对话背景

　　1999年，市政府制定了中关村“三年大变样”的实施方案，今年是“三年大变样”的最后一年，如今的中关村在市政建设、房地产开发以及企业发展等方面变得怎么样了？另一方面，随着中关村建设大幕的拉开，尤其是西区的建设，一方面中关村的房价开始上涨，另一方面写字楼的公寓市场出现了偏中高档的现象，从1999年开始，媒体中陆续出现了“中关村高房价挤走了中关村中小企业”的报道，与此同时，北京中央商务区的提出和实施，社会各界的眼光，也不只盯在中关村了。尤其是去年，随着CBD建设进程的推进，CBD有后来居上之势，微软、新浪等一些国际大公司相继迁出中关村，很多人询问，中关村是不是出了什么问题，什么样的物业形态才能留住中关村的企业？

　　上周，中关村管委会、中关村写字楼商会和本报房地产编辑部，就中关村建设的话题请来中关村管委会的主管领导，企业、学术界专家进行了研讨。

　　主持人：刘素京

　　嘉宾：

　　赵慕兰中关村管委会委员

　　盛洪经济学家

　　杨建平海开房地产股份有限公司总经理

　　刘志硕中关村写字楼商会副会长

　　田东海清华同方房地产公司副总经理

　　林涧万柳新兴房地产公司总经理

　　胡新文联想融科智地开发公司副总经理

　　张寒燕北京成业行房地产经纪有限公司

　　时间：2002年5月19日9:30-11:30

　　地点：翠宫饭店15层翠宫俱乐部

　　本期嘉宾观点

　　1.到明年年底之前，中关村写字楼供给的存量增加比例肯定不会高于新增企业注册的比例，中关村写字楼市场目前供给远远小于需求。这有两层意思，第一指总量，第二指服务水平。

　　2.中关村典型人群喜欢的房子，首先，档次不是高档的，而是有标准的，这个标准第一是交通条件，第二是资讯，第三是配套服务，第四是气氛。

　　3.如果中关村是知识经济的中心区，中关村的核心竞争力毫无疑问是大学和科研院所，微软一个公司的搬迁不值得这么多人去关注，因为清华、北大并没走。

　　4.中关村从总体来看，还是有中关村情结的发展商太多。作为中关村，要吸引国际化公司进来，吸引外面的企业进来，首先要做到的一点是，能不能吸引外面的开发商进来。就这点中关村和CBD相比，活力显然不如CBD。

　　5.作为中关村的建筑要么是住宅，要么是写字楼，难道就没有中间产品吗？

　　6.很多企业的外迁，大家都认为是中关村的楼价高了，我认为并不是房价高得让人忍受不了跑掉了，而是配套的会议中心的问题、道路的问题，更重要的还是居住配套滞后。

　　中关村变得怎么样了

　　主持人：最近三年，中关村在市政建设、房地产开发以及企业发展等方面有很大的发展，具体发生了哪些变化？这些变化给中关村带来什么？

　　赵慕兰：我先把“三年大变样”提法的来历跟大家讲一下。2000年6月8日，李岚清副总理到中关村视察，当时他说借用邓小平对浦东的一句话“一年一个样，三年大变样”，希望中关村也是这样。市纪委、市科委还有管委会、海淀区，在市政府的领导下，制订了三年大变样的实施方案。应该说从1999年6月到今年6月，三年来中关村总的变化确实是前所未有的，概括起来有以下几个方面：

　　第一个变化，中关村园区在全国实施科教兴国战略的地位，并形成了吸引力，这是三年变化中一个非常重要的方面。按照方案，产业发展到今年的年底，应该完成技工贸总收入1600亿元，但是在去年年底已经实现2014亿元。

　　第二个变化，是房地产和基础设施的建设变化，最突出的是从原来滞后的状况到现在大踏步的跟进，这是三年来最突出的变化。这里包括两个内容，一是产业发展建设基地的建设，如中关村西区的改造、清华科技园、北大科技园等12项重点建设项目；二是基础设施的建设，近三年来，园区内改扩建的道路远远超过了三年大变样的实施方案，除了白颐路、学院路、北清路等主干线14条以及快速路目标已经完成外，还有其他支干线，总计是20多条道路，120多公里。另外，铺设电信管线200多公里，天然气管道170公里，热力管线11公里，启动了清河、肖家河污水处理厂、永丰污水处理厂前期建设工作也正在进行。

　　第三个变化是制度创新，有代表性的是《中关村科技园区条例》的颁布实施。

　　第四个变化是中关村国际化的进程比较明显，如留学生、跨国大公司的进入。最后带来的结果，就是整体高新技术产业的发展。

　　应该说，现在中关村园区已经形成了比较好的发展势头。

　　中关村写字楼市场供给小于需求

　　主持人：中关村写字楼供求状况怎样？

　　刘志硕：第一，总量：目前包括写字楼、酒店、商住公寓在内，中关村办公用房一共有193万平方米。其中，日租金每天在5元以上的占30%，3至5元的占25%，3元以下的占40%。当前空置房的总量不到40万平方米，整体的出租率大概是在80%左右的水平。第二，供给状况：预计今年“村内”将有40万平方米的写字楼投入使用，明年大概会有近80万平方米的写字楼投入使用。第三是目前中关村写字楼市场的基本分析：到明年之前，中关村写字楼供给的存量增加比例肯定不会高于新增企业注册的比例。具体的数字是这样的，去年新增企业超过30%，但是去年整个写字楼存量增加不到10%，今年新增企业预计会占到当前企业存量的25%～30%，但今年写字楼存量的增加不到15%。预计到明年，新增企业的增加会跟新增企业写字楼大体相当。目前中关村IT企业有39%的在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米的规模。考虑到物业管理水平的提高，考虑到不断有新的楼盘在开发，我们相信未来在政策区以外的企业会逐渐进入到政策区里来。

　　总的来讲，中关村的写字楼市场目前是供给远远小于需求的市场。这个供给远远小于需求是两个层次，第一个层次是总量，第二个是服务的水平。应该说中关村物业服务的水平有很大的提高空间。在未来，中关村写字楼的需求将出现同步快速增长的局面，预计在5年以后才会达到市场平衡的情况。

　　中关村需要什么样的写字楼

　　主持人：微软搬出中关村曾引起了很多人关注，从这件事看，中关村的企业需要什么样的写字楼？

　　胡新文：随着中关村的变样，国际上大规模的高科技企业都要进入中关村，他们对于写字楼的需求恐怕不仅仅是满足于现有的状况，写字楼的标准要向未来的发展方向靠拢，这也是我们联想融科置地房地产公司进入到房地产行业的启示点和突破口。

　　林涧：中关村的核心内容和竞争力体现在哪里？一开始是“电子一条街”，局限于计算机行业，从简单的贸易到系统集成到研发，后来拓展到信息技术，再拓展到新经济，现在最广义的提法是“知识经济”。如果强调中关村是中国知识经济的中心和人才最集中的地区，东边的CBD就没法和它比了，因为CBD是北京的，而中关村是全国的。如此一来，中关村的核心竞争力毫无疑问是以北大、清华为代表的知名学府。所以，我就不明白为什么微软公司搬走了会引起那么多人的关注。清华、北大并没走，中关村核心竞争力就存在。

　　什么人是最能体现中关村特征的人？调查表明，中关村企业有三个特征：10到50个人的中小型企业占80%；私营股份制企业占80%；技术背景的公司占80%。优秀人才走向中小型企业创业是国际化趋势。这类企业我们称之为中小型、知识型和先导型企业，这是我们理想中的目标客户。这一族人喜欢什么样的写字楼？首先，他们的决策是理性、符合科技标准的，这个标准分别是交通、资讯和服务条件；其次是格调。

　　中关村的建设发展应该注意什么

　　主持人：这三年，中关村取得了很大的发展，但发展的同时还有很多问题值得反思。今后，中关村的建设应该注意什么？写字楼的开发应该注意什么？

　　杨建平：目前，中关村正面临着整装待发的局面，大家如何在这种政府强力支持的条件下，做好自己的事情，我觉得是我们要讨论的主要问题。中关村这个地区最强的和政府最希望发展的是高新技术产业，高新技术产业又分高端、中端和低端。作为高端来讲，中关村能不能吸引高端高科技产业进来，至少现在，国际上的高新技术产业高端公司还没有出现在中关村。那么中端呢？生产型、组装型以及民用型的产品已在北京和中关村竞争的区域也出现了，比如说平谷和顺义。但作为高新技术产业的服务领域，也就是说市场供给和对高新技术产业形成服务的这种群体一直到现在，也没有从中关村这个市场漂移。所以说，我们这些做地产的，做房产的，在这个领域是有先机的，如何为这个地区的产业和人、为政府支持这些地区的产业提供更好的物业服务和提供价值适中的物业，给这些高新技术产业进行服务，这是我们应该考虑的问题。

　　田东海：首先一点就是尽可能少破坏中关村已经既有形成的传统的很深厚的文化区域，即从2000年开始大规模对中关村改造建设之前业已形成的中关村企业成长的环境。比如说，中关村发展大量的写字楼、商务区，必然形成原有居住区的拆迁，而中关村不再发展住宅，大规模的建设必将导致人才的外迁，中关村就会出现一定程度上人才的外流。很多媒体说中小企业走了，我不太以为然，我担心的是中关村大量人才的外迁，这是第一个需要解决的问题。

　　其次，中关村在升级是毋庸置疑的，但是中关村在中国来讲还是有利于中小企业发展的地区。在做中关村大规模改造的同时，一定要兼顾中关村中小企业的发展。创新是唯一的出路。作为中关村写字楼的发展商，有些住宅搞了商住两用，在中关村这么宽松的环境下，为什么不去探讨写字楼的多样化？或者不叫写字楼，我们用一个更本源的概念，对中关村这些高新企业，他们生存或者工作的环境、场所，本身就有很大的创新余地，不单纯是住宅或者是写字楼，难道就没有中间产品，没有其他能够满足多种需求的产品吗？从产品的角度存在一个创新的问题。

　　另外，中关村这个市场要想做活、要想创新，必须解决外部化的问题。从总体来看，还是有中关村情结的发展商太多，外部的企业太少。起码应该形成像CBD一样的气氛，有各种各样的民间资本在做。作为中关村，要吸引国际化公司进来，吸引外面的企业进来，首先要做到一点，能不能吸引外面的开发商进来。无论从政府来讲，还是从企业来讲，都应该思考这个问题，为什么中关村营造了这么好的氛围，为什么外面的开发商不来？

　　再有，大家也都意识到了，加入WTO之后，国外首先是服务先进来，而不见得是资本先进来，从发展商的角度来讲，比如说物业管理，比如说开创多种形式的品牌化的服务。中关村在这点应该适应WTO，在中国刚进入WTO之后的阶段里怎么样导入国际化的服务，也是中关村国际化的一个方面。除了要把房子卖掉，我们是不是在建房子的时候，在管理房子的时候，甚至卖房子的时候，是不是吸引一些国外的人来管理？

　　张寒燕：我们公司在中关村做了8年，有这样几点感受：

　　第一，为什么西方的企业总是抱着很谨慎的态度关注中关村？中关村整个儿的开发过程透明化、政府政策的透明化应该加强。

　　第二，现在的写字楼开发，供应结构是不是合适？我认为需要很好地研究。一个是高端的产品总量及供给批准的时间进程的把握。未来的西区100万平方米及相关部门300万平方米，高端企业培育的速度是不是能跟上写字楼供给的速度？高端写字楼产品怎么样才算高端？怎么样在保证企业利润的同时，保证写字楼使用的完整实现？这是我们需要特别研究的问题，而不是无限制地提高质量。中小企业的多样化中档的办公环境的营造，也是需要开发商多予重视的。另外从开发商获得商品利益的角度出发，应该做什么样的产品？这也是开发商注重研究的问题。反过来，这些对于政府来说也需要研究，比如说我们在一级开发的时候有很多东西要进行规划定位，其实很多开发商都意识到，真正最省钱的、最能获得效益的工作是在规划前期。现在中关村搞一级开发、二级开发这样的两级开发来运作房地产开发，我希望政府重视在一级开发的前端应该加入市场研究，尤其是区域性的市场研究，它应该跟交通、市政、城市规划结合起来研究。

　　第三，在写字楼的问题上，我认为应该和居住联合在一起。很多企业的外迁，大家都认为是中关村的楼价高了，我认为并不是房价高得让人忍受不了跑掉了，而是配套的会议中心的问题、道路的问题，更重要的问题是居住的问题。

　　赵慕兰：现在大家都认可中关村对物业的需求，是根据企业发展的多样化提出来的，因为企业发展是多样的，大中小企业有不同的档次，所以对物业的要求也是多样化的，这个多样化的需求值得开发商好好琢磨。我觉得高中档割据的形成以及各自的比例，不是政府规划出来的，而是市场上所有的开发商根据需求和各自的情况做出的决策汇集而成的。如果说高明一点的开发商多一些，可能市场格局好一些，但是如果不太聪明的话，可能就会造出一些卖不好的楼。政府可以通过功能性规划、通过信息引导开发商，这也是写字楼商会未来要做的事情之一。

　　中关村的功能在由创业园向商业中心转折

　　主持人：盛洪教授是研究转型经济的，能不能从转型经济的角度谈谈对中关村这几年建设发展的看法？

　　盛洪：我觉得CBD的出现是一件好事，对中关村形成了竞争，竞争带来了压力。我在想的问题是，其实中关村的功能面临着战略性的转折：

　　第一，一个地区的经济发展也好，科技发展也好，既然要繁荣，就要有企业进入，但是它必然会带来一些负面的影响，比如说地价升高、交通拥挤、企业迁出等等，这个在硅谷也有报告。第二，中关村经过这几年的发展，已经特别靠近城市中心区，所以从某种意义上来讲，这个地区的用途会发生很大变化，不再适合中小企业在这里搞个创业、搞技术创新，而成为为市场提供服务的商业中心，而商业中心的地价是非常高的，中小企业是承担不起的，新创业的企业必定会大量跑到五环上。

　　我的感觉是我们要认真正视中关村功能在发生某些变化，我们的高科技人才的交通手段在发生某些变化，这需要重新考虑，战略性的考虑中关村的地理位置是非常重要的因素。

　　中关村的发展前景是非常光明灿烂的，但是我们必须要认识到战略上的转折，中关村总体功能的分布都要有这方面的考虑。余美英

　　     短信发送，浪漫搞笑言语传情