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北京有150万百万富翁﹖
中国土地勘测规划院地籍地价所副所长邹晓云说：“其实，一个城市的房价高低，取决于房地产市场的供需关系，是买卖双方共同作用的结果。目前出现一种放大我国实际住房购买需求的倾向，导致了虚幻的房屋购买需求。”
根据北京市统计局公布的有关数据，北京有些开发商是这样估计北京的房地产需求的，“北京有150万百万富翁。”
果真如此吗﹖
如果这个数字是确实的，那么，1200万人口的北京，平均4口人为一个家庭，北京市家庭总数应在300万个上下，其中的二分之一，即150万个为百万富翁之家，这可能吗﹖
可北京的某些房地产企业家竟真的将这样的数字当成了自己的生存基石。这从北京的房价上，就能看得一清二楚。
如果你想让自己的家住得舒服些，恐怕总得120～150平米吧﹖一辈子也就买这一回房了。那么，这么大的房子在北京得多少钱呢﹖估计要一百万以上。这都是为百万富翁们设计的房子，购买这些房子得一掷百万。
在我看到的，一个税务部门重点监督的个人所得税缴纳对象的数字显示(这应当是很可靠的数字)，在北京，年收入超过10万元的，占北京市总人口的0.3%，与150万的数字相去何远
有位北京的已退休的老人无奈地苦笑着说：“据说，我也是百万富翁。理由是我有一笔不动产，那就是我住着单位20年前分给我的一套105平米的房子，这房子的位置在城里，这会儿这房子值钱了，据说快值100万了。可这对我有什么意义﹖这房子能卖吗﹖卖了我住哪去呀﹖若是住在马路上，我就是百万富翁了，可这样的百万富翁惨不惨﹖”
还有房地产商们这样说：房价千万不能跌，如果房价跌了下来，您的住房价值不也就缩水了吗﹖
房子只有在买卖中才有价值可言，没有买卖活动，价值的涨跌是没有意义的。这是个常识。房价只对“买卖现在时”、“买卖进行时”的房子才有意义，而我们的住房90%以上都是自居房，而且是住了一代又一代，生活了一辈又一辈。涨也罢，跌也好，与我何干﹖
谁在购买北京的商品房﹖
这几年来，北京的商品房交易看上去红红火火，看上去很美，但这是靠大规模的北京房地产开发所支撑着的。
我们可以放眼看看2002年的新北京，大片大片数以百万计的青堂瓦舍的四合院消失了，连胡同、里弄都整条整条地蒸发了。北京城里还有多少现存的民房民居﹖这让我们既兴奋又悲伤。
北京商品房交易的红火，有相当大的一部分是因为房地产开发所造成的大规模搬迁，那些搬迁户不能不买房。每开发1平方米地皮，就能卖出1平方米的商品房。每拆迁一户居民，就会至少卖出一套甚至几套商品房。
可这些商品房等于是房地产开发商用自己钱包里的钱买下的，或者说是从这个开发商钱包里，转到另一个开发商的钱包里去。
新的拆迁办法是“一个换一个”。也就是说，房地产商每拆掉1平方米的居民住房，就要无偿地还给被拆迁人1平方米的商品房。开发商能赚的只有装修的钱，或被拆迁人多要的面积。而在这部分多要的面积中，还有一部分只能按半价出售给被拆迁人。如果精明的搬迁户决定自己装修，开发商就会连这个钱也赚不到。
这是一种虚假的繁荣，因为它不是被真实的购买力所支撑的繁荣。
可就连这种不真实的交易，也随着城内的土地越来越少，而日渐势衰了。
这部分交易占北京商品房交易总量的很大比例，北京商品房交易就是靠着这种交易和北京0.3%富人阶层中的购买力在支撑着，这种支撑能持久吗﹖
让我们再来看看下面的一组数字：
据国家统计局城调总队的《我国城镇居民住房基本情况调查报告》统计，2000年城镇居民有12.9%的家庭打算购房，其中只有3.2%的家庭打算购买商品房，而6.8%的家庭打算购买现住房。
同时，我们要注意已购房率。目前55.7%的城镇居民家庭已经购房。有关资料表明，在西方国家，住房自有率是35%至65%，其余的需要居民自己租房解决。那是因为买房太贵，而且他们的工作不稳定。这说明我国居民购房的需求空间并不太高。
我们不能忘记商品房空置率。据报道，中国城市商品房空置率为50%，这一数字显然比较真实另一种统计方法为20%。据专家考察，美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。空置率越高，说明需求的虚幻程度越高。
最后谈谈购买能力。国际住房价格与住房者年收入比的经验值，一般在3至6倍之间，而我国一些大城市远大于此，如北京达到10倍以上。这些数字都说明，我国大城市居民对商品房的购买力并不强。
看了这些数字，你还会对今后一两年的中国房地产市场前景乐观吗﹖今年一季度，尽管在中国的房地产市场上，根本就闻不到降价战的火药味儿(越是这样就越可怕，因为越是这样，能量的聚集就会越大)，中国平均商品房房价今年一季度还是下跌了4.3%，并在一路走低。
不管您喜不喜欢这些数字，您都必须正视这些数字，从而决定自己的投资策略。魏雅华
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