和广东等外省市实行内外销房并轨后的平静情形相同，北京的开发商对于9月1日开始并轨的事情表现得也波澜不惊。外省市的平静是因为内外销房在房价等方面的差距原本就不大，北京的内外销房价则差出很多，受冲击最大的外销楼盘中，绝大多数竟然表现得处变不惊，是因为开发商们早就有了心理准备。新政策让许多楼盘受益，也促使楼盘的品质提升，最得益的当然是买房人。

　　普通外销房受冲击

　　北京内外销房的即将并轨，对一些老外销房来说打击最大，虽然它们曾经品质精良、人气聚集，是老外钟情的居住场所，但一方面由于几年前建的房子在外观、内装、配置、环境等方面如今已落于人后，甚至在某些地方低于一些内销房；另一方面是原来许多外销房占据的政策优势，随着内外销房的并轨将不复存在，这势必会分流相当部分的老外，放弃租住的外销房，转而选择价格相对低、品质并不次的内销房。

　　高档内销房最吃香

　　老外在京买房一看地段，因为他们并不熟悉北京的环境与交通，所以住所必须位于交通便利的市中心；二看配套，包括绿化方面，社区内要有供孩子玩耍的面积较大的草坪，以及配有游泳池、健身房等的会所；三看物业管理，最好是国际物管公司，服务水平高，语言上也好沟通；四看邻居，老外喜欢扎堆儿住，喜欢那种安全、热闹的“同乡”氛围；五看房屋品质，老外对厨卫的要求非常高，一般内销房往往达不到，老外买房会选精装修，他们没有时间和精力来装修房子。符合上述条件的内销房将成为市场上的抢手货。

　　中档内销房便宜小

　　从表面上看，取消了内外销房的差别，似乎内销房一下子多了一个强大的客户群体，但实际上，那些工作生活在北京的老外，眼光并没有因此而改变多少，居住品质要求也并不会降低，所以他们可能会选择每平方米均价在1万至1.3万元左右的市中心高档内销公寓，包括原来租住的“内销外租房”，或近郊区面积更大点儿的“HOUSE”。而数千元一平方米档次的房子虽然他们也能买了，但令他们动心的可能性极小。这样看来，品质中档的内销房在此次变数中受到的影响最小，没占到多大的便宜。

　　物业管理尚有问题

　　业内人士分析认为，内外销房的并轨大势，早已被人们所认同，所以并轨后北京的房地产市场自然会较为平和，除个别楼盘的房价可能稍有波动外，总体上房价不会有大的变动。最主要的变化是关于物业管理费的问题，原来规定内销房每平方米不能超过4元，外销房没有上限，为市场协议价格，但并轨后怎么算是许多开发商十分关注的问题。据悉，近期将出台的北京市物业管理条例中，将按照物业管理服务的五个等级标准进行分类，不同的等级有不同的服务标准和相应的价格，这将成为所有住宅物业管理费的收费依据。还有就是外籍人士贷款买房的问题，因为要对境外人士进行收入状况和个人信用方面的评估这是极有难度的。(记者叶晴)