本刊顾问、市房管局官员陈同顺答记者问

　　本周一上午，本刊顾问、北京市国土资源和房屋管理局市场一处处长陈同顺就并轨有关事宜接受了记者的采访。

　　记者：并轨后，内外销房的管理上有哪几个方面发生变化？

　　陈同顺：因为北京市早在1997年10月1日起，内外销商品房就已经实行了统一的契税，土地出让金也是统一标准，所以调整内外销商品房管理规定不涉及以上两项税费问题，只是加以明确而已。

　　主要涉及改变的内容，一是在管理上统一《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同文本》，不再印制和使用内销、外销字样的预售许可证和合同文本；二是在商品房供应上打破本市法人、自然人与境外、外省市法人、自然人购房的界限。

　　记者：并轨以后，所有外国人就完全和中国人一样选购商品房了吗？

　　陈同顺：不能说都一样。以后凡以出让方式取得土地使用权建造的商品房，均可售、租给原内、外销商品房所规定的销售对象，但外国自然人购、租自用的不动产时另有规定的从其规定，这也是按照WTO的统一规则，各成员国一致规定的。

　　记者：原来许多内销房为了租给外国人纷纷办理内销外租的手续，还以此吸引投资买家，9月1日以后内销外租是不是也没有意义了？

　　陈同顺：还是有一定意义的。原因就是上面所说的，外国自然人购、租自用的不动产时另有规定，一些手续方面还是不太一样。

　　记者：去年8月1日上海实现内外销房并轨，但只是住宅方面，不包括写字楼，北京的并轨分阶段吗？

　　陈同顺：上海喜欢用“并轨”形容内外销房实现统一供应，文件名称也这样说，并轨先从住宅开始，因为上海的住宅量非常大，下一步写字楼也要并。北京有自己的情况，我们叫“调整内外销商品房管理”，9月1日起取消内外销房不分物业类型，凡是出让方式取得土地使用权建造的商品房，包括住宅、公寓、别墅、写字楼，也包括此类房的二次交易。

　　记者：并轨对现在的外销房是不是有比较大的冲击？

　　陈同顺：任何政策的改变对市场都有冲击。对外销房来说，过去中国人、外国人都能买，今后也一样；内销房过去只能卖给中国人，今后都能卖，应该说在客户上和外销房一致了。

　　记者：政府如何防止因政策改变出现衔接上的问题？

　　陈同顺：我们的实施通知上有说明。9月1日前已申领了“内销”或“外销”许可证的项目，其商品房的预售登记、交易过户、测绘、权属登记发证等手续仍由市局或区局继续办理，直至项目售完为止。以后上述手续除外商独资企业、中外合资合作企业开发建设的项目由市局相关部门办理外，其余按属地原则在项目所在地的区县局办理。

　　市场交易方面，调整通知实施前，申领了“外销”证的商品房仍可直接对外售、租；申领了“内销”证的商品房自9月1日起即可对外售、租，但遇有外国自然人购、租自用住房的仍须按本市有关规定办理。

　　记者：外销房给人感觉品质较高，是不是原来在硬件配置上有硬性规定？

　　陈同顺：没有什么规定，是开发商根据客户的定位自行配置的。

　　记者：并轨以后，外国人在房贷方面是否有新政策，是否所有项目都能申请收看外台？

　　陈同顺：前一个是金融部门的事，后一个是广电部门的事。

　　本报记者：姚丽颖

　　内外销房实现5个统一

　　9月1日以后，“W”、“N”两个字母从此自《商品房买卖的合同文本》上抹去，源于1994年、1995年先后形成的商品房分为外销和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。

　　这个被称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，主要内容在于对内销、外销商品房的5个方面进行了统一。

　　1.统一“商品房预售许可证”

　　取消本市商品房分“内销”、“外销”的规定，凡符合预售条件的商品房项目统一核发使用“商品房预售许可证”，不再分“内销”、“外销”。此前已申领的“内销”或“外销”商品房许可证一律换成“商品房预售许可证”。

　　2.统一商品房买卖合同示范文本

　　商品房买卖合同示范文本的封皮不再加印“内”、“外”的标记。此前已签用印有“内”、“外”标记合同示范文本的不再更换，尚未签用的一律换用新的合同示范文本。

　　3.统一交易税费标准

　　商品房交易的税费不分内、外，一律按现行的统一标准计收。

　　4.统一地价标准

　　商品房项目的土地使用权出让金价格不分内、外，一律按现行的统一标准计收。

　　5.统一租售对象

　　取消商品房分“内销”、“外销”的规定后，凡以出让方式取得土地使用权建造的商品房，均可售、租给原内、外销商品房所规定的销售对象。其中国家或本市对外国自然人购、租商品房另有规定的从其规定。

　　链接：沪上外销廿年

　　内外并轨看上海。去年8月1日，上海市内外销商品住房实行并轨，今年9月1日，北京跟进。在政策的制定上，北京借鉴了许多上海的经验，因此，看看上海也许有所帮助。

　　1980年上海遵循国务院推行住房商品化的政策，开始了住宅商品化的试点工作。

　　由于初期上海外销房的开发建设规模较小，90年代外销房一度出现供不应求的局面。与此同时，外销市场也经历了向内销市场接近的两次调整，一是1992年起，允许外资进行旧区改造；二是1994年，允许外商来沪开发经营内销商品住宅。外销楼价在1994年达到顶峰后，开始走入低谷。1997年东南亚金融危机爆发，外销房更是雪上加霜，市场需求税减。

　　在活跃的内销市场带动下，从1999年外销房市场开始回暖。同时，内销房市场通过几年磨炼，羽翼变得丰满。在产品设计上某些方面甚至超过了外销住宅，内外销房产品形态上的差异已基本填平。随着入世的临近，按WTO的基本原则统一市场归并内、外销市场已成为众望所归之事。

　　2001年，随着市场的发展，内外销房轨道并行的局面已越来越不适应。可以说，被制度剥裂开来的市场已严重阻碍市场的顺畅流通，非国民待遇的外销住宅也阻碍了外资对中国市场的进入。我国加入WTO后，按WTO的基本原则规范市场，成为外销房退出舞台的必然选择。

　　上海楼市一小步中国地产一大步

　　-上海楼市因并轨而美丽

　　房价未起落

　　并轨对市场来说，是一件改变规则、影响格局的大事，但上海楼市自去年8月1日至今，整体房价没有大起大落的现象。有调查显示，并轨对普通市民买房意向没有产生很大的影响，外籍人士购房量有所上升，但毕竟总量不大，因而房价没有太大的波动。

　　有业内人士分析说，并轨后上海实行土地招标制度，价格会比以前的外销房土地批租的价格低，比内销房协议转让的价格高，总体上有利于土地总量控制，防止圈地，同时提供了一个公平竞争的市场环境。招投标式的土地供应会在政府的计划调控之中进行，土地利用更趋合理，土地级差更加明显，房价不会大起大落。有关政府官员表示，今后三至五年内，上海仍将保持较大的房地产开发规模，市场供求基本平衡，未来房价的总趋势应当稳中有降。

　　上海楼盘热销港台

　　内外销房并轨后，香港出现了上海楼盘热。其中浦东新区、长宁区和徐汇区成为抢手地段。新加坡凯德置地集团的上海项目，在香港宾馆推广两天，吸引到300组客户，成交30余套；“东方曼哈顿”香港客户在一期客户中只占10%，9月底二期开盘后，这一比例飙升到50%；汤臣集团目前在浦东张江高科技园区旁打造的一座“台湾城”，将专供台湾同胞居住；浦东新区世纪公园附近，至少有两成住宅被港台人士买走。当然，除了内外销并轨外，港台的“上海楼盘热”还有全球经济不景气等更深层次的原因。

　　高档楼投资看好

　　上海媒体报道，并轨前夕，不少消息灵通人士开始到一些高档内销房询盘，这些人大多数是第二次买房者，不想张扬身份者和南方民营企业家，以投资为主要目的。并轨后随即购下。部分地段优越、绿地率高、车位充足，并配有小中央空调和热水器的楼盘还颇受港台和外籍人士的青睐。一位台湾人接受采访时的说法比较有代表性，“原有的一批外销房建得比较早，现在看来已经有点落伍。我已经打算买地段好、品质高的内销房，以后出租给欧美人士，生意肯定好，欧美人士对房子的破坏性比较小，收租金也不用太担心”。这位台湾客人还想买汽车泊位，他说，将来汽车大批进入家庭，汽车泊位就供不应求，车位一定会涨得最快。