近几年，商品房内外销项目的差距越来越小，特别是去年出现内销外租房后，一些高档内销楼盘的品质甚至已超过了部分外销项目。但是，楼盘的政策性的内外销之分，多年来使外销项目具有某些特权，在其销售、出租、投资方面占尽优势。

　　外销楼盘曾被投资者看好

　　据中原物业的总经理李文杰介绍，虽然老外们购买外销房的比例不足30%，但按照我国关于外籍人士在国内购房的有关规定，老外们想买内销住宅只能通过一些不规范的途径和方法，在租赁方面，外籍人士只得租住外销房或去年出现的内销外租房，这使得在北京这种特殊城市环境下，外销楼盘在同品质项目的竞争中，一直被投资者看好，交投相对活跃。房屋内外销的这种界定，对外销楼盘的市场表现产生了一定的影响，同时双轨制的不合理性也充分表现出来。

　　并轨，内、外销楼盘谁赢谁亏

　　并轨使曾经的外销楼盘压力增大

　　戴德梁行住宅部兼泛城董事萧政国在谈到内外销合并一事时认为，从市场整体情况看，此次取消内外销界限，对内销项目利大于弊，而外销楼盘则压力较大。取消了内外销界限，等于取消了外销楼盘的特权，也就是说外籍人士能租售的范围扩大了，于是导致外销项目客户的分流，投资机会重新评估，这部分楼盘的租售价格有下降压力。

　　高端外销楼盘受“并轨”影响较小

　　低档外销房和高档内销房的竞争激烈，这好比二三星级酒店和条件偏优的招待所之间的较量，这两部分房屋的租售价格将逐渐接近，一些老的外销楼盘面积大、配套落后，租金下降幅度稍大，不排除在二级市场大量出售的可能。但高端外销楼盘受“并轨”影响较小。

　　内销房租售价格不会有太大变化

　　萧董事强调，内销房面临更大的客源市场，但不保证各项目租售价格一定上涨。他认为，对内销房来说，实际的客源增加，租售价格有望抬升，但北京早先并轨了房价中的一块大头——土地出让金，就整体而言，内外销房的租售价格变化不会很大，他同时认为，由于房地产是多元化商品，变数很多，租售价格的变化幅度很难量化——1、老外的群居性。目前老外们居住地主要集中在CBD、燕莎等几个主要区域，社区氛围和周边的环境等因素，决定他们短期内改变居住群体的可能性不大；2、虽然内销房客流增多，但面对内销住宅的“海量”供应，整体租售价格的变化小，各个楼盘的情况还将视区域、品质等方面条件而不同；3、品质决定客户，大多数外销房的买家是为了投资，其中95%的人买房不是看楼盘的内外销，而是看房价，看是否有投资价值，因此至于外销房客户分流的程度、哪些项目客户会分流以及分流到哪些内销项目，还要由内外销房的楼盘品质决定。

　　合并无法根除内外销房之间的差异

　　作为计划经济向市场经济发展的产物，内外销房的区分方式已完成了它的历史使命，它们的并轨加速了房地产的市场化进程，为实现市场自身的有机调控迈出了坚实的一步。尽管从形式上内外销房实现了统一，这一举措却不能彻底解决内外销房之间的差异问题。中原物业的李总认为，目前市场上外销楼盘的品质相对较高、保安监控严密、车位比例高、有接受境外电视装置，物业服务好、收费高，一般都在每月每平方米4~5元以上，内外销项目间的差距有的需政策辅导，有的要市场调节，内销楼盘将经过什么样的改造才能达到外销房的标准，彻底抹平它们之间的差异，还有待时日。

　　从市场角度看，无论是外销楼盘，还是内销项目，无论以何种面目出现，高品质、质优价廉的房子总是最抢手的，并轨为清理市场提供可能，因为优胜劣汰是市场永恒的规律。

　　本报实习记者姚文争