今年初，市建委提出“取消毛坯房，新建商品房要一次装修到位”，并在此后出台了有关精装修房标准的征求意见稿。本周，建设部住宅产业化促进中心公布了商品住宅装修一次到位实施细则。

　　政府在提倡市场提供精装修房，开发商也在努力以各种形式做好精装修房，越来越多的买房人开始倾向买精装修房。但目前，精装修房在交房时引发的各种矛盾也越来越多。有人说这是因为装修离老百姓最近，买房人不需要专业知识就能找到许多不如意的地方。这是不是目前精装修项目矛盾多的原因？

　　我们请几位业内外人士见仁见智地发表观点。

　　嘉宾观点

　　1.发展商事先没同购房人约定清楚装修材料的标准而引起的纠纷占30%至40%。

　　2.客户入住后，发现自己家的精装修尽管用了很好的材料，但是设计已不符合审美潮流，就有可能成为纠纷的“引子”。

　　3.目前精装修房要做到让买房人不投诉是不可能的，原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有持证上岗，手工干的活儿没法保证质量。

　　4.菜单式装修应该引入汽车行业的菜单化选择，比如说买桑塔纳，就只能在桑塔纳车的范围内进行选择，而不能选择奔驰的配件。

　　5.装修质量问题，应该从系统上解决，什么样的活儿，由什么样资质的队伍做。

　　精装修房入住纠纷因何而起

　　主持人：政府在提倡卖精装修房，开发商也在尝试各种办法做精装修，越来越多的买房人开始青睐精装修房，但精装修房入住时的纠纷却在增多，这些纠纷是什么原因造成的？

　　李洪：购房合同中的装修标准太笼统，不明确，“高级地砖”、“进口洁具”等，即便是写了品牌的，也没有写清型号，而同一种品牌有各种不同档次的产品，比如同是科勒洁具，市场上有1000多元的型号也有3000多元的型号，开发商给我的是哪种，如果不标明很容易让买房人产生高的期望值；样板间不是实物样板间，在售楼处搭建的样板间卫生间内可能没有管道，但收房时，买房人发现因为要把管道包起来，卫生间小了很多，纠纷自然就出现了。

　　魏建军：从华澳中心到紫竹花园到国展，我们公司到目前为止已经向买房人交了5个精装修楼盘。从我做这5个楼盘的经验看，引发精装修纠纷的原因一般不外四类：第一类是发展商事先没跟购房人约定清楚材料的标准。据我调查，这方面引起的精装修纠纷占30%至40%。

　　第二类是施工质量的问题，这类精装修纠纷约占60%左右。因为有了前几个精装修楼盘的运作经验，做国展家园时，我曾雄心勃勃想搞一个无投诉的项目，从工期的安排、材料把关以及装修公司的选择上都做到了优中选优，但我最后发现，目前精装修房要做到让买房人不投诉是不可能的，因为是装修行业没有施工技术标准和技术验收标准，装修工人没有持证上岗，手工干的活没法保证质量。

　　主持人：你们跟装修公司签合同的时候，有没有对质量做要求？

　　魏建军：有，但是没有用。等交房后出了问题，我们只能对装修公司采取经济制裁，给客户赔钱。但这又有什么用？我失掉了客户对我的信任，给客户带来的不仅是添堵，还有麻烦。

　　第三类是装修工程和其他配套配合不好引起的问题。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并完成了调试，但装修工人在铺地板的时候把宽带给砸断了，诸如此类的问题不少。

　　第四类，就是属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有一个客户对我们的清漆木地板不满意，认为“木地板的花纹不一致”，而这是由木材的自然色差引起的。

　　主持人：工期安排太紧，是不是也是精装修质量无法保证的一个原因？

　　魏建军：缺少经验的开发商容易犯你提到的问题。但现在即便是工期安排合理，由于装修行业的不规范、没有形成专业化、规模化施工，本来合理的工期也会受影响。比如说，大楼主体完工后，装修应该从户内到公共部分，从顶层往下施工，几个队伍分工同时作业，并且越做越有经验越熟练，但实际上，装修公司做不到这点，往往是一个队伍包几层，既影响了工期，也造成同一楼内，每套房子的装修质量不同。

　　赵健：之所以出现一些纠纷，除魏总说到的原因外，可能还由于开发商的审美不够超前——客户入住后，如果发现自己家的精装修尽管用了很好的材料，但是设计已不符合现在的审美潮流，这就可能成为纠纷的“引子”。

　　孙克放：1999年建设部提出新建商品住宅一次装修到位后，北京并没有具体的文件支持它，相比之下，上海住宅局出台了很多细则，提出五年之后全部消灭毛坯房。北京市的有关管理部门在这个问题上没有力度，开发商就很难做好。

　　什么样的房子算是“精装修房”

　　主持人：现在，买房人对精装修的理解不同，有人觉得“提着行李就能入住”的成品房才算是精装修房，有人觉得室内除活动的家具外，都装修完了的房才是精装修房，怎么看这些观点？

　　孙克放：建设部住宅产业促进中心最近编写的精装修细则里明确规定，精装修房首先是指新建城镇商品住宅中的集合住宅，而不是别墅或联排别墅这样的产品；装修一次到位，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

　　李爽：在孙处长所说的基础之上，做到什么程度才是“精装修”，是不是提着行李就能入住，开发商可以根据市场自己决定。

　　主持人：有的“精装修”项目，卖房时同买房人签订的合同却是毛坯房，让买房人在收房时再跟装修公司签精装修合同，这样的项目算不算精装修房？

　　孙克放：不算。精装修房的第一负责人是开发商，出了问题，责任人是开发商而不是装修公司。

　　“精装修房”好在哪儿

　　主持人：越来越多的买房人认可精装修房，精装修房好在哪儿？

　　李爽：毛坯房是半成品，精装修房是成品房。精装修房是成熟发展商和成熟客户共同的选择，因为：第一，购买人不可能每个人都是工程、装修材料方面的专家；第二，买房人不见得有时间监督装修工程；第三，从装修费用看，发展商批量采购装修材料、施工比买房人自己购买材料、请施工队要便宜很多；第四，精装修房，尤其是菜单式的装修，对开发商来说是个很庞大的工程，但是也很容易产生纠纷，所以能做精装修的开发商一定是有责任心的开发商。

　　至于有人提出精装修房不利于买房人张扬个性这个问题，我们可以提供基本装修，购房人可以通过家具、灯具等装饰来体现自己的个性，。

　　魏建军：尽管前面说了很多问题，但相比自家请装修队伍装修，精装修房的质量还是有保证的，毕竟是由专业人士监管。

　　“精装修房”有几种做法

　　主持人：现在商品房精装修有几种做法？

　　孙克放：第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料，这是最初级的一种做法；第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房。第三种是菜单式，购房人只能在菜单内挑选，以便开发商集体采购并施工。

　　魏建军：菜单式装修应该引入汽车行业的菜单化选择，比如说我买桑塔纳，就只能在桑塔纳车的范围内进行选择，而不能选择奔驰的配件。

　　精装修是不是“开发商对购房人的最后一次盘剥”

　　主持人：最近有媒体撰文，认为精装修是“开发商对购房人的最后一次盘剥”，各位怎么看这个问题？

　　赵健：开发商做精装修不是噱头，而是上一个更高的竞争台阶，是市场竞争的一个趋势。因此不会在这个问题上对业主进行利润的盘剥。

　　魏建军：实际上所有的开发商都不愿意做精装修的房子。我最早做精装修房，不是我有那么高的觉悟，而是被逼的——因为外销公寓的公共部分必须做精装修，而如果各家一施工，公共部分的装修就全完了。

　　精装修房如何让买房人满意？

　　魏建军：最需要解决的是装修行业中的技术标准和规范问题。建筑行业中的电焊工、架子工、钢筋工都是持证上岗的，装饰公司不是这样，什么都不是就上岗了，我相信修奔驰车和桑塔纳车的工人是不一样的，国家应该对此有一个要求，什么样档次和价钱的瓷砖，应该由什么样技术资质的人来铺，以此来保证工程质量。又如施工规范，建筑公司要把一个电源盒子从墙这边移到那边，就有操作规范，必须先在墙上埋暗管，电线从暗管里走，但是装饰公司干就不一样了，在墙上挖一槽，塞进电线，刮上腻子就完事。移完后表面看起来是一样的，但安全等级是不一样的。

　　其次，尽量做到工业化生产，减少手工操作，现场尽可能地避免用刨子、锯子等，门、柜尽量在工厂内做好并刷完漆。

　　总之，要解决装修质量问题，应该从系统上解决，什么样的活儿，由什么样资质的队伍做，只有这样才能从根本上解决问题。

　　主持人：精装修房验收有没有标准？

　　魏建军：现在执行的是建筑的规范。其中参照的一些老规范，检测方法还在实行“目测”、“手摸”等感觉上，而不是一个量化的标准。

　　孙克放：精装修房要解决的问题，第一，是样板间。现在大多数样板间是个性化设计出来的，很多东西在交房时并没有。按建设部新近出的规定，样板间必须在楼内做，而且老百姓买到的房子，应该跟它一样。第二，建筑设计和室内装修设计一体化。通常装修公司是在后期进入的，有些煤气管道不能包，这是装修和建筑设计之间的矛盾，这些问题应该解决在设计之前，装修公司要提前介入。第三，要重视建筑的“模块标准”，如美国，厨房角的瓷砖不用切，厂家就有按这个标准制定的。“模块标准”涉及到建筑行业、化工行业，涉及到所有参与配件的单位。

　　赵健：大家可能都有这样的经历：到谁家串门，看他们家的装修就大体能知道他的房是什么时候装修的，如一看榉木，就知道是上世纪八九十年代的风格；樱桃木则是现在的风格。这说明，在目前装修还是有明显的时代痕迹、潮流概念的。我个人认为，开发商应该更多地重视共性之外个性化的东西，以合适的方式给大家一个个性的选择，这样的话，业主的投诉可能会少一些。

　　李爽：要让买房人满意，开发商在卖房的时候，一定要把该明确的东西在合同中明确；如果有变更，应书面通知买房人。另外，在一定价格范围内，尽量做到实惠。

　　-文/余美英摄影/陈澍一

　　-主持人：余美英

　　-嘉宾：

　　购房人：李洪

　　政府部门：建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长　孙克放

　　开发商：国展家园董事长　魏建军

　　　　　　亚运新新家园总经理　赵健

　　　　　　京贸国际公寓副总经理　李爽

　　-时间：6月9日14:00至16:30

　　-地点：北京青年报大厦2214会议室

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