北京有近一半的家庭年收入在10万元以下，这预示着北京低价位商品房潜藏着巨大的市场需求量；购房者选择余地的加大，导致购房计划表现出多元化特征；地段、环境、价格成为购房者的主要关注要素；两居室、三居室的需求比例超过80%；多层带电梯板式建筑将成为市场新流行。北京红石行房地产经纪有限公司日前在北京19个写字楼与大型商场对北京市民的购房需求进行的市场调查，为北京的房地产市场勾画出上述市场特征。

　　居住特征绝对城市化

　　调查分析显示，被访问者的居住特征表现为城市化程度占绝对优势，被访问者集中分布在朝阳区(33%)、西城区(18%)、海淀区(16%)和东城区(10%)，郊区及外埠所占比例极少。

　　三口之家已经成为城市最核心家庭结构，比例为49%，其他结构特征比例相差无几，依次分别为两口家庭22%、三口以上家庭18%、独身11%。家庭结构直接影响到房地产产品设计(如户型、配套等)，是项目市场定位的重要参照依据。

　　购房群体日趋年轻化，30岁以下和30-40岁所占比例超过60%，分别为35%、32%；40-50岁和50岁以上所占比例相差无几，分别为18%、15%。年龄特征是决定产品风格特性的重要参数，建筑风格的取舍需更多地考虑日趋年轻化的购房群体特征。

　　10万元以下的家庭年收入占绝对优势，低收入特征明显。其中，家庭年收入以5万-10万元比例最高，为45%，其余依次为5万元以下40%、10万-30万元12%、30万-50万元2%、50万元以上1%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场的巨大需求量。

　　行业与职业特征相对分散，体现出多样化与差异化特征。工作单位性质以国企比例最高，为20.7%，股份公司、服务业、金融证券、IT行业相对接近，比例分别为14.2%、11%、9.5%、7.9%。

　　潜在购房需求呈旺盛趋势。从被访问者现住房属性的调查结果分析，45%的被访问者自己拥有住房，与父母同住及租房比例相当，分别为27%、25%，后两部分群体是今后潜在的市场需求，而第一部分群体尚存在一部分二次置业的愿望，同样是一种潜在的市场需求。

　　更加关注环境和价位

　　更多的被访问者选择1-2年内购房，比例为38%，其次为一年内购房比例为24%，2-3年内购房比例为22%，选择3年以后购房比例为16%。近年来，随着新盘的频频面世，市场选择机会增大，购房者的选择余地也随之加大，导致购房计划表现出多元化特征。

　　地段、环境、价格成为购房者主要关注要素，比例分别为50.3%、23.6%、10.6%。在历次市场调查中，位置与价格始终是购房者最关注的因素，而环境并不是购房者最关注的因素，本次市场调查结果显示，被调查者对环境的关注程度有明显提升，间接反映出消费者环境、健康意识的加强；对户型的关注排在第四位，比例为5.1%，智能化设施、物业管理等因素对购房者影响不大。

　　低价位住宅市场前景广阔。对价格的接受程度集中在6000元／m 2以下，比例超过90%，其中4000-5000元／m 2所占比例最高，为42%，其次为4000元／m 2(36%)、5000-6000元／m 2(15%)。

　　两居室、三居室是需求主力户型，比例超过80%，其中二居室比例为43%，三居室比例为45%；对一居室、四居室及四居以上的户型需求极少，分别为4%、6%、2%。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制了客户的购买需求。

　　对板式建筑情有独钟，多层带电梯板式建筑将成为市场新流行。对楼体建筑形式的选择，被调查者首选小高层板楼，比例为50%，其次为多层带电梯板楼，比例为26%，高层塔楼18%、不带电梯的多层楼7%，超低层建筑形式(别墅及TOW NH OUSE)仅为4%。

　　购房目的以自住为主，比例为90%。因此，解决居住问题在今后一定时期内仍是购房者最主要的需求目的。投资和商住各占6%和3%。

　　对区域的选择表现出对价格、地理位置及今后升值潜力的关注。以方位为比较参数，被访问者购房区域首选东部地区为最多，比例为48%，其中对东三环的选择最集中，比例占到一半，为24%；对西部、北部的选择比例相当，分别为19%、18%；南部、市中心、郊区的选择比例明显低弱。以环路为比较参数，选择三环的比例最大，为46%，其次为四环路25%、二环路22%、市中心6%、郊区1%。

　　在本次问卷调查中，对别墅的需求提问，有405人选择了放弃，从一个侧面反映出大众群体对别墅需求的长远期特征。香山地区成为第一别墅需求目标，比例为46%，亚北地区、潮白河地区、温榆河地区的需求比例相当，分别为17%、15%、14%。对香山地区的别墅情缘更多地源自位置优越、交通便利(与城市中心区的连接)、环境景观与文化底蕴深厚、上风上水等综合因素。

　　综合配套要求提高

　　对会所的需求已成为购房者重要的因素之一，比例超过50%。市政集中供暖仍成为购房者最希望的供暖方式，比例为46%，分户式取暖方式正在被消费者接受，比例仅次于市政集中供暖，为44%，其中分户式中央空调需求比例为23%，分户式燃气壁挂炉需求比例为21%。从需求趋势分析，分户式取暖方式将成为市场需求主流。

　　不需要特别的风格，舒适优美即可是被访问者的第一选择，比例为31%，欧式园林风格与中式园林风格的选择比例平分秋色，各占28%，其中，对北方庭院风格的选择略高于对江南园林风格的选择，比例分别为16%、12%。并不刻意追求园林风格是大众群体对环境景观的突出需求特征。

　　选择聘请专业的物业管理公司及以公开招标的方式确定物业管理公司是被访问者集中的选择，比例分别为47%、39%，对物业管理公司的需求结论表现出购房者的市场成熟程度正在逐渐提升。

　　报纸广告是购房者最大的信息来源渠道，比例高达71%。在媒体多元化的今天，报纸广告仍以其巨大的读者覆盖率及最具房地产广告传播的优势被消费者认同；电视广告以11%的比例位居第二，网络广告占6%，这一市场信息值得关注。陈雪根

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