就“北京该不该有富人区”这个大的论题，参会者分成了正反两方，正方持肯定态度，反方表示否定。双方人员构成如下：

　　正方：

　　任志强(新华远老总)、张宝全(安地房地产开发公司老总)、王征(荣丰2008老总)、舒可心(北京楼市明星业主、“票友专家”)

　　反方：

　　徐家力(隆安律师事务所律师、法学博士后)、潘石屹(SOHO现代城老总)、陈旭(隆安律师事务所律师)、秦兵(隆安律师事务所律师，“204条”的始作俑者)

　　主持人：

　　朱晓丹(新北京楼市主编)

　　其中，任志强是立场坚定的正方，徐家力是不屈不挠的“反派”，其他诸人则很善于聆听他人的观点，并不断修正自己的看法，在不同的问题上表现出不同的立场，使争论起伏跌宕，精彩纷呈。论战主题：

　　北京该不该有“富人区”？只有鲜明准确地阐述出自己的观点，才能在辩论中占领先机，双方辩手都很明白这个道理，纷纷旗帜鲜明地表明自己的观点。正方——

　　任志强：富人区的出现，对北京而言只是时间问题

　　过去搞平均主义，不允许富，也就没什么富人区，后来国家允许一部分人先富起来，这才开始有富人。

　　社会制度和经济制度允许了，必然结果就是拉开穷富差距，富人区的出现，对北京而言只是时间问题。

　　只要是市场经济，就有竞争，市场竞争的自然结果是钱所不能扭转的。政府也不能强硬地把穷人富人搁在一起，如果一个区域穷人占多数，富人会离开，富人占多数，穷人也会离开，比如富人区的学校，穷人的孩子上不起，自然的结果是离开，这不是政府或发展商能控制的。

　　美国、新加坡政府都试图把穷人富人放在同一社区，以减少隔膜和矛盾，结果都失败了。

　　舒可心：北京一定会有富人区，至少是富人社区

　　我个人认为，北京一定会有富人区，至少是富人社区。

　　随着经济的发展，自然形成的、以资产和收入为主要区分手段的不同社区，将出现在北京。平民区，中产阶层社区，富人区将会产生。

　　优秀的物业管理制度和管理企业，以及相应的资产管理制度和企业，也将导致社会对消费的引导，对形成富人区也将起到推波助澜的作用。富人区的产生不是发展商和政府所左右的?也不是发展商主观开发出来的?而是自然形成的。

　　王征：北京应该有富人区

　　北京应该有富人区。如果中国继续走市场经济的路，中国政策继续鼓励一部分人先富起来，北京肯定会出现富人区。只要是市场经济国家，回避不了富人区，穷人区，穷富肯定要分开。

　　张宝全：北京不会有富人区

　　富人概念是穷人的理解，对财富和富人的认识和居住形态、消费形态有关，寻找富人是错误的。

　　微软7个星期发展起来，也可能7个星期完蛋，现代社会不是产生贵族的时代，财富的变化比以往任何时候都要快，如果过去没有形成富人区，而现在想要形成稳定的富人区，是不大可能的。

　　(小编插话：啊，“叛变者”。)

　　反方——

　　潘石屹：要把穷富组合在一起，相互影响，相互服务

　　我认为要把穷富组合在一起，，相互影响，相互服务。单一的商业区、单一居住区都是失败的，穷富总是在不断变化的。随着社会分工的细化，社会各阶层之间的依赖性越来越大，让收入差距大的所谓富人和穷人成为邻居，可以促进城市的可持续发展。因而，不同职业、收入的人住在一起，会形成多元文化的交流和补充，相互融合，社会气氛相对和谐，有利于保持城市的活力，有利于社会的稳定。

　　徐家力：北京难以吸引有钱人

　　形成纽约长岛这样的富人区要花几百年时间。

　　北京难以形成富人区，因为它的地域特点不好，环境不好，气候干燥，又有沙尘暴，难以吸引中国其他地方有钱人来此定居。

　　中国有钱人很多希望在国外买房。国外的有钱人也更愿意在生存环境更好的地方置业。

　　秦兵：建富人区不符合经济发展的现状

　　中国虽说现在实行的是市场经济，但并不等于中国经济已经很发达。虽说现在有一部分人先富起来，但不等于说现在有大批的富人，相反针对13亿中国劳动人民来说，富人所占的比例很少很少。若不考虑中国的现状，盲目打出富人牌，建高档住宅区，投资的不确定性就会大大增加，同时风险就会跟着加大，如果纷纷上马富人区，会带来社会资源的浪费。

　　将富人区，穷人区分开，势必拉大双方的距离，富人的购买力，承受力都比穷人大得多，市场经济的短期利益追求，必然使商场积极挤身于为富人服务。这样，穷人得到的社会关注力就会大大降低，穷人的要求就会很容易被忽视。

　　但衣食住行无论穷人富人都同样有需求，所以时间一长必然引发民众不满，增加社会不安定因素。虽说现在提倡让一部分人先富起来，并没有要求一部分人先分出来，这样不利于共同富裕的发展方向，不利于经济的健康、稳步、可持续性的发展。

　　陈旭：富人区有违社会公平和宪法的平等原则

　　人为地划分穷人区富人区，必然导致依据个人经济收入水平对人们的社会地位、经济成份进行划分，从而形成不同的阶层。

　　从社会经济角度讲，社会资源的自由流动性必然导致优良的人力资源、物质资源流向富人区，这样，就有可能剥夺穷人获取同等资源的权利，如受良好教育、治疗、服务等的权利，而这一点是有违社会公平和宪法的平等原则。

　　穷人区富人区的存在会加剧社会成员的心理不平衡感，产生穷人与富人之间彼此仇视的心理，从而激化社会矛盾，影响社会治安。在一个大的论题下，往往会衍生出几个小的话题，而越是小处，越见真知灼见，当这些话题在辩论中渐渐清晰起来的时候，整个论题的轮廓就呼之欲出了。什么人是富人？

　　任志强：

　　先搞清楚什么是富人，再谈什么是富人区。有人说，北京家庭年收入6万以上就是富人，还有人说住一万元一平方米房就是富人，住现代城就是富人？我不这么认为，如果这样，北京早几年就有很多富人了。举美国的例子，1955年美国的蓝领占59%，现在占12%，就是说很多穷人都变成富人了。社会经济发展了，再依过去的标准划分贫富就不太科学。生活区域不一样，贫富标准也不一样。

　　王征：

　　北京人总体上讲富起来了，但是有富人、没贵族。整个意识形态，生活方式的构成相对于财富的构成明显滞后。

　　徐家力：

　　富人在美国就是指中产阶级包括少数超级富豪。

　　张宝全：

　　富人概念是穷人的理解。

　　舒可心：

　　浙江村现在很多人的确可以算做富人了。可他们中间的大部分人，仍然不关注子女上学问题，只关注回老家修坟甚至生二胎的问题；温榆河边上的别墅区，住着许多在中国打工的享受高额住房补贴的外国高级白领，他们很多人在国内并不是富人，可那里的社区环境就远远比浙江村令人羡慕。

　　何为富人区？

　　任志强：

　　任何一个富人区都是经过几十年甚至上百年才逐步完美起来的，富人住宅要有很强的私密性，设施共有的是穷人，富人住宅不一定远，环境一定要独立。

　　王征：

　　我给富人区下的定义是，富人区跟办公区有相当距离，一般在郊区或准郊区，应该是人烟稀少的低密度区，总开发量小，人文环境好，空气好，环境美，面积大，距离远但车程快。长城脚下的建筑师走廊，有典型的富人区的特点。我认为玉泉山，西山山脚下、半山腰这样的地区有可能形成富人区。

　　潘石屹：

　　10年前第一次去香港，感觉香港富人区色彩非常明显，带有典型的殖民文化色彩，不同阶层的人吃饭、打高尔夫，活动都有自己专属的地点，有固定的圈子，界线划分非常清楚，感觉不利于正常的交往。以前以为美国富人区肯定比香港、新加坡富人区还要富，到美国后感觉美国富人更追求居住的个性。

　　徐家力：

　　富人区不仅是有钱的地方，一定要有人文的社会地位。比如纽约的帕萨迪那和蒙特瑞花园，因为人文环境的不同，一个是高尚住宅，一个就是低档住宅。

　　陈旭：

　　穷人区可称之为社会财富赤贫区，富人区即是社会财富集中区，如此明显的财富分化必然会增加社会不稳定因素，不利于维护和平稳定的政治局面。

　　北京有没有富人区？

　　任志强：

　　北京富人住宅还形不成区域，北京别墅市场的发展期，都还不足10年，怎么可能形成富人区？顶多有的房子卖得贵一点。

　　舒可心：

　　但连片的富人区在北京还没有出现。因为我们的富人还不够多，他们用于房产投资的资金不够多，在社区中所占的份额还不足以影响社区前途(比如在制订社区规划、预算等方面)。

　　王征：

　　北京人理想的住宅就是和办公区的距离近，方便上下班。这带有明显的计划经济时代的色彩，所以北京收入高的人都住朝阳区，朝阳写字楼多，造成国外来投资的人也不得不选择在朝阳区、CBD或泛CBD区。交通是一大问题，明知道最好的住宅在郊区，离办公区有距离，但住宅还是选择办公地附近，所以我认为现在所谓的富人区，包括现代城这样的住宅，其实根本不是富人区，是富人的临时住宅。

　　总结篇正方的发言总体上代表着这样一种观点：由于社会、经济的因素，北京以前没有真正的富豪人群，也不可能有自己的富人区。但随着改革开放的推进和经济的发展，北京也逐渐培养起自己的新首富阶层。富人区是城市生存环境中的小部分，但因为位居金字塔顶端而格外受到关注。富人区并非指金融圈之类的富豪聚集地，而是指其居住生活区。不是有几幢豪宅就是富人区，也不是昂贵的地段就能自封为富人区，每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔。还有许多社会的文化的内涵值得推敲。即富人区既要个性化，又要有人文内涵。它是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物，也是一个城市走向发达、成熟的标志之一。对一个城市的存在和发展而言，富人区具有特殊的地位和意义，其居民往往对社会经济、文化、生活都有着重要的影响。在市场经济条件下，北京富人区的形成指日可待。

　　反方竭力表明，从社会学角度看，划分富人区必然加大穷富对垒，不利于保持和平稳定的政治局面，也会使社会的不安定因素增加。由于经济的穷困，穷人区的社会问题将会变得集中和复杂，使政府难以应付，不利于共同富裕的发展方向。贫富混住，不会被明显的加以归类，而且可以得到更多平等机遇，减少社会问题产生，有利于国泰民安。穷人区居住人员，由于经济收入水平的限制必然造成整个社区的生活基础差，不易吸引商业、教育、医院以及其他服务业的投资，整体经济发展必然会非常迟缓，从而影响整个城市经济水平的发展。

　　北京的富人区毕竟是一个新生的事物，目前还处于探讨阶段，但它的发展势头和影响力却不容低估。作为一个新的区域现象，它超越了单纯的地理概念，更具有一种特殊的时代与人文意义。因此，它的形成、未来的发展以及对地产市场乃至社会的影响，都会成为业界关注的焦点。

　　给“富人区”换个名字

　　财富在积累中，富人在成长中，区域在形成和变迁中，因此，北京“富人区”的讨论且没有定论。

　　但可以肯定的是，“好”的富人区是活社区，而不是死楼盘，否则，搂盘再怎么包装也是暴发户集中营而已。美国的新英格兰，英国的牛津剑桥学校区，那里的物质财富也许没有硅谷多，但那里有历史和文化的积淀，是物质上满足，精神上富裕的“贵族区”。

　　所以，“富人区”这个提法是有些扎眼，真正的划分和名目，也许应该是“同质人口聚居”，这种提法源于清华大学，30多年前，清华大学将教授和校工安排在一个楼层居住，教授们不愿意与人走动，工人们则喜欢光着膀子大呼小叫地打牌串门子，这种实验将价值观和生活方式上的冲突在日常生活中迅速地表面化。20世纪40年代毕业于美国普林斯顿的清华大学张守仪教授为此发出强烈呼吁，在中国实现“同质人口聚居”，因为不同阶层的人从生活状态到生活观念都差别迥异。

　　国际建筑师协会第20次大会通过的《北京宪章》问道：“在城市住区影响我们的同时，我们又怎样应对城市住区问题？”这才是我们房地产界的每个人都应该思考的问题。

　　从古诗看“富人区”

　　中国古代“富人区”往往是全国范围的，也就是说有些城市是全国富人都往那里跑的，比如洛阳、扬州、南京等等，就是无数有钱人流连不去的地方，当地房价也随之高涨，据说明清两代，秦淮河沿岸的房子的租金，到过一个月三两金子的“天价”，还供不应求。有诗说“未老莫还乡，还乡须断肠”，流连在这些地方，大概非到家产挥霍怠尽，这些富人是不会走的。

　　最有名的富人区，在汉为长安茂陵和杜陵，在唐为长安北堂和五陵，都是皇宫和皇陵所在，上风上水，民风奢华糜烂。杜甫诗曰“同学年少多不贱，五陵衣马自轻肥”，白居易诗曰“五陵少年争缠头，一曲红绡不知数”，便可为证。

　　而最能表现古代“富人区”状况的，当推“初唐四杰”之一卢照邻的《长安古意》——

　　长安大道连狭斜，青牛白马七香车。玉辇纵横过主第，金鞭络绎向侯家。龙衔宝盖承朝日，凤吐流苏带晚霞。百丈游丝争绕树，一群娇鸟共啼花。啼花戏蝶千门侧，碧树银台万种色。复道交窗作合欢，双阙连甍垂凤翼。梁家画阁中天起，汉帝金茎云外直……双燕双飞绕画梁，罗帷翠被郁金香。片片行云着蝉鬓，纤纤初月上鸦黄……隐隐朱城临玉道，遥遥翠帏没金堤。挟弹飞鹰杜陵北，探丸借客渭桥西……北堂夜夜人如月，南陌朝朝骑似云。南陌北堂连北里，五剧三条控三市。弱柳青槐拂地垂，佳气红尘暗天起。汉代金吾千骑来……真是一派富贵风光。而诗的最后，却说：“自言歌舞长千载，自谓骄奢凌五公。节物风光不相待，桑田碧海须臾改，昔时金阶白玉堂，即今唯见青松在。”又为我们道出了中国古代“富人区”动荡变换的一面，这种情形，倒和今天财富转换速度之快，为北京富人区带来的变迁有些相似之处。

　　穷富区域

　　千万不可人为划分就北京该不该划分穷人、富人区这一争议的焦点，中国建设设计研究院人居环境设计研究所的顾问总工程师高拯教授从另一层面阐述了自己的观点。

　　高教授认为，一个城市有没有富人区，跟城市自身的发展有关系。是一些国家的城市在经济、科技发到一定程度时自然而然形成的，一定不能人为的去划分穷富的区域。

　　穷人和富人之说是相对的，富人一夜之间变穷的例子很多，如果人为的划分区域，会造成资源分配失调、治安混乱等许多社会负面影响，而这里面最大的一个社会问题就是对青少年的成长不利。富人的孩子上贵族学校，从穷人的孩子身上学不到勤劳纯朴的优点，往往会娇生惯养，性格孤僻，生活自立能力差；而穷人的孩子也会因为无法和富人的孩子交往，失去许多增长见识、锻炼交际能力的机会。这样在孩子的心目中慢慢就会形成一种等级划分观念，最终形成片面、缺陷的世界观。

　　相反，如果非要把富人和穷人混在一起居住，双方彼此都会有压力。富人担心穷人野蛮、偷盗；穷人会产生自卑心理，此时他们必然会选择适合自己的环境居住。但值得注意的是，即使形成富人区和穷人区，也应该是小范围的社区，而不是一个很大的市区，因为无论哪个城市的哪个区域，穷人、富人都有一定的配比，以谋求整体建设的综合发展，强求隔离居住区域是不恰当的。

　　此外，富人区一旦形成会有一定的设施条件，比如高尔夫场、网球场、豪华饭店等，而一般工薪阶层的人对居住的要求主要是经济实惠、舒适方便，不会刻意追求超豪华的居所。但是住宅建设也不应把富人、穷人居住区的外观设施搞得非常悬殊，而应该把价格的高低、档次体现在住宅本身的设计上，因为室外环境、社区的基本服务都是人们最基本的生活需求。

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