去年，中国加入WTO的消息令外销房开发商们喜笑颜开，称加入世贸组织将使外销房供不应求，引起一轮外销热潮，东边的一些内销房项目也纷纷挤破脑袋办理“内销外租”。然而，如今事情起了戏剧性的变化，8月12日北京市国土房管局发布的“自9月1日起北京取消内外销房差别”消息，给了内销房一个意料之中的惊喜……新政策发布已一个星期，北京楼市反应如何？记者进行了采访。

　　-内外房并轨，市场反应如何

　　自9月1日起，北京取消商品房内外有别的政策，本市商品房“内销”、“外销”销售对象有别的历史将结束。根据以往相关规定，境外的企业、组织和个人，包括港、澳、台人士只能购、租外销商品房，而不能购、租内销商品房；而北京市民既可买内销房，也可买外销房。距新政策发布已一个星期，市场反应如何？

　　原内销房：不是所有的楼盘都受益

　　记者了解到，对于那些目前在售的原内销楼盘，除东四环沿线、望京、顺义、通州在内的东部地区，中关村海淀科技园区、上地信息产业基地等在内的西部部分地区以及亚运村、北苑边缘集团、亚北立汤路沿线等北部部分地区外，反应平淡。而上述地区内的中高档楼盘，尤其是那些原先就办理了“内销外租”的原内销项目，近日来，前来看房的港澳台人士和北京购房人都骤然增加。

　　在位于东风桥东南300米的东润枫景售楼处，售楼人员告诉记者，这两天，来看房的境外人士每天都有六七拨儿，北京人来得也多了。一位新加坡籍男士告诉记者，本来是打算租住东润枫景(已办“内销外租”)的，新政策出台后，还是买合适。而北京人郭先生告诉记者，是看好新政策出台后，该项目的投资价值才买的。

　　北京协成投资顾问公司的总经理王晓航认为，近几年来，很多内销房的品质与外销房日愈接近，甚至超过它们，如东边的当代万国城、东润枫景等项目，其所在的特殊位置使开发商在配套、设计、规划、物业管理等方面和外销房看齐。因此，内外销房的并轨将使这些事先有准备的内销房“锦上添花”，但并不是所有的内销楼盘都受益。记者的采访也证实了他的观点，上述地区价格在5000元/平方米以下、品质相对一般的楼盘，销售基本无变化，南城等区域也没有什么反响。

　　新立项内销房：忙调整定位

　　对于那些今年立项，尚未上市的新内销房项目，新政策影响如何？记者了解到，这类项目多数忙着重新调整定位，包括配套、环境设计以及物业管理公约等。学院路附近的一新项目的负责人向记者透露，内外销房的并轨，使业主和业主未来的租赁客有了有境外人士的可能，必须把品质再上一个台阶。

　　原外销房：波澜不惊

　　曾在去年中国加入世贸组织后，掀起过一阵外销热的在售的外销房开发商们，又是什么反应？

　　在亦庄金地格林小镇，记者看到，看房的人仍然络绎不绝。一位一次交清房款的业主李先生告诉记者，买房主要是看品质，是不是内外销原来并没有在意过。北京金地总经理陈长春认为，内外销合并是大势所趋，在预料之中，所以金地在做格林小镇和CBD金地国际花园时，并没有把外销作为法宝，而是把更多的精力放在产品本身，以产品优势来吸引买房人。冠城园的一位负责人印证了上面的观点，尽管并轨的消息已经传出，该项目销售和租赁势头没有什么变化。

　　新立项外销房：市场压力大

　　已经立项但尚未上市的新外销房项目压力却不小。东四环沿线一新外销项目负责人无不担忧地告诉记者，外销房的钢性成本大，新政策使项目没出生就遭遇冷霜，不由得让人担心项目的前景，而目前能想到的对策就是低价入市。

　　-内外销并轨，境外人士如何买房

　　内外销合并后，包括港、澳、台在内的境外人士如何买房？据市国土房管局市场一处处长陈同顺介绍，新政策只是取消了内外销商品房的区别，对境外人士买房手续并没有做什么新规定，以往如何买，今后还是怎么买。至于外籍人士购买自住房，按WTO相关规定就行。

　　-内外销并轨，影响北京楼市什么

　　内外销房合并，意味着除经济适用住房外，北京所有的商品房都将在同一个舞台上跳舞，这对未来北京楼市将产生什么影响？

　　朝阳区短期内可能流失境外购房人

　　北京金地总经理陈长春认为，“短期内，外销房比较集中的朝阳区会流失一部分客户，但从长远看影响不大，该区域内的商务氛围、生活配套等都是其它区域不能比拟的。”

　　外租市场将“跳水”

　　自去年年底至今，北京房屋租赁市场一直处于下滑状态。内外销房合并，意味着境外人士租房可选的范围更大了，租赁市场也将因此种连带关系而“跳水”。王晓航认为，随着内外销房合并具体操作细则的出台，明年年初，北京外租市场将现租金“跳水”的现象。

　　房价走势如何

　　内外销并轨，现有的外销项目优势丧失，利润将缩水，房价会更趋合理。有业内人士认为，尽管北京在1997年就统一了内外销房的土地出让金，但一般为了提高竞争力，外销房大多建成公寓，综合地价还是比普通住宅项目高出100到200元/平方米。并轨后，内外销房身份统一了，开发商会将注意力更集中到产品本身，性价比会越来越高。

　　品质成楼市竞争核心

　　业内人士王达明认为，内外销房的合并，将使产品本身的区位、品质和服务而非身份，成为住宅项目竞争的核心。陈长春认为，未来谁能抓住原来外销房的投资人，得取决于综合品质，实力和产品将成为竞争的关键点。此外，在某种程度上，内外销房的合并还将促使原来内销商品房开发商细分，部分内销商品房开发商将调整定位，做高品质项目。

　　物业服务亟待提高

　　内外销房的合并，还给北京的物业管理带来了新课题。如何提高物业管理水平，实现物业管理国际化成了许多项目和物业公司面临的问题。余美英