主讲人:顾云昌(中房协副会长兼秘书长)

　　非常高兴能够在中国地产十年论坛让我第一个发言，我想我的题目是中国房地产十年格局演变，可能我们建设部的人喜欢讲房地产，所以我还是把房子带过来，首先有一个前言，记得刚才主持人说了，我觉得中国房地产业的提出是在1984年的夏天，那个会上我参加了，我们参加了14个沿海开发城市深圳后我们决定提出中国房地产业的概念，92年小平同志南巡讲话兴起了中国房地产业的热潮，发展到现在有两大变化，竖向比较中国房地产业正处在有史以来最好的发展时期，可以查一查，历朝历代，什么时候，什么年月有我们今天这样房地产业发展的兴旺，横向比较，我们今天中国的房地产发展规模之大，格局变化之快也是在世界上列首位的，一个是规模之大，一个是格局变化之快。

　　前十年变化怎么样？我的话是前十年大变样，前十年大变样的动力何在？我认为主要是房改和地改这两大改革，是启动我们房地产业发展的两架发动机，因为这两架发动机带动了我们产业翱翔，当然它的前提是阳光灿烂，因为这时候我们宏观经济形式，我们社会环境，我们经济环境在这样的情况下，我们这架飞机开始起飞了，这十年的地产，房地产的变革在哪里？我想主要从三个方面来表述:

　　第一是转制，房地产业发展进入了高利运营的轨道，转制，为什么这么说？我们今天的房地产发展都是两位数，从1999年开始使用住房公积金以后，我们房地产的投资，竣工面积，销售面积都保持20%以上的增长，今年上半年房地产开发投资仍然保持32%，竣工面积保持20%，销售面积保持22%的增长，所以处在一种高位运营的轨道，可以这么说，如果说80年代中央提出发挥四个积极性，发展住宅建设是我们住宅建设进入了“一级公路”，现在是使我们的房地产业的发展进入了高速公路。

　　现在我们商品房的竣工面积从2001年年底统计达到了二点二亿五千万，相当于1996年底的6倍，96年的时候三千六百四十一万平方米的单位竣工面积，我们的产业从一个不太显眼，不被人们知晓的产业现在已经成为一个家喻户晓的产业，成为一个重要的产业，据中央银行对我们房地产业对GDP的贡献统计，去年房地产业对GDP的贡献率直接贡献率是1.3个百分点，间接贡献率是0.6到1.2个百分点，两者相加房地产业对GDP百分之七到八的增长率的贡献率是1.9到2.5个百分点，可见房地产业的重要地位和作用，这是第一。

　　第二变在哪里？

　　转轨，使我们房地产市场迈入一个供大于求的买房市场的空间，大家知道，我们计划经济是短缺经济，进入市场经济以后，房地产也一样成为一种供大于求的买房市场，过去90年代初的时候还是那样一句话，叫做开发开发一开就发，开发开发有地就发，盖出来的房子皇帝的女儿不愁嫁，现在我们进入消费者的时代，由消费者决定我们市场供求的时代，这样情况下我们皇帝的女儿也得打扮一下，过去说好酒不怕巷子深，现在好酒也要做宣传，现在讲文化，品牌，服务，这讲的是第二个变化。

　　第三个转型，我们住宅产品跨入了产品更新换代的时代，就是我们住宅产品，房地产的产品跨入更新换代的时代，80年代我们唱一首歌叫我想有个家，一个不需要多大的地方，这个一直唱到90年代，现在这首歌没人唱了，为什么？因为大家都有一个家，现在唱另外一首歌回家的感觉更好，这是我们住宅建设，房地产的描述，就是说我们通过过去的努力，使我们逐步实现了居者有其屋，现在正朝居者优其屋的方向迈进，现在有人说十年前盖的房子现在已经不好用了，也不好看了，说明我们现在对于住宅产业的需求有了很大的提高，过去我们是以数量化为主，现在既要突出数量更要突出质量，有人说，过去是十个消费者一个声音，只要有房子住就行，现在不对了，一个消费者有十个声音，甚至有100个声音，他的要求很多很多，我们根据这样的情况，我们正在想居者有其屋向居者优其屋的方向迈进。

　　在91年底，92年初的时候我们人均居住面积是7平方米，现在已经提高到10.5平方米，就是十年当中增加了50%，按照建筑面积计算的话从14平方米提高到去年年底的21平方米／人均，我们现在买房子不仅是要买一套房子，而且要买环境，买文化，买服务，可以说经过十年我们房地产业发展，变化，可以这么讲，我们现在的住宅建设已经进入一个良性循环，因为过去有这样一句话我们住宅盖的越多，单位的包袱，国家的包袱越重，投资以后还要增加维修费。

　　现在我们的房地产业已经成为拉动经济的一个增长点，而且这个力量越来越强，讲到这里我想咱们表彰表彰我们的两改，两架发动机，第一架发动机就是房改，房改是房地产业发展的最强烈的动力和源泉，我们可以回顾一下，在1980年的时候，我们的总设计师邓小平同志就提出了要考虑城市建设住宅分配房的一系列政策，“三改斗志”的讲话非常精彩，有这样几句话，新房可以卖，旧房也可以卖，可以一次性付款，也可以分期付款，三改联系房价来提高房租等等，我们是遵循了小平同志的总设计师的讲话，开展了我们住房制度改革的研究和实践的。

　　回顾十年前我们还在争论什么？争论房改按照哪种思路来进行，是以提租为主还是以卖房为主，我们国内出现了两派观点，以提租补贴这样的方案来进行，还是以旧公房出售，新房出售这样的思路进行，到了今天这个争论没有必要了，我们98年提出了住房制度改革新的方案，98年底停止住房制度的分配，使住房制度改革取得了突破性的进展，请大家注意这个词，关键在哪里？停止了实物分配开始实施货币化分配，停止集团买房开始由个人进入市场买房，就是说这项改革最终把我们的旧体制抛掉，没有这个突破性的进展，就没有今天中国房地产业发展的蓬勃和兴旺。

　　实际上回顾一下，我们这场改革的立足点就是一句话，就是小平同志曾经讲过的，动员个人手里的钱来搞住宅建设，也就是说我们过去没有很好动用个人手里的钱，现在发展了，发挥了居民百姓的购房积极性，才使我们房地产进入一个大好的春天，也就是说在房改以前由于旧体制的存在，所以住宅建设在经济上是成为一种无底洞，每年投入大量的住宅建设投资，不管政府还是单位，投入多少无底洞永远是填不满的，而且在政治上也造成了不安定因素，因为在分房当中有很多不正之风造成了人们之间关系的紧张和社会的不安定，现在经过改革以后，在经济上住宅建设已经成为新的经济增长点和新的消费热点，它不是一个无底洞，是一个增长点，在政治上起来了稳定社会，增强团结的这种因素。我去年到沈阳去参加房展会，沈阳的房展会参加人数之多是全国之首，他们那边十几万人参加，房展会办的红红火火，一级市场好，二级市场也很活跃，老百姓就称赞，说房管局是安定局，稳定局，时政局，也就是说现在住宅建设房地产业已经不是影响我们社会的安定，而是成为一种稳定因素。

　　关于地改，土地使用制度改革我们叫地改，地改是房地产市场化、规范化的源头，90年代初，是第一次地改，大家记得90年的时候国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例，使我们的城镇土地开始把所有权和经营权分离，使我们的土地从过去的三无变为三有，哪三无？就是无偿划拨，无限期的使用和不准流通，叫无流通，就是无偿，无限期，无流通，这项改革使我们的土地资产成为一种商品，就是地产商品化开始实现。

　　现在刚刚启动的第二次地改就是从去年5月份国务院发布的关于加强国有土地资产管理的通知，今年5月国土资源部颁于从7月1号开始，实行招标拍卖挂牌的出让国有土地的使用规定，标志着我们国家土地进入了第二次改革，就是第二次的地改。

　　为什么？因为尽管我们提出了三无，但是经过十年实践，我们的土地90%甚至95%以上，是通过协议地作为方法来安排土壤的，据有关统数据表明，全国通过招标的方法仅占土地使用权土壤的5%，深圳这样的首先实行土地商品化的地方，它的招标拍卖也只占10%，也就是说土地是商品化了但没有市场化，这种做法会产生两个问题，一个问题就是不公平的竞争，使得到土地的人不在一个起跑线上平等的竞争，就是经营性的土地使用权没有实行招标拍卖法，第二个问题就是腐败之源，所以土地方面的腐败大家都知道，这个事情不仅是我们政府的部门管，中央计委也关心这个事儿，所以根据这样的情况提出来第二次地改，我觉得有非常重要的意义，应该说从第一次地改到第二次地改，第一次是商品化，第二次是市场化，我想中国的房地产将向更健康的道路发展，这是我对十年的简要回顾。

　　第二个方面我想讲另外一句话，我们讲中国的地产十年，没有讲前十年和后十年，我想我再发挥一下，前十年讲了，再讲后十年，我认为后十年很精采，前十年大变样，后十年很精彩，展望后十年，我认为应该把我们的房地产业，从重要产业的地位提升到支柱产业的地位，哪四个作为，这是中央提出来的，我们要以发展为主题，结构调整为主线，科技进步和改革开放为动力，改善人民的生活水平为根本出发点，我们的产业发展就是沿着这样的轨道，使我们的产业从重要产业提升到支柱产业的位置，我想展望后十年产业将持续发展，根据我的预测，我认为我们的销售，就是需求和竣工，也就是供给我们房地产产品将会保持两位数的增长，我们的市场将更加有序兴旺，一手房，二手房，租赁房产生互动，我们的市场交易更加规范，这是对后十年的展望，但是房地产后十年的发展关键在于有效，持久的启动和满足个人的住房需求。

　　住房消费我认为应该做到三个到位，第一产业改革要到位，将我们的改革进行到底，将房改与地改进行到底，房改我想应该遵循我们房改的现有政策，比如货币分配化要到位，经济实用住房政策要到位，二级市场的开放要到位，金融支持要到位，现在货币化分配的政策正在大力的推动，而且贫困户有望拿到住房的补贴，经济适用房的住房政策也不断的规范，这个政策主要的着眼点就是不同的采取不同的住房政策。

　　二级市场开放到位，我们精细的看到像上海，沈阳，最近南京二手房市场非常的活跃，南京的二手房交易已经超过了一手房的交易，南京的一手房的交易比去年销售增加了40%，金融支持我们看到不要说十年前，就是98年以前我们住房个人抵押贷款人们根本不熟悉，个人抵押贷款只占到全社会贷款“余额”的比例不到1%，现在我们的住房抵押贷款的余额占到全社会的贷款营业额已经占到6300多亿，它的比例达到5%左右，应该说这是个成倍的增长。

　　从房改来说是这样，从地改来说我想招标，拍卖，挂牌，市场规范化，公开化的运作将逐步的推开，这里我想强调一点，这是上海的经验，他们认为公开，因为不同的情况下容易抬高地价，产生其他的复作用，这个可以供大家参考，通过房改，地改进行到底可以使我们的市场更加规范化，更加透明，买房人更多，使住房的消费比例进一步增长，现在中国居民的住房消费占全国消费支出10%左右，我想按照我们现在的水平，市场比较应该占到20%，可见还有10%的余地需要我们的产业拉动，把他们的积极性拉动起来，第二个到位产品供应到位，就是要使住宅结构更加合理化，产品的结构更加合理化，楼市面向普通百姓，现在发展的今天，我们的高收入者，中高收入者的住房购买需求在不断的得到满足，现在正在产生一批中等收入家庭他们的购房需求，但是发现我们的结构不太合理，我认为在北京市场上明显出现了中到当价位的楼盘供大于求的局面，中低档价格的楼盘供不应求的局面，这种情况下应该通过政府的调控和开发商的努力，好的大众产品我们要发展。

　　第二个我们中低收入家庭买不起新楼可能要买旧房，可以通过大量的开放住宅市场。

　　在此之前人们几乎满足中低收入家庭的住房需求，这样就形成了一手房、二手房和租赁房市场的连动，把我们市场的容量做的更大，这是产品结构合理化的一个方面，产品结构合理化的第二个方面，随着市场的细分我们要做出产品的差异性，住宅产品是容易克隆的，但是你的差异性做好了是可以有区别的，现在文化的概念、服务的概念在我们产业凸现出来，使我们各种楼盘有各种不同的差异，满足各种不同的需求，使我们市场的需求得到更大的满足，这是产品供应道路的第一点，产品结构的合理化。

　　第二个住宅产业的现代化，住宅产业的现代化我认为，一方面要进一步优化住区和楼盘的规划设计，使我们的功能、环境进一步达到现在居住者要求，消费者需求，突出它的舒适性，健康性和文化性，同时我认为要高度重视住宅产品性能和品质的提高，通过我们对高新技术，新材料的应用，使我们大力发展我们的物品，我们的住宅由许多的物品组成的，我们的墙体，我们的门窗，我们的处理设备，这样的性能有待大量提高，提高我们的劳动生产力，降低我们的能耗，提高我们科技对住宅产业的贡献率，无论从物理性能，从张势性能，从安全性能上都有要有一定的高，总之通过住宅产品供应到位，使我们的产品更加丰富，品质更加好，性能价格比更加合理，当然我们也可能进入微利时代。

　　第三个到位就是行业服务的到位，我们的硬件是要培育诚信环境，发展房地产服务业，在发育当中的市场不免有许多问题，中央、国务院有关部门正在提出来怎么样规范房地产市场，也包括了整顿土地使用权的抽样视察，同时提倡一条龙的服务，当然更重要还要发展我们房地产服务业，我们房地产服务业可以分为中介经济业和物业管理业，这个方面从国外世界发达国家经验看来，他们不仅重视住宅产品的开发，房地产物质产品的开发，更重视房地产的服务产品的开发，因为服务也是产品，这种服务产品有中介经济的服务，有物业管理的服务，有金融部分的服务，还有法律方面的服务，我们中国房协准备主要在这方面多做文章，比如金融方面和金融部门很好的配合研究，如何来增加我们金融产品的多元化。

　　现在广东已经提出来，在房地产交易当中律师代理制度，这项制度我觉得也是很有意义的，发展房地产服务业是发展中国现代服务业的重要组成部分，也是安排就业，使我们市场更加繁荣的重要方面，因为人们不仅需要物质产品的需求，也需要服务产品的需求，而且需要更多的服务门类得到发展。总之我认为中国的房地产业将依靠两个创新，或者说我们今后的发展主要取决于两个创新，一个是制度创新，我们指的行业产业制度体制的这种创新，还有就是我们企业制度创新，民营化、股份化、产权结构清晰、法人治理结构合理都是我们发展的方向，这两天我们中国房协正在召开房地产企业改革改制的经验交流研讨会，不仅有国有企业的改革改制的经验，而且有民营企业的改制经验。

　　第二个创新就是科技的创新，需要我们楼盘不断地创新，需要我们品质的不断提高，，我想如果说过去的十年主要是靠制度创新开拓了我们的市场，发展了我们房地产业，在今后的十年当中，再进一步加快制度改革的同时，要重点放在科技开拓方面，使我们的产业发展的更快，更好，谢谢，预祝我们的地产十年论坛圆满成功，谢谢大家。