人：各位嘉宾是我们是开大会，小会咱不要开。
潘石屹：他这个问题如果我们销售房子时按使用面积去销售，就会有一些价值趋向，因为房地产发展商都想赚钱，因为如果说按照使用面积去计量去用单价程的事发话，他就有一个趋势，就尽可能楼道小一点，公共部分小一点，会有这样小区，所以我觉得只是用使用面积来做购房合同结算的依据就有点像瞎子摸像，像是完整的，他还有他楼道，还有公共空间，还有大堂，不能只摸到腿，就是使用面积，这样就会是一个大项，大项的形状不是像腿一样。你们认为的大堂有可能是一层高，有可能是四层高，大堂面积可以大可以小，走廊过道可以高可能窄。
观众：走廊面积我看的见我可以不买。
张：说的对。
观众：我觉得买房是一个交易的过程，这交易的过程越简单越透明越好。就像市场上买苹果，对苹果有多重多轻，我们可以通过称来知道，同时市场上还挂着公平称，这成本是很低的。
主持人：我这儿有两个，第一个，问刘先生，发展上商测量面积和测量队的测的面积为什么会出现误差。
刘洪玉：这里面肯定有误差，因为在图上拿尺子量的，除了简单的原因之外，没有其他的原因，就是技术问题，另外分成两个阶段，另外在施工过程中我们所有房子都是用线较的，它有时候会增加或者出来一点进去一点，或者偏点，这样的。
张在东：存在误差的原因，甚至可以讲是什么样的情况，你找哪一家测绘测都不一样，为什么出现这种情况，就是……不一样，我们现在法律不够成天气，现在我们执行的就是39号文件，在实践过程中很难把所有情况都给概括进去，所以他们有很多情况说不清楚，在这种情况下，作为一家机构他可能按这个理解，也可能按另一个理解，国外也有按建筑面积使用做，也有按使用面积做，但是不是到今天程度是没有问题的，那种测绘都没有问题，问题是我们现在恰恰今天这种情况，产生了很多纠纷，开始我讲到了，我并不是发展商在做手脚，问题是现在确实产生了很多纠纷，造成很多问题，我们就要想一个办法，在今天法制环境下怎么避免纠纷。谢谢。
潘石屹：因为我们谈的问题一定要有事实，刚才消费者协会的领导我就问了一下，因为他了解情况比较多，在全中国因为面积纠纷，我们现在都是面积纠纷非常大的情况，结果是什么结果？实际出来一个纠纷，由中国消费者一调节处理完了，最后的原因是上谕市建设一个建筑工作人员的事物，把建筑面积量错了，这种现象经常出现，出现因为我们现在整个媒体的舆论认为面积纠纷非常多，我们不能虚无飘渺地做，到底全中国范围得实实在在的案例多少是我们想象的，多少是实际发生的，实际发生的案例到底是怎么出现。
王前虎：上谕市有两起是开发商把露台面积分到每户家中。我觉得是这样，我有一个想法，我们在……现在我们说大家关注的面积关注的是什么，关注的是消费者的知情权，根在知情权上，你能够给消费者一个知情权，他知道我在面积上买了踏实就可以了。法律没有禁止的，只要你做，对规范市场，对保障双方权益的，避免今后发生不必要的纠纷有好处，为什么不支持呢？
顾云昌：我是这么想的，锋尚卖的是使用面积，实际上在这背后必然还有套内面积，只不过你增加了使用面积的概念，而且主要是这个概念。卖苹果可以一筐筐卖，你可以称分量，可以论个卖，消费者怀疑你这称不准，怎么办？那你有公平秤，就不存在这个问题。这个概念在卖房子当中，发展商也好，买者也好，都意识到，我使用面积多少，套内建筑面积多少，建筑面积多少，青红皂白告诉大家，实际上你聪明在那里，就是把苹果一个个多少钱告诉你。
刘洪玉：我再说一点，实际上他增加一个概念，然后透明度更大点，这是比较好的一个意义。但是咱们讨论的话题，因为你便捷没有建立清楚，所以他可以跑的很远，甚至连测量技术都是可以讨论一下。
主持人：这些问题都是相关的。
刘洪玉：就是你假设没有可以跑很远。
任志强：建筑面积卖房时也可以买使用面积套内使用面积……实际上那时候还没有法律，现在有法律。首先看必须北京市增加预测面积，就是允许你卖的面积，使用面积建筑面积分摊面积都写清楚，大家都按这个买房子，第二建筑部门到了地面以上，去符测，……这就是知情全，知情权应该是测量单位告诉你的，测量，但是最后拿这个作为依据，而不是开发商告诉你这里应该是多少，应该是多少。
舒可心：开发商拿着这文件不告诉消费者，现在是这个问题，我们现在这个小区到现在我们都没有见到正本的测量报告，两年多了。
任志强。这有最简单的报表，政府测绘以后就把这都报了。
潘石屹：如果你买开发商的房子，他不告诉你预测面积，你可以不买他的房子。
舒可心：这个当然告诉了。
任志强：如果你说建筑面积是四，使用面积是三，无非是先收了四，后收了三，有什么区别呢？成猴子了。我告诉你四的时候，你是有三。
主持人：主持人您觉得目前按建筑面积也能解决纠纷的问题目前的问题。
任：在目前情况下，用……
张：他有点黑，他老讲开发商不好。
任志强：我没举手，这边也没举手那边，你别诬蔑我。
刘宏诚：我刚才通过长途电话发言，可能效果不好，所以文字写出来。
首先谢谢中央电视台对我的邀请，我不能前往非常抱歉，我一直在网上关注会议讨论，相信大家讨论一定很热烈，速记记不过来，我在网上能看到的不多，所以我讲的可能有些嘉宾已讲过，说得不对的地方请多多包涵。
我主要想讲6点：
1。大家一定首先要搞清什么是建筑面积，什么是套内建筑面积，什么是使用面积，什么是实用面积，什么是使用率，什么是实用率。中国官方现行不提实用面积，不提实用率、不提使用率，我们可以把它们放到一边，但我们一定要搞清套内建筑面积不等于使用面积，按使用面积卖房和按套卖房不是一回事。
2。我国现在没有一部法律规定商品房必须按什么面积卖，只有一部法规规定，商品房买卖合同要注明建筑面积和使用面积，这就是国务院的条例。现在合同上不注明使用面积可以说是违规。
3。按使用面积卖房不等于公用面积减少，我反复强调按使用面积计价一定要在合同上同时标明建筑面积。
4。政府制定规定按什么面积卖，最重要的是要考虑什么对房地产市场有利，什么更能被买房人接受。按使用面积卖房增加面积透明度，重拾买房人信心，不仅对买房人有利，对房地产商同样有利，对整个房地产市场发展有利。俗话说：一块臭肉坏一锅汤，别说5%，1%也够呛。尤其是过去面积误差超过3%时，基本上都是建筑面积增加，使用面积减小或不变，一差能差15%；现在面积误差超过3%可以退房了，基本上是建筑面积增加不超过3%，使用面积减小，有那么几个发展商这样干，就不能怪买房人多疑，好事不出门，坏事传万里吗！
5。刚才几位房地产商老总都提到政府让怎么卖就怎么卖，96年国务院规定合同要标明建筑面积和使用面积，北京城建委、规委、计委、物价局发文要求按使用面积计价，为什么一直不执行，就是因为后来接手管理的房地局没有联属，现在是房地局表态的时候了。
6。公房时一直按使用面积计算，现在按建筑面积是学国外，主要是解决物权问题，其实解决这个问题，完全可以分开，合同标明建筑面积解决物权问题，按使用面积计价，增加透明度，减少猜疑，符合国情，中国的老百姓最相信自己，因为我们不能不承认现在社会存在的腐败，拿尺子的手一紧一松就有误差，使用面积老百姓自己能量，房地产商心里没鬼，何必不让买房人自己量得放心些，还能树立自己的口碑。
张在东：我们今天讨论的或者我们今天能做到的，在今天法制环境下，我们只能做到让消费者清清楚楚买到一房子。
主持人：有几位媒体朋友他们向跟两位发展商提一下问题，您认为在实际给房这推行204清可能性有哪些。
任志强：204条基本上欺骗老百姓的。就是欺骗那些不懂行的人，204条根本不可能执行。
潘石屹：我觉得做这个要注重一个他的……说214条，明天我提305条，有什么意义，具体能说明什么问题，是不是合法的，是不是公平的，如果我50条能合理全面，50条就够了，如果204条是废话，那也是不能没有用的，我从来没有看过204条。
舒可心：那别讲了。
张在东：我看过，因为我认为204条在保护购房者权利方面有了详细的规定，其实也是保护了开发商的利益，对如何避免以后的纠纷有非常积极的意义。
主持人：而且准备把其中一部分纳入到其中？
张在东：我准备参照404条，
秦兵：我觉得按使用面积购房现在是大势所趋。
任志强：应该是实用面积。
主持人：真的是太多概念了。
主持人：现在还有20分钟时间我们给现场的媒体朋友。
记者：张总，物业管理怎样按什么面积收费。
张在东：现在这项工作正在进行，因为现在按使用面积售房到现在还不到一个月时间，原来说都是按建筑面积来规定，我不能说原有的就一定永远执行下去，我想以后把这个健全以后，这块应该有一个明确的法律规定，到那时候大家都想通了，现在问题是这块没说清楚，假设我们现在对政府部门对物业费的协调来，如果有更多人来做，我们同样可以按这个来收费。
舒可心：我觉得您现在打算按照使用面积收费得跟政府去讨论，沟通，实际上我个人认为没有这个必要，因为他房屋是卖的，他按照按建筑面积去办证，你不要自己去找麻烦，因为你有建筑面积，除非你想在公摊面积当中隐藏什么，
张在东：我想争取更多的业主意见，我们按他们更愿意的一种形式来做，跟业主的关系会更好。
舒可心：这可以。
张在东：现在按什么面积收费，物业费已经不是次要问题了，一平方一万多块钱，这块说不清楚，所谓发展商这块都说不清楚，必然要产生纠纷。
主持人：顾先生，您刚才讲等于说消费者买房自己提高意识，哪方面意识要提高需要加强。
顾云昌：法律意识，我希望消费者都成为专家，但是消费者应该懂得基本的知识，面积怎么算的，法律上怎么样，不能一点都不懂。
主持人：秦律师，生意怎么样？他们都说提高法律意识，现在找您来做中介或者咨询的。
秦兵：但是全国很大，所以我们目前有15个律师，据说他们的生意比较好，我觉得这就是这个市场，消费者法律意识会越来越好，消费者会在签定合同时会来咨询，在座的各位在签订，比如城建房签定合同的时候，在签订的时候，要寻求律师的帮助，就是律师可以把交易双方的权益总结起来。
记者：我是北京信报的记者，刚才任总一谈到204条的时候说是欺骗老百姓，但是我们了解很多老百姓在签协议的时候会拿204条请律师咨询，那你能具体说一说，为什么认为他是欺骗老百姓呢？
任志强：里头很多东西根本不需要让老百姓知道，让律师知道就行了，律师写多少条那是律师的事情，要让老百姓把204条学会，你还不如让你自己当律师。这是最大的欺骗。首先你不要把自己当成律师，你要学204条干吗，最大欺骗就是要把你变成律师，第二个欺骗……没有说到物权，而是说都是皮毛。你想想他说的生意很好，比较好，他说比较好，我可以告诉你，所有律师在买房的生意上都非常好，好的不得了，本来一个律师、两个律师变成三律师去完成任务，为什么这这确实需要律师来完成任务。
第二不要让老百姓成为专家，我们要让律师成为专家，房地产专家要成为专业的专家，专家的核心是什么？核心是解决中国法律上没有解决的问题的物权问题，如果法律不能把这些问题在实现约定好，就等于没说，比如说这个问题怎么办，律师得把路距问题说清楚，法律上没有规定说清楚，我为什么……所以这些问题如果不解决，老百姓只是买一个本本，你觉得根本东西没有得到。比如像买房子的高度问题，有质量问题，有品质问题，有环境问题，绿地公摊少了，等等问题，我觉得这些问题要律师咨询。在香港有那么多文本，这些东西可能比204条还多，但是他真正每种都是起到了保护消费者的利益，或者说保护了开发商的利益。
任志强：我认为是保护单方面，律师的任务是保护各个交易方，而且尽可能减少交易成本，而不是把所有成本都较大。
主持人：二转手接过他手中的枪。你只能说一句话。
舒可心：我觉得不是让所有老百姓都去熟悉204条，而是告诉大家在签定协议时别……
任志强：那叫咨询报告。
舒可心：这204条首先是告诉老百姓叫他提示、警示作用，其实并没有想让人们读204条都成为专家，说句难听话也是给自己律师事务所做一个广告，我这个律师事务所真是一个专家，能帮助大家解决问题，但是真正签约的时候，这204条不一定能用的上。但是律师不是帮助交易方的，而我请律师是帮我的，开发商请律师是帮助律师忙，所以中国为什么出现银行请的律师业主出钱，这是中国非常怪的，而应该银行请律师应该银行出钱。我觉得……
潘石屹：第二主持人发言，表示不同意。
潘石屹：银行办案实际上每一个小业主办案过程中都要请很多律师，实际上请的律师都是真正为小业主服务，所以为谁服务律师才是关键，并不是谁请的……
舒可心：实际上是为小业主服务的，……
潘石屹：你如果……所以这个服务律师和服务……
任志强：没关系，这个越讨论越远了。
秦兵：204条是我们内部……为什么分开，因为如果消费者请我们律师，一万两万，……我们消费者我们的前提就是说这样看成个人利益和商业利益结合在一起，而且对于自己的利益非常方便。
主持人：关于这个问题离我们今天话题比较远了。媒体朋友也没有关于面积关于提问。
记者提问：我是中国楼市的记者，请问张先生，是不是今天谈到的按使用面积售房，其实是不是购买者按使用面积买房的，他其中包含了公摊，另外我们买的大多数是期房，并不是先房，另外谈到了我们可以看到会所不好或者楼道太窄，我可以不买这房子，但是在买期房时这些看不到了，所以这些问题在买房时不可避免，但是按使用面积售房的时候，将来售房时，他公摊面积怎么公摊，会出现三种趋势，第一误导发展商，他从分摊面积上欺骗消费者，因为消费者可能拿尺子把自己公开面谈量就好不了。
张在东：实际上我这么做的目的，消费者误解我们发展商好象总是骗子，原来我们叫算面积，现在叫量面积，作为分摊还有建筑面积我们在合同里同时标出，我们在服务协议里标了建筑面积套内建筑面积，同时还标了使用面积，关于套得面积和套内使用面积我们请专业机构来测量，但是现在问题老百姓更关心的，我在网上看到很多人买完房子以后，由于分摊面积，最后导致他的使用面积小了，我们这么做的目的就是最后分摊完以后，如果使用面积小了，你可以很理直气壮的清楚的让发展商赔钱，因为我们得写的很清楚了，小于3%我们怎么赔，3%以上我们怎么赔。这样你买到手是你真正要用的房子面积，我们知道公摊面积共有产权问题，但是实际上你更关心的是买到家里的面积吃没吃亏。因此楼在这儿摆着，不会因为我们买了使用面积以后，我们把楼梯缩小了。这是不可能的。
刘宏诚：法律法规不健全，有法不依，执法不严，律师帮助起不到更大作用。
潘石屹：我觉得张总说的是问题的核心，让每一个消费者关心你家的房子到底多少面积自然能算清楚，这是一个不好的趋势，因为我们看到的现状就是人太关心自己家，公共需求，整个大堂这些没有人管，所以我觉得这个房子是一个整体，不是房子自己家里的东西，这是我的观点。
主持人：刚才讲有什么样的消费者就有什么样的消费，有什么样的市场就有什么样的效法。既然张先生推出这种消费方式，就可能市场有这种需求。
潘石屹：这就是我说的鸵鸟的(笑)是什么呢？这市场我只同意一半，顾秘书长说的我只同意一半，实际上作为开发对客户的影响和带动作用是非常多的，如果爱立信不生产手机让我们大家想象，想象不出来，等这个产品退出来的时候，我们消费者就知道该什么用。
潘石屹：我来举一个具体例子，我们住得5号楼，认为是使用率最低的楼，我们有一个担心，因为每个楼有一个庭院，结果三年的时间证明，我们出租情况和住的情况是最好的，因为人们在生活当中需要交往的空间不是需要一个黑色的空间，如果二十个人家，16个人家有这样一个四合院，就是需要有一个交往空间可以提高他居住的质量。
刘洪玉：大家还是要到现场去看一看，感觉什么样。
刘宏诚：只有爱小家的人才能爱国家，不能说关心使用面积，就不关心公共面积，这没有必然关系。
任志强：这和面积没有任何关系。
王前虎：它是计价单位。
任志强：法律上没有这个计价单位。跟面积没有任何关系。
主持人：这次咱就不讨论了。
主持人：任先生，您今天如此激动，是否与当年……华庭家园那样的关系。
任志强：华亭嘉园与我没关系，发生不发生纠纷与我没关系，我在的时候，房管局我们没有任何一点利益，所以老百姓不可能跟我们去打官司，假如打官司老百姓肯定输。
我最主要告诉你们，所有的建筑面积问题我是不同意建设部文件规定的，把建筑问题概念搞清楚了，而现在谈建筑问题就是又恰恰文件搞错了，就是讨论文件到底是什么东西，所以最好我们新闻对这些问题提出，别老误导老百姓，我为什么很激动？就在于我们老骗消费者，就是老想用这个面积那个面积玩百姓。
主持人：我们觉得今天下午还是很好，最后你们也不能白来，你们最想说的一句话，最后一人说一句。好不好？从我这边开始。
舒可心：在面积问题上，我们希望消费者依法行使，出了问题找律师。
顾云昌：诚信为本，规范市场。
潘石屹：今天下午没白来，我开始还以为来给别人做托儿呢，我也是发自内心的把自己想法谈出来，这样讨论很有意义。
刘洪玉：市场随着大家的讨论和争论会不断地进步。我也没有白来。
任志强：国家要按什么办法执行我们就按什么办法执行，执行法律是对消费者最大的保护，如果不依法是对消费者最大的侵害。
王前虎：希望商品房市场建立起一个有高度信誉的依法行事的经济秩序，给消费者一个放心的消费环境。
张在东：在现行条件下，推行这种按使用面积来计价售房的话，对保护买卖双方都是有益的。
秦兵：按使用面积售房是大势所趋，顺其者昌逆其者亡。
主持人：从一开始争论到最后都是一直非常的对立，最后究竟怎么样？只有时间来证明。都需要我们做出我们的努力，感谢大家的光临！
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