新内销外租房走俏

　　外销房竞争加剧

　　今年二季度，北京外销住宅市场竞争日益激烈，市场总体租售价格与一季度相比稳中有降。据戴德梁行分析，在外销租赁市场上，由于许多跨国公司大幅度地削减职员的住房津贴，对高档公寓的出租造成压力，特别是一些设施开始老化、功能较为落伍的老外销房的市场前景不容乐观，因为如今不少内销房的品质在不断提升，内、外销公寓的差距正逐步缩小，内销房凭借相对低廉的租价对中低档外销房形成冲击。本季度外销公寓市场的租金总体上比上季度有所下降，空置率稍有上升。业内人士预计会有大批预算较低的租户从租住低档低质的外销公寓转向租住新建的高档内销外租住宅。

　　二手外销房最热

　　销售市场上，较为突出的一点是：二手外销住宅正以颇具竞争力的价格和租金的高回报，吸引了越来越多投资者的眼光。虽说目前的二手外销住宅市场还处于不太完善的阶段，但其迅速的发展势头是毫无疑问的。此外，由于二季度正好是学校暑期，不少国外的租户家庭计划搬迁到京，使得二季度的外销别墅租赁市场表现活跃。

　　高档服务公寓受宠

　　戴德梁行认为，外销住宅租赁市场的平均租金有所下降，由一季度的每平方米21.04美元降至二季度的20.88美元。其中，中低档公寓租金下调，而高档公寓略有上升。高档外销公寓有所增长的平均租金和稳定的入住率表明：市区中心的高档公寓将越来越受欢迎。另外，对于酒店式服务公寓的需求仍然很高。

　　甲级写字楼走跌

　　东热西冷

　　戴德梁行写字楼部董事、副总经理林义中说，由于没有新增供应量，二季度甲级写字楼的存量仍然维持在283万平方米，但由于现有存量没有被市场充分消化，市场压力仍旧很大。

　　其中，东部市场因世贸效应、跨国公司不断吸纳写字楼面积，使空置率下降；而西部市场，由于许多租户搬到东部写字楼，使其空置率上升。

　　需求不够旺盛

　　由于世界经济总体上还未明显复苏，所以甲级写字楼的需求总体上不够旺盛。大面积的成交主要以租赁为主。在过去几个季度表现不佳的高科技行业对于写字楼的需求开始复苏，如诺基亚在盈科中心扩租了3000平方米，太阳微系统公司的研发部门在学知大厦租了3000平方米，联想时代华纳在融科资讯中心租了1890平方米等。

　　国内客户是主力

　　写字楼销售的平均报价也有微降，每平方米2180美元比上季度下降0.9%；在对写字楼的投资方面，国内公司继续保持优势。与一季度买卖成交集中在京城西部相比，二季度国内公司开始向东部市场扩展，如中国“一汽”在南银大厦购买了4500平方米，北京建工集团在浙江大厦购买了3800平方米的写字楼面积作为投资。这是由于对北京东部新入伙的可售写字楼需求旺盛，而这类写字楼供应却不足，买家不得不转向分业权出售的旧写字楼，使该地区的二级市场开始活跃；而在北京西部，买卖成交主要集中在一级市场上。

　　三季度租金仍跌

　　二季度北京甲级写字楼市场稳中有降，平均租金为每月每平方米24.38美元，比一季度下降1.33%，并且是连续第五个季度下降。主要是由于经济不景气，租户普遍紧缩租房开支，跨国公司的并购缩减了写字楼的需求，消化现有存量给物业长期空置的发展商带来压力等。三季度将有4栋以上的写字楼入伙，市场存量继续增加，同时，三季度跨国公司为控制成本可能进一步缩小写字楼租用需求，所以三季度北京甲级写字楼市场租金也极有可能继续下跌。

　　底商投资升温

　　商业新军“底商”唱主角